Porady Prawne przez internet

Masz problem związany z długami spadkowymi?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kara umowna za sprzedaż odziedziczonej nieruchomości

Autor: Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2014-10-20

Dwa miesiące temu zawarłam umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego na zakup przeze mnie nieruchomości. Dwa tygodnie temu jednak właściciel mieszkania umarł, a – jak się dzisiaj okazało – jego spadkobiercy już zdążyli je sprzedać, jednak nie mi. Ja w międzyczasie otrzymałam kredyt na zakup nieruchomości. Co mam teraz zrobić? Czy mogę starać się o przeniesienie własności nieruchomości na mnie albo o jakieś odszkodowanie od spadkobierców czy też karę umowną (określoną na 15 tys. zł)? 

W mojej ocenie może Pani domagać się zapłaty przez spadkobierców osoby zobowiązanej z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości ustalonej kary umownej.

Zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej. Nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami. W takim przypadku w skład spadku wchodzą także obowiązki zmarłego wynikające z zawartych przez niego umów zobowiązaniowych, w tym do wykonania umowy przyrzeczonej.

Pisze Pani, że w umowie zawarto zapisy o karze umownej, nie mam wiadomości, czy ustalono zaliczkę lub zadatek. Zgodnie z art. 390 Kodeksu cywilnego „jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej”. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania – czyli ustalić karę umowną. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. O tej drugiej możliwości za chwilę.

Jeśli strony dały zadatek, to w przypadku odstąpienia od wykonania umowy podlega on zwrotowi. Przy czym w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Trzeba jednak pamiętać, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Państwo zastrzegliście karę umowną w przypadku odstąpienia od wykonania umowy. Tutaj Kodeks cywilny także reguluje te kwestie. Otóż jeżeli świadczenie stało się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, zobowiązanie wygasa. W takiej sytuacji wygasłoby także roszczenie o karę umowną.

Wszystko zatem sprowadza się do oceny, czy w danym przypadku strony odstąpiły od wykonania umowy zobowiązującej z przyczyn zawinionych, czy nie. Dla oceny tego, czy w konkretnej sytuacji nastąpiło niewykonanie umowy z przyczyn zawinionych, czy nie, przydatny jest wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2011 r. w sprawie o sygn. akt V CSK 357/2010. W sprawie tej chodziło wprawdzie o zadatek, można z niej jednak wywnioskować, że pewne sytuacje należy uznać za niezależne od spadkobierców. Tu także została zawarta umowa przedwstępna, jednak osoby, które miały nieruchomość zakupić, zginęły tragicznie w wypadku samochodowym, a ich następcy prawni nie chcieli nieruchomości kupić. Sad Najwyższy uznał, że w tym konkretnym przypadku odstąpili oni z przyczyn od nich niezależnych, zatem należy zwrócić im zadatek wpłacony przez ich spadkodawców. Sąd wyjaśnił tutaj:

„Niewłaściwie bowiem ocenił tenże Sąd zaistniałe okoliczności, mianowicie że zakup nieruchomości od pozwanej planowali Jolanta i Grzegorz małż. J., rozpoczynający, jak podnoszą skarżący, wspólne życie, będący na jego progu. Zakup tej nieruchomości, w celu urządzenia w niej centrum życiowego miał zatem znaczenie jedynie dla małż. J., a nie dla skarżących. W tych szczególnych okolicznościach wstąpienie w ogół praw i obowiązków umowy przedwstępnej, wbrew stanowisku Sądu drugiej instancji, nie pociągało za sobą bezwzględnego obowiązku wykonania tej umowy, a więc nieplanowego zakupu zupełnie nieprzydatnej nieruchomości. Rację przeto mają skarżący, że umowa przyrzeczona, przewidziana umową przedwstępną, nie doszła do skutku z powodu zdarzeń, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, mianowicie z powodu sytuacji wywołanej śmiercią małż. J.”

Jak wynika z powyższego, za każdym razem należy ocenić konkretne okoliczności sprawy, aby uznać, czy niewykonanie umowy było zawinione przez którąkolwiek ze stron. W opisanej przez Panią sytuacji jak najbardziej należy przyjąć, że umowa nie została wykonana z winy spadkobierców. Pomimo istnienia umowy przedwstępnej zawarli oni umowę sprzedaży nieruchomości z zupełnie innymi osobami, niż wynika to z Państwa umowy. Trudno będzie bronić się spadkobiercom, że nie wiedzieli o umowie, bowiem jest to umowa zawarta w formie aktu notarialnego – gdyby umowy nie znaleźli, oznaczałoby to, że nie dochowali należytej staranności, aby ustalić wszystkie prawa i obowiązki zmarłego. Skoro i tak sprzedali nieruchomość, to oznacza, że mogli sprzedać ją Pani, ale mimo tego nie wykonali właściwie umowy przedwstępnej i sprzedali nieruchomość innym kontrahentom.

W mojej ocenie ta sytuacja uprawnia Panią do uzyskania odszkodowania. Należy w tej sytuacji wezwać spadkobierców listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru do zapłaty należnych kwot z tytułu kary umownej, powołując się na przepisy umowy. W przypadku negatywnej odpowiedzi sprawę można skierować do sądu, wyjaśniając w pozwie całą sytuację, w tym okoliczności związane z odstąpieniem przez spadkobierców od zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy także dołączyć do pozwu odpis umowy przedwstępnej, informacje związane z uzyskaniem przez Panią kredytu, poniesionymi kosztami w związku z tym, ewentualną odpowiedź spadkobierców.

Jeśli chodzi o zwarcie umowy przyrzeczonej, to teoretycznie jest to możliwe. Zgodnie z cytowanym już art. 390 w przypadku zawarcia umowy zobowiązującej w formie właściwej dla umowy przyrzeczonej można żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Co więcej wyrok sądu w tej sytuacji zastępuje oświadczenie o sprzedaży składane przed notariuszem przez zobowiązanego.

Mając jednak na uwadze to, że tutaj już sprzedano przyrzeczoną nieruchomość, należałoby w pierwszym rzędzie stwierdzić bezskuteczność tej umowy wobec Państwa. Zgodnie z art. 527 „gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć”. Tutaj jednak obawiam się, że nie można by wykazać, iż kupujący wiedzieli o pokrzywdzeniu Pani.

W mojej ocenie pozostaje Pani jedynie odzyskanie odszkodowania (kary umownej) i ewentualnie zadatku.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>


Podobne materiały

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości

Słyszałem, że odziedziczoną nieruchomość najlepiej sprzedać do 6 miesięcy od śmierci spadkodawczyni, bo wtedy nie płaci...

Sprzedaż ruchomości objętej spisem inwentarza majątku spadkowego

Przyjąłem jako jedyny spadkobierca ustawowy spadek z dobrodziejstwem inwentarza, wartość długów przekracza wartość majątku. Składnikiem majątku...

Wybudowanie domu na użyczonym terenie a spadek

Na działce, której jedynym właścicielem jest mój ojciec, stoją dwa domy. Pierwszy z nich wybudowali rodzice w latach 80., drugi – kilka lat...

Brak zgłoszenia nabycia spadku

Jak najlepiej rozwiązać problem spadku i jakie ewentualnie grożą kary? Orzeczenie prawomocne sądu o nabyciu spadku nastąpiło w maju 2008 roku,...

Czy długi zmarłego męża przechodzą na żonę i dzieci?

Przed miesiącem zmarł mój mąż. W trakcie naszego małżeństwa kupiliśmy działkę i zbudowaliśmy dom, w którym mieszkamy ja i troje...

Brak wiedzy o odrzuceniu spadku przez najbliższych zmarłego

Mój brat zmarł w 2010 r., zostawił żonę i dziecko. Dopiero teraz dowiedziałam się, że odrzucili oni spadek po zmarłym. Czy ja i mama też...

Odpowiedzialność za długi żony

Wiem o tym, że są trzy formy przyjęcia spadku: można przyjąć spadek bez ograniczenia odpowiedzialności za długi (tzw. przyjęcie proste),...

Jak nie przekazać długów dzieciom?

Mam dwoje dorosłych dzieci. Chciałabym się dowiedzieć, jak nie przekazać dzieciom ewentualnych długów. Mianowicie mam dom obciążony hipoteką. Chcę go...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »