Współwłasność ułamkowa nieruchomości
• Data: 2024-03-20 • Autor: Anna Sochaj-Majewska
Odziedziczyłam 1/4 nieruchomości. Chciałabym skorzystać jakoś ze swojej części (najchętniej sprzedać), ale jeden ze spadkobierców nie chce przyjąć do wiadomości, że całość nie jest jego. Czy można coś z tym zrobić?
Prawo współspadkobiercy do korzystania z odziedziczonej nieruchomości
Jak wynika z opisu stanu faktycznego, w wyniku dziedziczenia po określonej osobie, stała się Pani współwłaścicielką nieruchomości w udziale 1/4. Ma Pani takie samo prawo do korzystania z tej nieruchomości, jak pozostali współspadkobiercy, bez względu na wielkość przysługującego każdemu udziału. Należy ten fakt uświadomić współwłaścicielowi, który go bezpodstawnie kwestionuje, choć zapewne wie o tym, a jego działania zmierzają do zniechęcenia pozostałych współspadkobierców, w tym Pani, do skutecznego dochodzenia służących im uprawnień.
Zobacz również: Niewpuszczenie współwłaściciela do domu
Współwłasność w częściach ułamkowych
Jak stanowi przepis art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Zatem spadkobierca może rozporządzić swoim udziałem w przedmiocie należącym do spadku bez zgody pozostałych współspadkobierców (art. 1036 w zw. z art. 198 K.c.). W razie braku tej zgody rozporządzenie będzie bezskuteczne tylko wówczas, gdyby naruszało uprawnienia spadkobiercy, który owej zgody nie udzielił, przysługujące mu na podstawie przepisów o dziale spadku. Może Pani więc poszukiwać nabywcy dla swego udziału, proszę mieć jednak świadomość, że będzie to trudne. Ryzyko braku porozumienia jest dość częste, jeśli mamy do czynienia ze współwłasnością kilku osób, dlatego zbycie takiego przedmiotu będzie z pewnością utrudnione.
Zobacz również: Współwłasność ułamkowa a wynajem
Współposiadanie rzeczy wspólnej oraz uprawnienie do korzystania z niej
W myśl przepisu art. 206 K.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Nie jest działaniem korzystającym z ochrony prawnej samowolne pozbawianie jednego ze współwłaścicieli prawa do korzystania z rzeczy wspólnej, co sygnalizuje Pani w treści swego pytania. Ponadto, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207 K.c.), a więc np. podatek od nieruchomości czy podatek rolny. Formalnie decyzja ustalająca wysokość podatku lokalnego jest adresowana do wszystkich współwłaścicieli, a ich odpowiedzialność podatkowa ma charakter solidarny, czyli wobec organu podatkowego każdy jest obowiązany do uregulowania pełnej wysokości podatku. Wewnętrzną sprawą współwłaścicieli jest natomiast rozliczenie obciążeń podatkowych w stosunku do wielkości należnych udziałów.
Sposób korzystania z rzeczy wspólnej
W przedstawionej sytuacji, jeśli jest Pani zainteresowana korzystaniem z nieruchomości, może Pani wystąpić do sądu z wnioskiem o ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej (tzw. podział quoad usum), a zatem aby sąd wydzielił do wyłącznego korzystania danemu współwłaścicielowi określoną fizycznie część nieruchomości gruntowej (jeśli jest to możliwe). Wniosek taki podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 100 zł (art. 39 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.). Inną formą prawnej reakcji na zaistniały stan rzeczy jest złożenie pozwu o dopuszczenie Pani do współposiadania i korzystania z nieruchomości, bez wyodrębniania części do wyłącznego korzystania. Pozew w sprawach o prawa majątkowe podlega stosunkowej opłacie sądowej w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu, jednak nie mniej niż 30 zł (art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Wartość przedmiotu sporu w tym przypadku stanowić będzie udział 1/4 w spornej nieruchomości.
Częściowy dział spadku i zniesienie współwłasności
Sugeruję podjąć próbę porozumienia ze współspadkobiercami, być może uda się umownie wyjść z tej współwłasności, za spłatą wartości Pani udziału przez przejmującego go współwłaściciela. Umowa częściowego działu spadku (czyli ograniczonego do jednego lub kilku przedmiotów spadkowych) i zniesienia współwłasności wymaga dochowania formy aktu notarialnego, gdyż będzie dotyczyć nieruchomości (art. 1037 § 2 K.c.). Możliwe jest również zbycie, w drodze umowy sprzedaży lub darowizny, służącego
Pani udziału na rzecz któregoś z pozostałych współwłaścicieli lub na rzecz osoby trzeciej.
Wniosek do sądu o dział spadku
Jeśli zawiodą umowne, dobrowolne sposoby zniesienia współwłasności i nie uda się również zbyć udziału na rzecz osoby trzeciej, pozostaje złożenie wniosku do sądu o dział spadku i zniesienie współwłasności, właściwy do jego rozpoznania będzie sąd miejsca położenia nieruchomości (art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego). Wniosek taki podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 1000 zł, a jeśli zawiera zgodny projekt działu spadku i zniesienia współwłasności – 600 zł (art. 51 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Roszczenie o zniesienie współwłasności nigdy nie ulega przedawnieniu (art. 220 K.c.). Szczegółowe zasady postępowania w sprawie zniesienia współwłasności regulują przepisy art. 617-625 K.p.c. We wniosku należy przedstawić dowody prawa własności oraz dokładnie określić rzecz wspólną, mającą ulec podziałowi.
Przykłady
Sprzedaż udziału w nieruchomości
Pani Anna odziedziczyła 1/4 udziału w rodzinnej kamienicy po zmarłym wuju. Chciała sprzedać swój udział, aby zainwestować w własne mieszkanie. Jednak jej kuzyn, który posiadał również 1/4 udziału, zdecydowanie sprzeciwiał się każdej próbie sprzedaży, twierdząc, że chce zachować kamienicę w rodzinie. Mimo braku zgody pozostałych spadkobierców, Anna zdecydowała się wystawić swój udział na sprzedaż, podkreślając, że jako współwłaścicielka ma pełne prawo do dysponowania swoją częścią. Ostatecznie znalazła kupca, który był zainteresowany inwestycją w kamienicę, co skłoniło kuzyna do przemyśleń i ostatecznie do akceptacji sytuacji.
Wniosek o podział quoad usum
Bracia Marek i Jakub współdziedziczyli po rodzicach dom z dużym ogrodem. Marek korzystał z domu jako swojej głównej rezydencji, podczas gdy Jakub, mieszkający za granicą, chciał wykorzystać część ogrodu do celów rekreacyjnych podczas swoich rzadkich wizyt. Ponieważ nie mogli dojść do porozumienia co do sposobu użytkowania ogrodu, Jakub złożył wniosek do sądu o podział quoad usum, aby formalnie wydzielić część ogrodu do jego wyłącznego użytku. Po rozpatrzeniu sprawy, sąd przychylił się do wniosku, umożliwiając obu braciom korzystanie z nieruchomości w sposób, który zaspokajał potrzeby każdego z nich.
Dział spadku i zniesienie współwłasności
Trzy siostry: Ewa, Olga i Marta, współwłaścicielki starego domu na wsi, nie mogły osiągnąć porozumienia co do jego przyszłości. Ewa chciała dom zburzyć i na działce postawić nowy, Olga optowała za sprzedażą, a Marta chciała zachować dom i dokonać niezbędnych remontów. Nie mogąc znaleźć wspólnego języka, zdecydowały się na złożenie wniosku do sądu o dział spadku i zniesienie współwłasności. Sąd, po rozpatrzeniu sprawy, zadecydował o podziale działki na trzy mniejsze, dając każdej z sióstr prawo do decydowania o swojej części. Tym samym, każda z sióstr mogła realizować swoje plany niezależnie, co rozwiązało wieloletni konflikt.
Podsumowanie
Współwłasność ułamkowa nieruchomości stwarza wyzwania, ale również otwiera szereg możliwości dla współwłaścicieli. Podstawą jest zrozumienie praw i obowiązków wynikających z posiadania udziałów, co pozwala na efektywne korzystanie, zarządzanie lub nawet sprzedaż swojej części nieruchomości. W przypadku konfliktów między współwłaścicielami, istnieją legalne ścieżki rozwiązania sporu, takie jak wniosek o podział quoad usum, dział spadku czy zniesienie współwłasności, które mogą przyczynić się do zadowolenia wszystkich stron.
Oferta porad prawnych
Szukasz rozwiązania problemów związanych z współwłasnością ułamkową nieruchomości? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online oraz profesjonalnego sporządzania pism, które pomogą Ci skutecznie dochodzić swoich praw i znaleźć najlepsze rozwiązania w konfliktowych sytuacjach. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Anna Sochaj-Majewska
Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Specjalizuje się w prawie zamówień publicznych oraz obsłudze prawnej firm. Zajmuje się również sporządzaniem projektów umów, uchwał, regulaminów, polityk oraz innych aktów. Jednocześnie, posiada także szerokie zainteresowania w innych dziedzinach prawa, pozwalające na udzielanie porad w zróżnicowanych stanach faktycznych i prawnych.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
