Remont domu przez syna i przepisanie na niego nieruchomości, czy pozostałym dzieciom należy się zachowek?
• Data: 2023-05-17 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
W 2015 roku, mieszkając za granicą, rodzice chcieli sprzedać swoje nieruchomości: dom + działkę, dom był niezamieszkany od kilku lat i nadawał się do remontu. Dwójka starszego rodzeństwa była za sprzedażą, ja nie chciałem. Postanowiliśmy z rodzicami i rodzeństwem, że dom zostanie przepisany na mnie, a ja zacznę go remontować (dom nie został przepisany na mnie do dzisiaj). W międzyczasie rodzice postanowili zmienić dach, który nadawał się do wymiany, każde z rodzeństwa zapłaciło po 1000 euro, resztę kosztów pokryli rodzice. Na początku roku 2017 zacząłem remontować dom, który doprowadziłem do stanu umożliwiającym w nim zamieszkanie, a rodzice zdecydowali się na powrót do Polski rok później. W 2018 postanowiłem również przeprowadzić się do Polski i mieszkam w nim z żoną i rodzicami do dzisiaj (zawarłem związek małżeński w 2019 roku, ale nie wiem, czy ma to znaczenie).. Rodzeństwo nadal mieszka za granicą. Od początku remontu wydałem ok. 150 000 zł, nie prosiłem rzeczoznawcy o aktualną wycenę nieruchomości, ale w mojej ocenie, dom + działki jest wart aktualnie ok. 500 000zł. Wraz z rodzicami chciałbym na początku przyszłego roku przepisać dom na mnie (proszę o podpowiedź, jeśli są jeszcze inne możliwości zmiany właściciela).
Chciałbym od razu przy przypisaniu załatwić sprawę zachowku, przykładowo ustalić spłatę zachowku należnemu rodzeństwu w ciągu roku. Orientuję się, że w razie wystąpienia o zachowek sąd uwzględnia koszty poniesione przeze mnie na remonty na poczet zachowku, ale nie wiem, jak są one wyliczane. Czy sąd również uwzględnia fakt, iż dom byłby w jeszcze gorszym, stanie co za tym idzie – mniej wart, gdyby owe remonty nie były wykonane?
Zachowek od domu po rodzicach
Zgodnie z treścią art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego „zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek)”.
Zgodnie zaś z treścią § 2 ww. artykułu „jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia”.
Ustalenie substratu zachowku
Kolejnym etapem obliczania zachowku jest ustalenie tzw. substratu zachowku (art. 993–995). Ustalenie substratu zachowku wymaga przede wszystkim określenia czystej wartości spadku. Czysta wartość spadku stanowi różnicę pomiędzy stanem czynnym spadku, czyli wartością wszystkich praw należących do spadku, według ich stanu z chwili otwarcia spadku i cen z chwili orzekania o zachowku (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1985 roku, sygn. akt III CZP 75/84) a stanem biernym spadku, czyli sumą długów spadkowych, z pominięciem jednak długów wynikających z zapisów i poleceń. Dla ustalenia substratu zachowku do czystej wartości spadku dolicza się wartość darowizn dokonanych przez spadkodawcę, bez względu na to, czy były one uczynione na rzecz spadkobierców, uprawnionych do zachowku, czy też innych osób, za wyjątkiem drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych i dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. Wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalenia zachowku.
Nakłady poniesione na remont domu przed jego darowizną
Odnosząc się do Pana wątpliwości co do nakładów – darowizna będzie obliczona według stanu z dnia darowizny – czyli w stanie technicznym z dnia darowizny. Ewentualne nakłady poniesione później – i to też nie nakłady w wartości nominalnej – ale wyceniany będzie stan nieruchomości z dnia darowizny według wartości rynkowej z dnia obliczania zachowku – mogą obniżyć wartość tego zachowku.
Nakłady poniesione przed darowizną w ogóle nie są brane pod uwagę przez sąd. Oczywiście z rodzeństwem możecie ustalić umownie wartość wg waszego uznania, po odliczeniu nakładów – nic nie stoi na przeszkodzie. Ale prawnie – nie może Pan odliczyć od zachowku nakładów poniesionych przed otrzymaniem darowizny.
Umowa dożywocia
Jeśli chce Pan uniknąć kłopotów, niech rodzice przepiszą na Pana nieruchomość przez umowę dożywocia. Pan spłaci rodzeństwo – byleby spłata wyczerpała ich zachowek. Najlepiej, aby podpisali oświadczenia, że spłata wyczerpuje ten zachowek i nie będą go dochodzić w przyszłości
Skoro jest Was troje dzieci – zachowek należy obliczyć dla każdego osobno po śmierci każdego z rodziców. Bo nie umrą jednocześnie. Przyjmujemy wartość nieruchomości na 500 tys. zł, wartość spadku po każdym z nich to 50% tej wartości – 250 tys. zł.
Po śmierci jednego rodzica dziedziczy małżonek i 3 dzieci, każde po 1/4, zachowek wynosi 1/8. Zachowek dla każdego wyniesie po 31 250 zł. Potem po śmierci drugiego rodzica dziedziczy 3 dzieci. Udział spadkowy to 1/3, zachowek to 1/6. Zachowek dla każdego z dzieci wyniesie po 41 666 zł. Łącznie powinien Pan spłacić pozostałe rodzeństwo z obu ww. kwot.
Umownie możecie to ustalić inaczej, byleby rodzeństwo podpisało oświadczenie, że otrzymana kwota wyczerpuje zachowek.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Zapytaj prawnika
