Dziedziczenie małego mieszkania a lokal komunalny

Nabycie prawa do innej nieruchomości

Powyższa odpowiedź zostanie udzielona przy następujących założeniach:

1. aktualnie mieszka Pani w mieszkaniu komunalnym,
2. Pani mama zmarła i powołała Panią oraz Pani syna w testamencie; przedmiotem spadku jest nieruchomość.

Zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r., poz. 172) „gmina jako właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. W kontekście powyższego przepisu należy wyjaśnić wszystkie pojęcia o których mowa powyżej. Większość z nich stanowi definicje legalne, co oznacza, że wyjaśnienia tych pojęć zawarte są w ustawie”.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że posiadanie innego tytułu prawnego do lokalu to np. odziedziczenie prawa do tego lokalu w drodze testamentu. W Pani przypadku została Pani powołana do dziedziczenia w testamencie swojej mamy. Po przeprowadzeniu postępowania w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku i przyjęcia spadku (lub sporządzenia u notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia) stanie się Pani spadkobiercą swojej mamy. Zatem odziedziczy Pani nieruchomość i będzie Pani miała tytuł prawny do lokalu.

Wypowiedzenie najmu lokalu komunalnego

Idąc dalej, jeżeli chodzi o przepis, ważne jest, aby lokal, do którego będzie miała Pani tytuł prawny, położony był w tej samej miejscowości lub w pobliskiej miejscowości. Zatem jeżeli np. posiada Pani lokal komunalny we Wrocławiu i lokal, który nabędzie Pani w drodze spadkobrania, również jest położony we Wrocławiu, to spełni się jeden z warunków ustawowych pozwalających na wypowiedzenie Pani umowy najmu, gdyż będzie miała Pani tytuł prawny do lokalu położonego w tej samej miejscowości. Jeżeli lokal, który nabędzie Pani w drodze spadkobrania, jest położony w innej miejscowości niż miejscowość, w której posiada Pani lokal komunalny, to należy sprawdzić, czy miejscowość w której położony jest lokal nabyty w drodze dziedziczenia, jest położony w tzw. miejscowości pobliskiej. Definicja legalna (tj. ustawowa) pobliskiej miejscowości znajduje się w art. 2 ust. 1 pkt. 13 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2022 r., poz. 172), zgodnie z którym należy przez nią rozumieć miejscowość położoną w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub powiecie graniczącym z tym powiatem np. lokal komunalny położony jest we Wrocławiu, a lokal nabyty w drodze spadkobrania na Bielanach Wrocławskich.

Dodatkowo, aby gmina mogła wypowiedzieć Pani umowę najmu, gdy posiada Pani tytuł prawny do innego lokalu, to musi Pani mieć możliwość używania, tj. korzystania z tego lokalu. W przypadku, gdy mimo posiadania tytułu prawnego do lokalu nie może Pani go używać, nie spełni się warunek ustawowy, od którego uzależniona jest możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego.

Warunki w odziedziczonym małym mieszkaniu

Nadto lokal, który odziedziczyła Pani w drodze spadkobrania, musi spełniać warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, przez który należy rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m² tej powierzchni [art. 2 ust. 1 pkt. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r., poz. 172) ].

Tylko kumulatywne, tj. łączne, spełnienie tych przesłanek pozwoli gminie na wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego. Podkreślić należy, że powyższe stanowi uprawnienie gminy, a nie jej obowiązek, co oznacza, że gmina może, ale wcale nie musi korzystać z tego uprawnienia, a więc nie musi wypowiadać stosunku najmu. To, czy skorzysta z tego uprawnienia, zależy od gminy. W praktyce wygląda to różnie. Istnieją gminy, które nie korzystają z tego uprawnienia, a są i takie, które to czynią.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.