Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości

Zwolnienie z podatku od spadków i darowizn

Mamy tu do czynienia z dwoma zagadnieniami:

1. dziedziczenie i podatek od spadków i darowizn,
2. zbycie nieruchomości (udziałów) i podatek dochodowy.

Zgodnie z postanowieniami ustawy o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r. (Dz. U. z 2004 r. Nr 142, poz. 1514 z późn. zm.) podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na jej terytorium.

Proszę pamiętać, że spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, tj. z chwilą śmierci spadkodawcy (art. 924 i art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez m.in. zstępnych, jeżeli:

1. zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego (właściwy druk to zawiadomienie SD-Z2) w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia – w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku (z zastrzeżeniem ust. 2 i 4 art. 4a) oraz
2. udokumentują – w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne, a wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę określoną w art. 9 ust. 1 pkt 1 – ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek bankowy nabywcy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.

Zatem, aby zstępni mogli skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, muszą w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku złożyć zawiadomienia SD-Z2.

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości

Jeśli chodzi o zbycie nieruchomości, jest zupełnie inaczej, niż sugeruje Pan w pytaniu. Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, powoduje powstanie przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji obowiązek zapłaty podatku. Obecnie od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. A contrario sprzedaż odziedziczonej przez Pana nieruchomości dopiero po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. od końca roku, w którym zmarła spadkodawczyni, nie powoduje powstania przychodu.

Podstawą obliczenia wymienionego 19% podatku dochodowego jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości rozumianym jako „wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia”, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z powyższym kosztami w przypadku, gdy nabycie miało miejsce w drodze dziedziczenia, są udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Przeznaczenie przychodu ze zbycia odziedziczonej nieruchomości na cele mieszkaniowe a podatek

Należy pamiętać, że do sprzedaży nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 roku zastosowanie ma obowiązujące zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które stanowi, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Wydatki uznawane za poniesione na „własne cele mieszkaniowe” ustawodawca wymienia w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Masz podobny problem prawny? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.