Jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania i nie chce go sprzedać, co zrobić?

Ograniczona możliwość rozporządzania udziałem w majątku spadkowym

Jeżeli spadek przypadł kilku osobom, to w chwili śmierci spadkodawcy pomiędzy spadkobiercami powstała wspólność praw i obowiązków spadkowych. Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego „do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy współwłasności w częściach ułamkowych”.

Udziały poszczególnych spadkobierców w majątku spadkowym wynikają z dziedziczenia ustawowego lub z testamentu, jaki pozostawił spadkodawca.

Do czasu przeprowadzenia działu spadku każdy ze spadkobierców ma prawo do współposiadania przedmiotów należących do spadku, chyba że spadkodawca powołał w testamencie wykonawcę testamentu lub został powołany kurator spadku nieobjętego.

Do czasu dokonania przez spadkobierców działu spadku spadkobierca jest ograniczony w możliwości rozporządzania swoim udziałem w majątku spadkowym i aby takie rozporządzenie było skuteczne, konieczna jest zgoda pozostałych współspadkobierców.

Należy pamiętać, iż wspólność majątku spadkowego jest stanem przejściowym.

Zobacz również: Kilku spadkobierców nieruchomości

Postępowanie o dział spadku

Aby przyznać każdemu ze spadkobierców określone przedmioty wchodzące w skład spadku i znieść wspólność praw i obowiązków, należy dokonać działu spadku. Zgodnie z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego „dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy pomiędzy spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu, wydanego na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców”.

Przeprowadzenie umownego działu spadku jest możliwe tylko w sytuacji, kiedy istnieje zgoda wszystkich spadkobierców co do dokonania działu spadku. Wszyscy spadkobiercy muszą się zgodzić co do warunków i sposobu działu. Jeżeli choćby jeden ze spadkobierców nie wyrazi zgody na dokonanie umownego działu spadku, zawarcie umowy nie będzie możliwe.

Dokonanie działu spadku wymaga ustalenia składu i wartości spadku. Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego wartość i skład spadku ustala sąd.

Skład spadku jest ustalany przede wszystkim na podstawie oświadczeń uczestników i ewentualnie według spisu inwentarza, jeżeli został sporządzony. Jeżeli te oświadczenia są sprzeczne, sąd musi wyjaśnić te rozbieżności. Własność nieruchomości wchodzącej w skład spadku wymaga udowodnienia w każdym wypadku.

W postępowaniu o dział spadku jego stan ustala się według chwili otwarcia spadku, a więc chwili śmierci spadkodawcy, a wartość spadku według cen z chwili dokonania działu spadku, czyli przy podziale sąd będzie uwzględniał wartość nieruchomości na dzień dokonywania działu miedzy Państwem.

Jeżeli uczestnicy zgodnie określą wartość przedmiotów wchodzących w skład spadku, sąd nie będzie ustalał wartości przedmiotów spadkowych. W przypadku sporu pomiędzy uczestnikami co do wartości poszczególnych przedmiotów spadkowych sąd powoła biegłego.

Zobacz też: Jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania

Roszczenie o zwrot części nakładów poczynionych na wspólną nieruchomość od drugiego spadkobiercy

Spadkobierca, który dokonał nakładów i wydatków na nieruchomość, będzie mógł żądać zwrotu części tych nakładów, odpowiednio do udziałów w nieruchomości, od pozostałych spadkobierców.

Proszę zgromadzić wszystkie wydatki poniesione przez Panią na wspólną nieruchomość i przedstawić je sądowi na rozprawie.  Sąd na pewno uwzględni je przy dziale spadku.

Sąd może dokonać działu spadku na trzy sposoby:

1. Przez podział fizyczny przedmiotów wchodzących w skład spadku, co oznacza, że poszczególne przedmioty zostają podzielone i przyznane spadkobiercom według wielkości ich udziałów w spadku. Jeżeli nie doprowadzi to do zniszczenia rzeczy, można również podzielić pojedynczą rzecz wchodzącą w skład spadku. W ramach tego podziału dopuszczalne jest ustalenie dopłat na rzecz niektórych spadkobierców, jeżeli nie da się podzielić spadku tak, aby wartość przedmiotów przyznanych spadkobiercą była równa udziałowi w spadku. 
2. Przez przyznanie niektórych przedmiotów ze spadku jednemu albo kilku spadkobiercom z ustaleniem obowiązków spłat na rzecz pozostałych spadkobierców.
3. Przez podział cywilny składników majątkowych, co oznacza sprzedaż majątku spadkowego i podział uzyskanych ze sprzedaży środków pomiędzy spadkobierców według wielkości ich schedy spadkowej.

Jeśli nie ma zgody między spadkobiercami co do podziału nieruchomości, rozstrzyga sąd 

W Pani sytuacji, jeśli chce Pani pozostać jedynym właścicielem nieruchomości lub sprzedać nieruchomość, to najlepiej spróbować porozumieć się z bratem co do wysokości spłat lub ewentualnej sprzedaży, żeby niepotrzebnie nie wszczynać postępowania o dział spadku i nie narażać się na dodatkowe koszty (np. związane z powołaniem biegłego). Takie sprawy mogą trwać bardzo długo, w sytuacji gdy nie ma zgody co do podziału nieruchomości. Dlatego najlepiej sprawę załatwić polubownie, chociaż sąd i tak będzie Państwa do tego skłaniał. Jeśli nie uda się Państwu porozumieć co do podziału spadku, to sąd po zbadaniu całej sprawy i dbając o interesy wszystkich spadkobierców, podzieli samodzielnie spadek. Jeśli Pani brat nie jest w stanie spłacić Panią, a Pani z kolei nie jest zainteresowana nabyciem całej nieruchomości i spłatą brata, to sąd zapewne zasądzi podział cywilny nieruchomości, czyli jej sprzedaż i podział środków ze sprzedaży między Państwem odpowiednio do udziałów w spadku.

Udokumentowanie wydatków na wspólną nieruchomość

Tak jak pisałam, proszę przedstawić w sądzie wszelkie rachunki dotyczące kosztów, jakie ponosiła Pani na nieruchomość (opłaty za czynsz, niezbędne remonty, opłaty za media) – będzie to miało wpływ na wysokość ewentualnych spłat.

Sprawę z podziałem powinna była Pani załatwić od razu po śmierci rodziców, co byłoby z pewnością łatwiejsze niż na chwilę obecną. Wynika to z tego, że Pani poczyniła przez ten czas zapewne sporo wydatków i nakładów na nieruchomość i teraz musiałaby Pani poniesienie ich udowodnić przed sądem, żeby sąd rozliczył je przy podziale spadku.

Trzeba bowiem udowodnić, że wydatki zostały dokonane. Jeśli brakuje dokumentów (rachunków), to należałoby powołać świadków, zrobić zestawienie poczynionych wydatków, ewentualnie powołać biegłego sądowego, który wyceniłbym wartość poczynionych nakładów. Oprócz tego trzeba mieć na uwadze, że cześć z nich mogła ulec już przedawnieniu.

Na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną, pokryte chociażby przez jednego ze współwłaścicieli, a zatem współwłaścicielowi, który je poniósł służy roszczenie o zapłatę (o refundację) w stosunku do pozostałych. Na tej podstawie współwłaściciele ponoszą wydatki uzgodnione według wymagań reżimu prawnego zarządu rzeczą wspólną, a więc według zasad art. 201, a wypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu według zasad art. 199.

Roszczenie o zapłatę odpowiedniej do udziału części wydatków powstaje z chwilą ich dokonania i od tej chwili może być dochodzone przez współwłaściciela, który poniósł wydatki. Przedawnia się to roszczenie w myśl ogólnej zasady określonej w art. 118 Kodeksu cywilnego – jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata.

Przedawnienie roszczeń

Jak zatem Pani widzi, jeśli w sądzie zostanie podniesiony zarzut przedawnienia części roszczeń, to sąd zaliczy Pani nakłady na nieruchomość nie więcej jak za 10 lat wstecz.

Proszę zatem na spokojnie przeanalizować sprawę i porozmawiać z bratem na temat działu spadku. Jeśli nie uda się ugodowo załatwić problemu, to czeka Panią sprawa sądowa i radziłabym skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, który będzie reprezentował Pani interesy przed sądem. Polecam w tym zakresie usługi prawników z naszego serwisu.

Ciężko powiedzieć, ile taka sprawa może trwać, ponieważ wszystko zależy od sądu, od ilości spraw w danym sądzie, od wniosków stron itp.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.