Nieruchomość od ciotki, która forma najkorzystniejsza? Darowizna, dożywocie, czy testament?

Pani Alicja od 10 lat stale pomaga swojej cioci (siostrze swojej mamy), która jest starszą osobą, nie ma dzieci i owdowiała kilka lat temu. Odwiedza ją w prawie każdy weekend. Pani Alicja podaje, że ciocia przeprowadziła postępowanie spadkowe po mężu. Obecnie starsza pani chciałaby przepisać pani Alicji, swojej siostrzenicy dom z działką, ale panie nie wiedzą, jak to formalnie zrobić, aby w przeszłości pani Ala nie musiała przeprowadzać postępowania spadkowego z udziałem kuzynostwa. Ciocia chciałaby mieć pewność, że siostrzenica nie będzie musiała dzielić się z krewnymi jej majątkiem, a przede wszystkim wypłacać zachowku. Panie zapytały, jaka forma przekazania majątku byłaby dla nich najkorzystniejsza – testament, darowizna czy dożywocie.

Dziedziczenie po ciotce, testament, roszczenie o zachowek

Ciocia jak najbardziej może przekazać pani Ali swoją nieruchomość albo w formie umowy darowizny, albo w testamencie – te dwie formy umożliwiają „przepisanie” domu wraz z działką na inną osobę. Umowa dożywocia również jest dobra, ale jest najdroższą opcją.

Darowizna jest umową, na mocy której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Umowa darowizny nieruchomości - koszty notarialne i podatek

Umowa darowizny nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Od umowy darowizny będzie trzeba zapłacić:

1. taksę notarialną,
2. podatek od spadków i darowizn,
3. podatek od czynności cywilnoprawnej.

Taksa notarialna to opłata, którą pobiera notariusz za dokonane przez siebie czynności (w tym przypadku za sporządzenie aktu darowizny). Wysokość taksy zależy od wartości nieruchomości będącej przedmiotem darowizny. Ustawodawca określił górne granice przedmiotowej taksy w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Przy obliczaniu wartości przedmiotu czynności notarialnej nie odlicza się obciążeń i bonifikat. Dodatkowo notariusz pobierze 23% VAT od ustalonej taksy notarialnej.

Warto wiedzieć, że notariusz nie może pobrać większej stawki, ale może pobrać stawkę mniejszą. Warto spróbować wynegocjować z notariuszem mniejszą opłatę. Kto poniesie opłatę, jest bez znaczenia dla prawa, tzn. nie jest ważne, kto zapłaci, byleby zostało zapłacone.

Zobacz również: Czy po przepisaniu mieszkania należy się zachowek?

Darowizna od ciotki a podatek od spadków i darowizn

Przejdźmy teraz do podatku, który występuje przy darowiźnie. Pani Ala nie skorzysta ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn po przepisaniu na nią przez ciocię nieruchomości. Ewentualnie ciocia musiałaby przepisać nieruchomość na rzecz mamy pani Alicji, żeby ta jako siostra darczyńcy skorzystać ze zwolnienia z podatku od darowizn. Siostrzenica jest bowiem zaliczana do tzw. II grupy podatkowej. Podstawą wysokości podatku będzie stanowiła wartość przedmiotu darowizny. Podatek ten pobierze notariusz przy podpisywaniu umowy darowizny.

Pozostał jeszcze podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% od wartości umowy darowizny. Będzie trzeba ponieść także koszty wpisu nowej właścicielki nieruchomości do księgi wieczystej – opłata sądowa od tej czynności wynosi ok. 200 zł.

Zobacz również: Siostra babci która grupa podatkowa?

Dziedziczenie po ciotce a roszczenie o zachowek

Zamiast umowy darowizny w grę może wejść testament. Ciocia może zapisać pani Alicji przedmiotową nieruchomość w testamencie. Najpewniejszym (a jednocześnie niedrogim) rodzajem testamentu jest testament notarialny. Koszt sporządzenia testamentu w formie aktu notarialnego to 100 zł.

Dziedziczenie po cioci na podstawie testamentu nie uchroni pani Ali od podatku – siostrzenica będzie musiała zapłacić podatek od spadków i darowizn, tak jak przy darowiźnie. Podstawą do określenia wysokości podatku będzie wartość tego, co pani Ala otrzyma w spadku. Trzeba będzie też ponieść koszty postępowania spadkowego (w sądzie ok. 50 zł). Będzie to jednak najtańsza forma przekazania nieruchomości siostrzenicy, niemniej jednak pani Ala stanie się właścicielką nieruchomości dopiero po śmierci cioci i będzie musiała przeprowadzić po niej postępowanie spadkowe, którego chciała uniknąć. I jeszcze jedno „ale” – należy pamiętać, że testament może być w każdym czasie przez ciocię odwołany lub zmieniony.

Natomiast zarówno w przypadku darowizny, jak i testamentu pani Ala uniknie płacenia zachowku, gdyż roszczenie o zachowek nie przysługuje kuzynostwu, służy jedynie dzieciom (ewentualnie wnukom), małżonkowi i rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Innym osobom z rodziny cioci żaden zachowek po jej śmierci lub inna spłata nie będzie się należała.

Jak widzimy, przepisanie domu na panią Alę jest możliwe, wiąże się jednak z pewnymi opłatami. Jeżeli obu paniom będzie zależało na tym, aby pani Ala już teraz, za życia cioci zostać właścicielką jej domu, to najlepiej skorzystać z opcji darowizny. Jeżeli natomiast czas tu nie gra roli i pani Ala może zaczekać, to najlepiej, aby ciocia przekazała jej nieruchomość w testamencie, po swojej śmierci, ale wówczas przeprowadzenie postępowania spadkowego będzie konieczne.

Warto wiedzieć! Za pośrednictwem notariusza istnieje obecnie możliwość rejestracji testamentu w Notarialnym Rejestrze Testamentów (NORT). Jest to instytucja dbająca o bezpieczeństwo i autentyczność sporządzanych ostatnich woli. Umożliwia ona przechowywanie testamentów w centralnej bazie, chroniąc je przed zaginięciem, zniszczeniem czy nieuprawnionym dostępem. Dzięki rejestracji w NORT, testator ma pewność, że po jego odejściu, rodzina łatwo odnajdzie dokument i dowie się o jego ostatniej woli.

Zobacz również: Czy siostrzenica zapłaci podatek od spadku?

Umowa dożywocia

Oprócz umowy darowizny i spisania testamentu majątek, w tym nieruchomość, można przekazać umową dożywocia. Różnica między darowizną a dożywociem polega na tym, że w przypadku dożywocia nieruchomość nie jest przekazywana za darmo, lecz w zamian za świadczoną pomoc i opiekę do końca życia dożywotnika. Tym samym występuje tu świadczenie wzajemne i dlatego przekazanie nieruchomości w ramach umowy dożywocia nie jest traktowane jako darowizna, co wyklucza ewentualne roszczenia o zachowek. Nabycie nieruchomości przez umowę dożywocia wiąże się także z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości nieruchomości. Wspominamy o takim rozwiązaniu, chociaż w sytuacji pani Ali i jej cioci nie występowało ryzyko roszczeń o zachowek, więc można było poprzestać na wyborze pomiędzy darowizną a testamentem.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej - Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.