Brak porozumienia spadkobierców do sprzedaży odziedziczonego mieszkania, co zrobić?

Zniesienie współwłasności rzeczy wspólnej

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego (K.c.) – własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). W myśl art. 210 K.c. – każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, jak również każdy z nich może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 K.c.).

Zatem każdy ze współwłaścicieli – w razie braku zgody – może złożyć do sądu wniosek o dokonanie zniesienia współwłasności rzeczy wspólnej. Kwestie formalne reguluje Kodeks postępowania cywilnego (K.p.c.). Zgodnie z art. 617 i nast. K.p.c. we wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności.

Postępowanie przed sądem o zniesienie współwłasności

W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Rozstrzygając spór o prawo żądania zniesienia współwłasności lub o prawo własności, sąd może wydać w tym przedmiocie postanowienie wstępne. W toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić.

Jeśli wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli spełnione zostaną wymagania, o których mowa w dwóch artykułach poprzedzających, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.

Podział w naturze, sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty

W myśl art. 623 K.p.c. – jeżeli brak podstaw do wydania postanowienia w myśl artykułu poprzedzającego, a zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne.

Jak podaje art. 625 K.p.c. – w postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należących do współwłaścicieli sąd bądź rozstrzygnie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządzi sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia. Jeżeli przy zniesieniu współwłasności żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy, sąd zarządza jej sprzedaż.

Zgodnie z art. 689 K.c. – jeżeli cały majątek spadkowy lub poszczególne rzeczy wchodzące w jego skład stanowią współwłasność z innego tytułu niż dziedziczenie, dział spadku i zniesienie współwłasności mogą być połączone w jednym postępowaniu.

Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty

Wniosek należy złożyć do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Wniosek może złożyć każdy ze współwłaścicieli. Podział w tym przypadku przybierze formę albo przyznania rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, albo formę sprzedaży rzeczy i podział ceny sprzedaży. Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające tytuł własności, np. akt poświadczenia dziedziczenia czy wypis z KW.

Zgodnie z art. 41 ustawy o kosztach sądowych w postępowaniu cywilnym opłatę stałą w kwocie 1000 złotych pobiera się od wniosku o zniesienie współwłasności. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych.

Jeżeli pozostali współwłaściciele nie wyrażają woli dokonana zgodnego podziału nieruchomości wspólnej, to niestety jedyną drogą jest postępowanie sądowe. Bez orzeczenia sądu i bez zgody pozostałych osób legitymujących się prawem własności nie jest możliwe zniesienie współwłasności inaczej niż poprzez drogę sądową.

Umowne zniesienie współwłasności u notariusza

Jeżeli chodzi o możliwość przeprowadzenia tego procesu przed notariuszem, to tutaj możliwe jest jedynie dokonanie umownego zniesienia współwłasności. W przypadku braku zgody współwłaścicieli forma notarialna odpada.

Sprzedaż rzeczy wspólnej następuje w postępowaniu egzekucyjnym i jest dokonywany przez komornika (art. 1066 K.p.c. i nast. Postępowanie może być wszczęte z urzędu lub na wniosek każdego ze współwłaścicieli na podstawie tytułu wykonawczego, który postanawia, że zniesienie współwłasności ma być przeprowadzone w drodze sprzedaży nieruchomości.

Masz podobny problem prawny i potrzebujesz porady prawnej, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼