Spór o działkę ze spadku - ustalenie udziałów i podział

Odzwierciedlenie własności nieruchomości w księdze wieczystej

Na wstępie trzeba poczynić bardzo ważne zastrzeżenie: Spadek na ogół zawiera różne składniki majątkowe, więc nieruchomości (w tym udziały we współwłasności nieruchomości) mogą być jedynie częścią spadku; ustawowe określenie spadku zawarto w art. 922 Kodeksu cywilnego (K.c.), zaś nieruchomość ustawowo określono w art. 46 K.c. (choć w praktyce słabnie znaczenie tego określenia).

Odnośnie do księgi wieczystej nr XXX: Jej podstawową zaletą (w ogólnym dostępie) jest rozsądne prezentowanie danych osobowych współwłaścicieli nieruchomości; niekiedy w dziale II księgi wieczystej prezentuje się danych osobowych zbyt wiele. Brak obciążeń hipotecznych (dział IV księgi wieczystej) to kolejna zaleta – tym razem stanu prawnego nieruchomości. W dziale III także nie ma wpisów; nie oznacza to, że nie ma żadnych obciążeń, ponieważ np. brak prawnego obowiązku ujawniania służebności (art. 285 i następne K.c.) w księgach wieczystych. Ta księga wieczysta prowadzona jest dla dwóch działek ewidencyjnych; według orzecznictwa, za jedną nieruchomość trzeba uważać ogół działek ewidencyjnych „z jednej księgi wieczystej”.

W dziale II ww. księgi wieczystej wpisano wielkość udziałów (art. 204 K.c.) we współwłasności (od art. 195 do art. 221 K.c.); treść wpisów oraz informacje przez Panią przedstawione wskazują na to, że zostały ujawnione udziały we współwłasności z uwzględnieniem dziedziczenia po Pani tacie. Dwoje współwłaścicieli (ujawnionych w dziale II tejże księgi wieczystej) zmarło, więc odpowiednia wielkość udziałów we współwłasności weszła w skład spadku po tychże współwłaścicielach: po Pani mamie (udziały: 4/6) oraz Pani bracie (udziały 1/6).

Zobacz również: Ile trwa przepisanie działki?

Kolejność dziedziczenia i wielkość udziałów w nieruchomości

Skoro Pani mama nie pozostawiła po sobie testamentu (art. 941 i następne K.c.), to ma po niej miejsce dziedziczenie ustawowe (art. 931 i następne K.c.) – z uwagi na zstępnych (w tym Panią) kluczowe znaczenie ma artykuł 931 K.c. Dziedziczenie po Pani bracie (za swego życia współwłaściciela nieruchomości) to odrębne zagadnienie – zależne np. od tego, czy brat pozostawił po sobie testament.

Artykuł 927 § 1 K.c. stanowi: „Nie może być spadkobiercą osoba fizyczna, która nie żyje w chwili otwarcia spadku, ani osoba prawna, która w tym czasie nie istnieje”. Skoro Pani brat (jeden ze współwłaścicieli rzeczonej nieruchomości) zmarł przed Państwa mamą, to wykluczone jest, by on należał do grona spadkobierców Państwa mamy. Wyrażone przez Panią założenie prawdopodobnie opierało się na pierwszym paragrafie artykułu 931 K.c., jednakże artykuł 931 K.c. ma dwa paragrafy – oto cała jego treść:

„§ 1. W pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku.

§ 2. Jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego dzieciom w częściach równych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dalszych zstępnych.”

Jeżeli rzeczywiście po Pani mamie ma miejsce dziedziczenie ustawowe (czasami testamenty są ujawniane ze sporym opóźnieniem), to sama treść artykułu 931 K.c. wskazuje na to, że Pani dziedziczy połowę spadku po mamie, zaś druga połowa tego spadku jest dziedziczona przez dzieci Pani brata. Przenosząc to na udziały we współwłasności odnośnej nieruchomości: skoro do Pani mamy należał 4/6 udziałów, to połowę tych udziałów (czyli 2/6) dziedziczy Pani, zaś po 1/6 udziałów dziedziczy każde z dzieci Pani brata.

Prawo każdego ze współwłaścicieli żądania zniesienia współwłasności

Nie wiem, jaki będzie dział spadku lub na czym będzie polegać zniesienie współwłasności. O tym są uprawnieni zdecydować spadkobiercy lub współwłaściciele (odnośnie do nieruchomości) lub sąd. Udziały w spadku dość często łatwo daje się odzwierciedlić jako udziały we współwłasności, np. we współwłasności nieruchomości (chociażby dlatego, że oficjalne stwierdzenie dziedziczenia może stanowić podstawę wpisu w księgach wieczystych). W ww. księdze wieczystej wpisano jedynie udziały we współwłasności – brak jest wpisu o jakimkolwiek podziale nieruchomości do korzystania (art. 206 K.c.), a taki podział jest podziałem „wewnątrz współwłasności” (dotyczy relacji między współwłaścicielami). Każdy współwłaściciel jest uprawniony żądać zniesienia współwłasności (art. 210 i następne K.c.); na aspektach proceduralnych zniesienia współwłasności ustawodawca skoncentrował się w art. 617 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – bardzo ważny (choć często za mało poważnie traktowany) jest art. 618 K.p.c., w którym przewidziano możność rozliczenia związanych ze współwłasnością roszczeń (szczególnie roszczeń odnoszących się do posiadania rzeczy wspólnej). Jeżeli do sądu kierowany jest wniosek o zniesienie współwłasności ze zgodnym (a więc pochodzącym od wszystkich współwłaścicieli) projektem podziału, to znacząco niższa powinna być opłata sądowa – może ona okazać się niższa od taksy notarialnej.

Przydaje się mieć własny pomysł na podział nieruchomości; obcy ludzie (nawet specjaliści w swych dziedzinach) mogą mieć propozycje odbiegające od potrzeb współwłaścicieli (czy to związanych np. z zamieszkiwaniem lub zamiarem sprzedaży). Niestety, przepisy z zakresu nieruchomości są takie, że na właścicielach lub nabywcach nieruchomości spoczywa wiele zadań – niekiedy takich, które faktycznie są połączeniem wiedzy i doświadczenia z zakresu różnych dziedzin: geodezji, prawa, techniki (właściwości instalacji). Jednym z najważniejszych wyzwań okazuje się (szczególnie od paru lat) wymóg prawnego dostępu nieruchomości do drogi publicznej – ten aspekt można traktować jako wyjściowy przy planowaniu (np. ewentualnego zniesienia współwłasności przez podział).

Jedno jest pewne: grono współwłaścicieli odnośnej nieruchomości się zmieniło – powiększyło się wskutek dziedziczenia zarówno po Pani bracie, jak i po Pani mamie).

Zobacz również: Dziedziczenie ogródków działkowych

Sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości

Wspomniała Pani o jakimś słownym podziale uzgodnionym między Państwem jeszcze za życia rodziców i brata, trudno się do tego odnieść, ale raczej ów podział mógł być co najwyżej podziałem do korzystania (art. 206 K.c.). W umownym obrocie nieruchomościami – co ma zastosowanie także do umownego zniesienia współwłasności – wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego (art. 158 K.c.); chodzi o wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Za życia Pani brata przynajmniej żyła Państwa mama, więc pomijanie jej w podziale można uznać za przynajmniej dyskusyjne – niezależnie od braku zachowania formy aktu notarialnego (wymaganej dla zniesienia współwłasności umownie).

Co do podanej informacji, że Pani bratowa nosi się z zamiarem sprzedaży części działki. Proszę mieć świadomość, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony zbywać należące do niego udziały we współwłasności (art. 198 K.c.) – nawet bez powiadamiania pozostałych współwłaścicieli. Aby jednak doszło do sprzedaży nieruchomości (albo udziałów we współwłasności nieruchomości), trzeba wykazać się tytułem własności; dość często przy pomocy wypisu z właściwej księgi wieczystej. W dziale II odnośnej księgi wieczystej ujawnione były dane trojga współwłaścicieli – Pani oraz dwojga spadkodawców. Wydaje się mało prawdopodobne, by ktoś zaryzykował transakcję (dotyczącą wyłącznie udziałów we współwłasności) bez wykazania tytułu prawnego do nieruchomości. Do tego (z uwagi na dwa spadki) potrzebne byłyby przynajmniej dokumenty z zakresu oficjalnego stwierdzenia dziedziczenia (odpis postanowienia sądowego lub wypis aktu poświadczenia dziedziczenia odnośnie do każdego z tych spadków). Sama chęć sprzedaży to stanowczo za mało. W dodatku dla zbycia udziałów we współwłasności nieruchomości w imieniu człowieka niepełnoletniego może być potrzebna zgoda sądowa rodzinnego (z uwagi na wykładnię przepisów o sprawowaniu władzy rodzicielskiej, szczególnie odnośnie do majątku dziecka).

Przyznaję, że mam problem ze zrozumieniem następującego zdania - cytuję: „Dziś moja bratowa zabrała i ogrodziła część mojej działki i chce sprzedać część swojej działki”. Według księgi wieczystej (prowadzonej dla dwóch działek ewidencyjnych), jest to wspólna nieruchomość. Chodzi o wspólną nieruchomość, czyli taką, do której uprawnienia właścicielskie przysługują paru osobom: Pani, Pani bratowej oraz dzieciom Pani brata. Aby zbyć cudzą nieruchomość albo cudze udziały we współwłasności, trzeba być pełnomocnikiem (na podstawie pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego) lub przedstawicielem z innego tytułu prawnego, np. przedstawicielem ustawowym dziecka, ale wykładnia przepisów o sprawowaniu władzy rodzicielskiej przemawia za wymogiem uzyskania zgody sądowej na zbycie należących do dziecka udziałów we współwłasności nieruchomości.

Zobacz również: Nieruchomość w spadku bez księgi wieczystej

Naruszenie własności przez współwłaściciela mniejszościowego

W świetle przedstawionych informacji Pani bratowa może być aktualnie jedynie mniejszościową współwłaścicielką odnośnej nieruchomości (której częścią składową zapewne jest więcej niż jeden budynek). Od Pani (jako współwłaścicielki ze znaczną liczbą udziałów we współwłasności) zależy to, na ile sobie może pozwolić inny współwłaściciel (w tym mniejszościowy). Jeżeli doszło do samowolnego naruszenia Pani posiadania (art. 342 i następne K.c.), np. przez faktyczne zakwestionowanie wcześniejszej umowy o podziale nieruchomości do korzystania (art. 206 K.c.), to w grę może wchodzić skorzystanie z legalnej samopomocy lub legalnej obrony koniecznej (art. 343 K.c.), co niekiedy polega na faktycznym usunięciu przeszkody (np. przecięciu zamka, rozwaleniu płotu lub nawet dosłownym wyrąbaniu drzwi). Albo ktoś czuje się posiadaczem (art. 336 K.c.), co jest bardzo ważne zwłaszcza przy posiadaniu samoistnym, albo „oddaje pola” komuś innemu. W grę może wchodzić także wytoczenie powództwa o przywrócenie naruszonego posiadania (art. 344 K.c.) – także w przypadku bezprawnego naruszenia posiadania przez jednego ze współwłaścicieli.

Sprawa spadkowa po zmarłej mamie

Obecnie należałoby zawnioskować o stwierdzenie nabycia spadku po Pani mamie, a być może także o dział spadku (w takim postępowaniu wniosek szczegółowy mógłby dotyczyć np. sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości w trakcie postępowania o dział spadku). Już wyraźny spór może wykluczać sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia przez notariusza oraz skierowanie do sądu zgodnego projektu podziału we wniosku o dział spadku (a zgodny projekt podziału to znacznie niższa opłata sądowa).

Ukształtowany (zwłaszcza od dawna, a nie wskutek samowoli jednego ze współwłaścicieli) podział rzeczy wspólnej (np. nieruchomości) do korzystania może przemawiać za podobnym zniesieniem współwłasności. Jednak bardzo wiele zależy od odpowiedniej aktywności uczestników postępowania (art. 230 K.c.), wywiązania się z obowiązków dowodowy oraz zasad racjonalnej gospodarki. Co więcej, poszczególne działki ewidencyjne mogą być punktem wyjścia dla racjonalnego zniesienia współwłasności.

Masz podobny problem prawny i potrzebujesz porady prawnej, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼