Rozdysponowanie spadku między spadkobierców i sprzedaż nieruchomości

Podatek od sprzedaży nabytej nieruchomości

Co do zasady w wyniku sprzedaży nieruchomości otrzymanej w formie darowizny przed upływem 5 lat od jego nabycia należy opłacić podatek od kwoty przychodu pomniejszonej o koszty jego uzyskania. Tutaj koszt uzyskania to 0 zł, więc należałoby zapłacić 19% podatku od całej otrzymanej kwoty, co oczywiście byłoby bardzo drogie.

W przypadku spadku można zwolnić się z tego podatku, jeśli osoba, którą nieruchomość nam nieruchomość dała w spadku – tj. spadkodawca, posiadała ją przez 5 lat. Inaczej jest jednak w przypadku działu spadku – o czym poniżej.

Jeżeli jednak środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, wówczas nie ma obowiązku zapłaty podatku PIT. Jakie to mogą być cele, zostało określone szczegółowo w ustawie o PIT w art. 21 ust. 25, będą to między innymi:

• nabycie budynku mieszkalnego lub udziału w takim budynku,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
• nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego.

Oczywiście musi zostać na wykorzystana cała kwota. Kwotę tę rozliczamy później w deklaracji PIT-39. Mamy na to 3 lata.

Spadkobiercy u notariusza mogą rozdysponować spadek. Dział spadku umowny pozwala na dowolne rozdysponowanie majątku spadkowego, w zależności od Państwa woli. Wcześniejsze darowizny, zapisy itp. nie mają tutaj żadnego znaczenia. Na tym właśnie polega umowny dział spadku i notariusz przeprowadzi go tylko wtedy, gdy pomiędzy każdym będzie pełna zgoda co do podziału.

Podatek PCC po oddaniu udziałów w spadku

Tutaj po pierwsze córka zapłaci ona podatek od czynności cywilno-prawnych, ale tylko jeśli dział spadku będzie z tzw. spłatami. Czyli jedna osoba oddaje swoje udziały w spadku, ale za spłatą – wtedy 2% podatku PCC. Nieodpłatne podziały (nawet jeżeli nie są równe) nie będą podlegać opodatkowaniu. Takie zdanie wyraził również Dyrektor Izby Skarbowej z Bydgoszczy, w interpretacji indywidualnej z dnia 16 maja 2011 roku, ITPB2/436-24/11/MK. I pytanie – czy tutaj po prostu dokonaliby Państwo tego na rzecz córki bez żadnych spłat z jej strony?

Czas posiadania nieruchomości przez spadkodawcę

Z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT wynika, że w przypadku zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku 5-letni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie przez spadkodawcę. Zasada ta obowiązuje od 2019 r. Wcześniej (do 31 grudnia 2018 r.) termin ten liczyło się od daty otwarcia spadku, a więc śmierci spadkobiercy, co było zdecydowanie mniej korzystne dla podatników.

W 2019 r. w ustawie znalazł się również przepis, który mówi, że w przypadku nabycia nieruchomości wskutek śmierci małżonka termin liczy się od daty nabycia nieruchomości do majątku wspólnego lub wybudowania w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej (art. 10 ust. 6 ustawy o PIT).

Jednocześnie z ustawy o PIT wynika, że podatkowych skutków nie rodzi nabycie ani odpłatne zbycie w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku (art. 10 ust. 7 ustawy o PIT).

Zatem córka, która miała 1/3 mieszkania, może ją sprzedać nawet dziś bez podatku, jeśli jednak pozostałe 2/3 otrzyma w formie działu spadku, to będzie musiała poczekać 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym te 2/3 udziału w nieruchomości otrzyma.

Masz podobny problem prawny i potrzebujesz porady prawnej, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼