Jak zabezpieczyć się przy sprzedaży udziału w nieruchomości ze spadku?

Przeniesienie własności nieruchomości

Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1). Na mocy art. 158 umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości (co dotyczy także udziału w nieruchomości) powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.

Zawarcie umowy

Powyższe oznacza, że aby przenieść własność nieruchomości, należy zawrzeć umowę z formie aktu notarialnego. Umowa przesłana przez bratanicę do podpisu przez Panią nie przeniesie własności. Do takiego przeniesienia konieczne jest zawarcie umowy przed notariuszem. Nie wiem w takim razie, co do podpisu chciałaby Pani dać bratanica – najprawdopodobniej tylko umowę przedwstępną, być może taką musi wykazać się w banku, by móc rozpocząć załatwianie kredytu.

Powyższe przepisy stanowią także o tym, że własność nieruchomości przechodzi z chwilą zawarcia umowy – nie można zastrzec, że własność przejdzie pod jakimś warunkiem (np. zapłaty ceny albo otrzymania kredytu). Warunki można co najwyżej zawrzeć z umowie przedwstępnej.

Tym samym jeśli podpisze Pani u notariusza umowę sprzedaży, z chwilą podpisania umowy własność przejdzie na bratanicę. W umowie w różny sposób można określić płatność ceny – przy zawarciu umowy, po jej zawarciu itd. Jeśli cena nie zostanie uiszczona, przysługiwać Pani będzie roszczenie o zapłatę.

Umowa przedwstępna i zapłata ceny

W umowie przedwstępnej może Pani zobowiązać się do tego, że sprzeda Pani udział w nieruchomości za określoną cenę, w określonym terminie. Jeśli taka umowa będzie zawarta w formie aktu notarialnego, już na jej podstawie bratanica mogłaby dochodzić przed sądem zawarcia umowy sprzedaży (sąd wydałby tzw. zastępcze oświadczenie woli). Jeśli umowa przedwstępna byłaby w zwykłej formie pisemnej (taką, jak się domyślam, chce przedstawić bratanica), w razie niewywiązania się z umowy stronie przysługuje jedynie roszczenie odszkodowawcze. Stanowi o tym przepis art. 390 Kodeks cywilny:

„§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.

Podsumowując, dla przeniesienia własności udziału w nieruchomości musi Pani podpisać akt notarialny, nie wystarczy umowa przesłana Pani do podpisu. Własność nieruchomości przejdzie na nabywcę z chwilą podpisania umowy. Płatność w umowie mogą Panie określić różnie – także poprzez zapłatę przed lub w momencie zawarcia umowy (np. jedna osoba składa podpis, nabywca zleca natychmiastowy przelew, druga osoba składa podpis).

Masz podobny problem prawny i potrzebujesz porady prawnej, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼