Sprzedaż mieszkania przez spadkobierców

Przeprowadzenie sprawy spadkowej po ojcu

Należy w pierwszej kolejności przeprowadzić sprawę spadkową po ojcu. Jak wynika z opisu, spadkobiercami ojca są jego dzieci oraz małżonka. Udział małżonki w spadku wynosi 1/4, a pozostały spadek podzielą między sobą dzieci zmarłego w częściach równych.

Stwierdzenia nabycia spadku można dokonać w sądzie lub przed notariuszem (wtedy otrzymuje się tzw. akt poświadczenia dziedziczenia).

Postępowanie przed sądem:

Postępowanie mające doprowadzić do stwierdzenia nabycia spadku wszczyna się poprzez złożenie w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy (czyli Pani ojca), wniosku o stwierdzenie nabycia spadku.

Do wniosku należy dołączyć:

• odpis wniosku w tylu kopiach, ilu jest uczestników postępowania;
• odpis skrócony aktu urodzenia dla mężczyzn i kobiet niezamężnych;
• odpis skrócony aktu małżeństwa dla kobiet zamężnych;
• odpis skrócony aktu zgonu spadkodawcy;
• testament (o ile został sporządzony);
• oświadczenia o przyjęciu, odrzuceniu spadku lub zrzeczeniu się dziedziczenia (jeśli były składane).

Ustalenie praw do spadku w postępowaniu przed sądem

Generalnie wnosząc do sądu sprawę o ustalenie praw do spadku, trzeba wymienić wszystkich spadkobierców, którzy dziedziczą.

Cała procedura stwierdzenia nabycia spadku kończy się wydaniem przez sąd postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, w którym sąd stwierdzi, kto dziedziczy spadek po spadkodawcy.

Od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku należy wnieść opłatę. Opłata ta jest stała i wynosi 50 zł.

Spadkobiercy mogą także ustanowić pełnomocnika, który będzie ich reprezentował przed sądem.

Art. 86 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) wskazuje, iż strony i ich organy lub przedstawiciele ustawowi mogą działać przed sądem osobiście lub przez pełnomocników.

W myśl art. 87 § 1 K.p.c. pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, a w sprawach własności przemysłowej także rzecznik patentowy, a ponadto osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia, współuczestnik sporu, jak również rodzice, małżonek, rodzeństwo lub zstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia.

Postępowanie przed notariuszem.

Zobacz również: Dziedziczenie mieszkania własnościowego

Notarialne poświadczenie dziedziczenia

Od marca 2009 r. drugim sposobem na potwierdzenie przez spadkobiercę prawa do spadku jest notarialne poświadczenie dziedziczenia. Taki dokument ma taką samą moc prawną jak prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Warto pamiętać, że akt poświadczenia dziedziczenia może sporządzić każdy notariusz i nie ma tutaj znaczenia ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy (jak to jest w postępowaniu sądowym).

Spadkobiercy nie muszą składać żadnych wniosków oraz pism procesowych. Muszą jednak spełnić następujące warunki:

• do kancelarii notarialnej przychodzą wszystkie osoby, które mogą być brane pod uwagę jako spadkobiercy ustawowi i testamentowi;
• nie może być żadnych sporów między nimi w kwestii podziału spadku – czyli tego, kto jest spadkobiercą (gdy spadkobiercy sprzeczają się w tej sprawie, to spór rozstrzyga się na drodze sądowej);
• spadek musi być otwarty po 1 lipca 1984 roku (otwarcie następuje z chwilą śmierci spadkodawcy).

Wybór notariusza zapewnia sprawne, szybkie, łatwiejsze, a przede wszystkim mniej sformalizowane przeprowadzenie sprawy spadkowej.

Na początek należy umówić się na spotkanie z notariuszem. Można to zrobić osobiście lub telefonicznie. Notariusz informuje o tym, jakie dokumenty trzeba ze sobą zabrać, aby móc poświadczyć dziedziczenie (m.in. akt zgonu spadkodawcy, akty urodzenia i małżeństwa potencjalnych spadkobierców, testament, gdy dziedziczenie jest na podstawie testamentu).

W kancelarii notarialnej spotykają się wszystkie osoby, które mogą być brane pod uwagę jako spadkobiercy.

Notariusz w obecności spadkobierców, a także osób, które mogą być brane pod uwagę jako spadkobiercy ustawowi, sporządza protokół dziedziczenia (będzie to akt notarialny).

Stanie się tak tylko wtedy, gdy pomiędzy spadkobiercami nie będzie sporu o spadek (o to, kto jest spadkobiercą, a nie – jak podzielić poszczególne składniki spadku – to rozstrzyga inny akt, dotyczący działu spadku.

Gdy spadkodawca pozostawił po sobie testament, to notariusz go otwiera i ogłasza. W przypadku poświadczenia dziedziczenia, które następuje przed upływem sześciu miesięcy od daty śmierci spadkodawcy, spadkobiercy składają oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku.

Notariusz na podstawie protokołu dziedziczenia sporządzi akt poświadczenia dziedziczenia. Określi on krąg spadkobierców oraz ich udziały w dziedziczonym majątku. Nabierze jednak mocy prawnej dopiero, gdy zostanie zarejestrowany w elektronicznym rejestrze poświadczeń dziedziczenia.

Poświadczenie dziedziczenia u notariusza kosztuje 150 zł (100 zł za protokół dziedziczenia, 50 zł za sporządzenie aktu poświadczenia). Cena jest taka sama bez względu na liczbę osób, które biorą udział w tej czynności. Do tej sumy należy dodać jeszcze 23% podatku VAT.

Opłaty nie obejmują jednak kosztów, które są związane z wypisem aktów poświadczenia dziedziczenia. Każdy spadkobierca, którego dotyczy sprawa, może żądać wypisów aktu w dowolnej ilości. Taki wypis kosztuje 6 złotych netto od każdej strony dokumentu.

Zgłoszenie nabycia spadku do urzędu skarbowego

Po stwierdzeniu nabycia spadku powinna Pani (jak i każdy z pozostałych spadkobierców) zgłosić nabycie spadku do urzędu skarbowego.

Co do zasady, do spadków i darowizn stosuje się przepisy obowiązujące w dniu powstania obowiązku podatkowego. Jednak w przypadku przepisu art. 4a ustawy (zupełne zwolnienie) zastosowanie mają przepisy intertemporalne ustawy nowelizującej. Stanowiły one, że do nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych, które nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy (nowelizującej), stosuje się przepisy w brzmieniu obowiązującym przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy (ustawa weszła w życie 1 stycznia 2007 r.).

W tym miejscu należy omówić kwestię nabycia spadku – zgodnie z Kodeksem cywilnym nabycie spadku nie ma nic wspólnego z kwestią postępowania o stwierdzeniu nabycia spadku. Art. 925 K.c. stanowi bowiem, że spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że chwilą decydującą o objęciu danego spadku zwolnieniem zupełnym jest data śmierci spadkodawcy.

Jeśli spadkodawca zmarł przed 1 stycznia 2007 r., nie ma zastosowania zupełne zwolnienie dla najbliższej rodziny niezależnie od tego, kiedy przeprowadzono postępowanie spadkowe.

Wymiar podatku zostaje określony przez urząd skarbowy po złożeniu zeznania podatkowego na druku SD-3.

Zobacz również: Czy można sprzedać mieszkanie zapisane w testamencie?

Koszty związane ze sprzedażą nieruchomości

Znaczna część osób kupujących mieszkania i domy na rynku wtórnym korzysta z usług profesjonalnych pośredników handlu nieruchomościami (agencji nieruchomości). Te kształtują swoje wynagrodzenie w oparciu o prowizję, oscylującą w okolicach 2,5-3% wartości nieruchomości, choć można je negocjować.

Każda próba przeniesienia własności nieruchomości wymaga zachowania formy szczególnej: aktu notarialnego. Poza sporządzeniem aktu, notariusz pobiera również podatek od czynności cywilno-prawnych (2%) oraz koszty wpisu zmiany prawa w księdze wieczystej i ewentualnie założenia nowej księgi. Wizyta u notariusza może więc okazać się bardzo kosztowna.

Podstawowe koszty aktów notarialnych naliczane od wartości przedmiotu aktu kształtują się jak poniżej:

Dla wartości przedmiotu umowy:

• do 3000 zł – 100 zł;
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• powyżej 2 000 000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej 7500 zł.

Podawane w ustawie taksy określają ich MAKSYMALNĄ wysokość. Możliwe jest więc uzyskanie niższych opłat.

Do taksy notarialnej dolicza się VAT w wysokości 23%.

Koszty odpisów aktu notarialnego wynoszą 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę.

Po zawarciu umowy notariusz kieruje do Sądu Wieczystoksięgowego wniosek o wpis nowego prawa do księgi wieczystej, jeżeli nieruchomość jej nie posiada, wnosi również o jej założenie. Koszt wynosi 200 zł za wpis i 60 złotych za założenie księgi.

Podatek od czynności cywilnoprawnych naliczany jest od każdej umowy sprzedaży, zamiany i darowizny. W przypadku nieruchomości stawka podatku wynosi 2% wartości tejże nieruchomości. Podatek obciąża kupującego.

Masz podobny problem prawny? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.