Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości i zakup innej a zwolnienia podatkowe

Odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w spadku – zwolnienie z podatku

W pierwszej kolejności zajmijmy się przypadkiem odpłatnego zbycia nieruchomości. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przez nabycie rozumie się nie tylko nabycie w drodze kupna, ale również nabycie w drodze darowizny czy dziedziczenia.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

Ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) dodano art. 10 ust. 5, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r. Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Wobec tego w przypadku odpłatnego zbycia nabytych w spadku nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tych nieruchomości przez spadkodawcę.

Nowe zasady obliczania okresu opodatkowania sprzedaży nieruchomości nabytych w spadku

Zgodnie z art. 16 ustawy zmieniającej przepisy ustaw zmienianych w art. 1-3, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości dokonana po 2019 r. powoduje, że znajdują zastosowanie nowe zasady obliczania okresu opodatkowania sprzedaży nieruchomości nabytych w spadku. W takim przypadku okres pięciu lat liczony jest od chwili, kiedy to spadkodawca, a nie spadkobierca, nabył nieruchomość. Ta reguła obejmuje również nabycia spadku dokonane przed 2019 r., co potwierdza treść interpretacji Dyrektora KIS z dnia 16.04.2019 ., 0115-KDIT3.4011.101.2019.1.DP:

„Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni odziedziczyła, po zmarłej w 2016 r. cioci, lokal mieszkalny nabyty do majątku małżeńskiego spadkodawcy w 1993 r. i garaż nabyty na podstawie aktu notarialnego w 1997 r. Wnioskodawczyni w lutym 2019 r. zbyła odziedziczone nieruchomości.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego, stwierdzić należy, że bieg 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozpoczął się dla lokalu mieszkalnego w 1993 r., a dla garażu w 1997 r. Wobec tego dokonane przez Wnioskodawczynię w lutym 2019 r. odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego oraz garażu nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze względu na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie. Zatem na Wnioskodawczyni nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu zbycia odziedziczonych nieruchomości.”

Odpłatne zbycie nieruchomości nabytych do majątku wspólnego małżonków

Warto także zwrócić uwagę na treść art. 10 ust. 6 ustawy PIT, który to podaje, że w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, okres pięcioletni, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Skoro zatem rodzice nabyli nieruchomość 15 lat temu, to obecnie dokonując sprzedaży:

• ojciec nie zapłaci podatku, ponieważ pięcioletni okres opodatkowania liczy się od momentu, kiedy rodzicie nabyli nieruchomość do majątku wspólnego, czyli 15 lat temu.
• Pani nie zapłaci podatku, ponieważ okres pięcioletni opodatkowania liczy się od momentu, kiedy spadkodawczyni nabyła nieruchomość, czyli 15 lat temu.

W konsekwencji transakcja odpłatnego zbycia nieruchomości będzie wolna od podatku PIT.

Darowizna pieniężna od rodzica zwolniona z podatku

Następnie, aby z uzyskanych środków nabyła Pani dla siebie nieruchomość, najlepszym rozwiązaniem będzie dokonanie darowizny pieniędzy. Zgodnie z art. 4a ustawy SD w przypadku darowizny pomiędzy członkami najbliższej rodziny istnieje możliwość skorzystania z całkowitego zwolnienia od podatku, jeżeli darowizna została dokonana przelewem, a osoba obdarowana w ciągu 6 miesięcy od dnia otrzymania darowizny zgłosi ten fakt do naczelnika US na formularzy SD-Z2.

Przykładowo nieruchomość zostaje sprzedana za 300 tys. zł. Z uwagi na fakt współwłasności każde z Państwo otrzyma po 150 tys. zł. Pani chce zakupić mieszkanie np. o wartości 200 tys. zł. W takim przypadku ojciec powinien dokonać darowizny na kwotę 50 tys. zł. Za otrzymane środki kupi Pani nieruchomość, która stanowić będzie Pani wyłączną własność.

Zwolnione z podatku użyczenie nieruchomości członkowi najbliższej rodziny

Odnosząc się jeszcze do sytuacji, kiedy to tato zamieszka w nieruchomości stanowiącej Pani własność. W takim przypadku będziemy mieć do czynienia z użyczeniem nieruchomości, co w przypadku członków najbliższej rodziny jest czynnością zwolnioną od podatku na mocy art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy PIT.

Natomiast jeśli chodzi o sam zakup, to oczywiście będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku PCC od zakupu, ale ten podatek pobiera notariusz i on dopełnia wszelkich formalności z US.

Masz podobny problem prawny? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.