Nieruchomość spadkowa obciążona hipoteką

Postępowanie spadkowe po zmarłym, który miał długo

Najpierw należy odnaleźć spadkobierców i przeprowadzić postępowanie spadkowe.

W świetle art. 922 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.) w skład spadku wchodzą, a w konsekwencji podlegają dziedziczeniu, określone prawa i obowiązki majątkowe. Przyjęcie takiego uregulowania oznacza, że zasadą jest, że na spadkobierców przechodzą w drodze dziedziczenia pewne prawa podmiotowe oraz pewne obowiązki.

Zgodnie natomiast z art. 931 K.c.:

„§ 1. W pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku.

§ 2. Jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego dzieciom w częściach równych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dalszych zstępnych”.

Według art. 932:

„§ 1. W braku zstępnych spadkodawcy powołani są do spadku z ustawy jego małżonek, rodzice i rodzeństwo.

§ 2. Udział spadkowy małżonka, który dziedziczy w zbiegu bądź z rodzicami, bądź z rodzeństwem, bądź z rodzicami i rodzeństwem spadkodawcy, wynosi połowę spadku”.

Stosownie do art. 935:

„§ 1. W braku zstępnych, rodziców, rodzeństwa i zstępnych rodzeństwa spadkodawcy cały spadek przypada jego małżonkowi.

§ 2. W braku zstępnych i małżonka spadkodawcy cały spadek przypada jego rodzicom, rodzeństwu i zstępnym rodzeństwa.

§ 3. W braku małżonka spadkodawcy i krewnych powołanych do dziedziczenia z ustawy, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy jako spadkobiercy ustawowemu. Jeżeli miejsca ostatniego zamieszkania spadkodawcy w Rzeczypospolitej Polskiej nie da się ustalić lub ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy znajdowało się za granicą, spadek przypada Skarbowi Państwa jako spadkobiercy ustawowemu”.

Dopiero po wskazaniu spadkobiercy możliwe jest składanie wniosku o dział spadku – zniesienie współwłasności.

Połowa domu z hipoteką obciążającą zmarłego

Hipoteka – o ile nie wyraził na nią zgody drugi współwłaściciel – nie obciąża części należącej do innej osoby niż dłużnik.

Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (w skrócie: u.k.w.h.) istnieje pięć możliwych przedmiotów hipoteki.

Na początku trzeba wymienić nieruchomość – jest to najczęściej spotykany w praktyce przedmiot hipoteki, nazywany wręcz klasycznym, modelowym. Przedmiotem zabezpieczenia może być tylko oznaczona nieruchomość (zasada szczegółowości hipoteki), dla której prowadzona jest księga wieczysta (z uwagi na fakt, że do powstania hipoteki potrzebny jest wpis do księgi wieczystej). Nie jest więc dopuszczalne obciążenie hipoteką całego majątku dłużnika albo kilku (ogółu) jego nieruchomości itp.

Kodeks cywilny wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntową, budynkową oraz lokalową. Dwie ostatnie stanowią odrębne nieruchomości, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (np. art. 235 K.c.). Do ustanowienia hipoteki na nieruchomości budynkowej lub lokalowej konieczne jest także ustanowienie hipoteki na prawie związanym z prawem własności budynku lub lokalu (np. na prawie użytkowania wieczystego). Jeżeli nie można ustanowić hipoteki na tym prawie, to wówczas nie można także ustanowić hipoteki na nieruchomości budynkowej lub lokalowej z prawem tym związanym (np. na prawie użytkowania). Hipoteka wraz z nieruchomością obciąża: jej części składowe, jej przynależności oraz niektóre roszczenia okresowe (np. czynsz najmu) należne właścicielowi nieruchomości obciążonej (zobacz art. 84-90 u.k.w.h.).

Hipoteką można też obciążyć część ułamkową nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela (szerzej zob.: J. Pisuliński, Hipoteka na udziale we współwłasności nieruchomości, w: „Kwartalnik Prawa Prywatnego” 2002 r., z. 1, s. 141 i n.) – wynika z tego, że:

1. nie może hipoteką obciążyć ułamkowej części nieruchomości jej wyłączny właściciel;
2. współwłaściciel nieruchomości może obciążyć swój udział w całości; nie można jednak ustanowić hipoteki na części nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności łącznej;

Trzecim przedmiotem hipoteki może być użytkowanie wieczyste – hipoteka obciąża także budynki i inne urządzenia wybudowane na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowiące własność użytkownika wieczystego. Dopuszczalne jest także ustanowienie hipoteki na udziale w użytkowaniu wieczystym.

Hipotekę można też ustanowić na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego, spółdzielczym prawie do lokalu użytkowego, prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (szerzej: H. Nowara-Bacz, Teoretyczne aspekty instytucji hipoteki na spółdzielczych prawach do lokalu, w: „Rejent” 1992 r., nr 11, s. 35 i n. oraz T. Filipiak, Spółdzielcze prawa do lokali jako przedmiot hipoteki, w: „Rejent” 1993 r., nr 3-4, s. 26 i n.) – z uwagi na możliwość ustanowienia hipoteki na tych prawach, nie mogą one być przedmiotem zastawu (uchwała Sądu Najwyższego z 28 października 1993 r.; III CZP 145/93; OSP 1994 nr 7-8, poz. 137). Następstwem wygaśnięcia użytkowania wieczystego jest wygaśnięcie hipoteki, wierzycielom hipotecznym przysługuje za to ustawowe prawa zastawu na roszczeniach byłego użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki lub inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości (art. 101 u.k.w.h.).

Przedmiotem hipoteki może zostać wreszcie wierzytelność zabezpieczona hipoteką (subintabulat) – subintabulat polega na tym, że wierzyciel, na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka na nieruchomości X, zabezpiecza swoją wierzytelnością hipoteczną wierzytelność Y. W następstwie tego Y może ustanowić kolejną hipotekę na przysługującej mu wierzytelności (zob.: A. Śmieja, Zalety i słabość hipoteki na tle ogólnej charakterystyki instytucji, w: „Rejent” 1995 r., nr 1, s. 153; szerzej P. Machnikowski, Hipoteka na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, w: „Rejent” 2000 r., nr 3, s. 98 i n.). Wierzyciel mający takie zabezpieczenie może żądać zapłaty wprost od dłużnika wierzytelności obciążonej i może także żądać zaspokojenia z nieruchomości (art. 108² u.k.w.h.). Ponadto spłata wierzytelności obciążonej hipoteką może być dokonana do wysokości sumy subintabulatu tylko do rąk wierzyciela, któremu ona przysługuje, chociażby jego wierzytelność nie była jeszcze wymagalna.

Egzekucja jedynie z udziału obciążonego hipoteką

Obecnie możliwa będzie egzekucja – na wniosek wierzycieli zmarłego – tylko z jego udziału.

Drugi, pozostały przy życiu współwłaściciel może:

1. pozostawić stan tak, jak jest;
2. przeprowadzić postępowanie spadkowe po zmarłym – ma w tym interes prawny;
3. po wskazaniu spadkobierców dokonać działu spadku – zniesienia współwłasności i spłacić drugiego współwłaściciela – spadkobierców po zmarłym;
4. zażądać spłaty od nich.

W każdym wypadku pozostały współwłaściciel pozostaje z własnym udziałem. Jeśli nie wyrażał zgody na obciążenie – hipoteka nie może naruszać jego własności.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.