Kategoria: Dział spadku

Porady Prawne przez internet

Masz problem związany z działem spadku?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż spadku i nierówny podział zysków

Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 2014-06-02

Ja i brat wystąpiliśmy o zasiedzenie nieruchomości w imieniu zmarłej matki. Sąd wydał postanowienie o zasiedzeniu, obecnie w księdze wieczystej jako właściciele widniejemy ja i brat. Chcemy sprzedać tę nieruchomość, lecz zgodnie z naszą wolą 3/4 uzyskanej kwoty przypadnie bratu, mi reszta. Jak zgodnie z prawem przeprowadzić taką transakcję, unikając podatków? W załączeniu dokumenty związane ze spadkiem.

Anna Sochaj-Majewska

»Wybrane opinie klientów

Fachowe porady jakie uzyskałam od Pana Marka Goli , pomogly mi w porozumieniu się z rodzina mojego męża, w sprawie zachowku po zmarłej teściowej.Dziekuje bardzo i będę dalej polecała państwa usługi moim znajomym.
Malgorzata
Otrzymałam odpowiedź bardzo wyczerpującą i klarowną.
Anna, 66 lat, inżynier
Bardzo profesjonalnie, szybko, wszystko zrozumiałe
Ania, 68 lat, emerytka
Chciałem bardzo podziękować za poradę która mi bardzo pomogła wasza firma działa na najwyższym poziomie wasze odpowiedzi były wyczerpujące i pomocne jeszcze raz bardzo dziękuję i pozdrawiam.
Krzysztof
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź, uratowała mi Paki tyłek.
Jerzy, 53 lata, informatyk

Dopóki nie nastąpi pomiędzy Panią a bratem jako spadkobiercami spadku po matce przynajmniej częściowy dział spadku (ograniczony do niektórych jego składników), można mówić co najwyżej o umownym nieformalnym podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży działki. Nie oznacza to jednak, że zadysponowanie sumą uzyskaną ze sprzedaży wbrew udziałom w spadku w wykonaniu nieformalnej umowy ustnej będzie sprzeczne z prawem, proszę się tego nie obawiać. Jeśli chciałaby Pani jednak, aby ta „umowa” znalazła odzwierciedlenie w dokumencie urzędowym, proszę udać się przed transakcją sprzedaży wspólnie z bratem do kancelarii notarialnej, aby zawrzeć umowę częściowego działu spadku w ten sposób, że 1/2 swojego udziału, a więc 1/4 udziału w danej nieruchomości przekaże Pani odpłatnie lub nieodpłatnie na rzecz brata. Wówczas, po wpłacie ceny przez kupującego, przypadnie ona spadkobiercom oficjalnie stosownie do wielkości ich udziałów – bratu w 3/4, a Pani w 1/4. Wobec planowanej w niedalekiej przyszłości sprzedaży odradzam jednak to rozwiązanie, pociągnie ono za sobą konieczność zapłaty podatku dochodowego przez brata, nabędzie ona bowiem większy udział w rzeczy niż wynikający ze spadkobrania.

Interesuje Cię ten temat? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Jak stanowi przepis art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział spadku powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowny dział spadku może objąć cały spadek lub być ograniczony do części spadku (art. 1038 § 2), może zatem z woli spadkobierców dotyczyć tylko określonego składnika czy kilku składników majątku spadkowego. To, jak spadkobiercy ostatecznie ukształtują swoje udziały w danym przedmiocie spadkowym, należy do ich decyzji. Inaczej nieco jest w przypadku sądowego działu spadku, przeprowadzanego zwykle w razie braku porozumienia pomiędzy spadkobiercami, wówczas dział powinien obejmować cały spadek, a tylko z ważnych powodów mógłby zostać ograniczony do części spadku. Zniesienie współwłasności, jeśli jest nieodpłatne (bez zastrzeżenia obowiązku spłat lub dopłat) i dokonywane pomiędzy osobami zaliczonymi do pierwszej grupy podatkowej (np. pomiędzy rodzeństwem), jest zwolnione z podatku od spadków i darowizn. Jeśli natomiast byłoby odpłatne, czyli gdy za przekazanie części swego udziału bratu otrzymałaby Pani pewną rekompensatę finansową, czynność taka będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w części obejmującej spłaty lub dopłaty.

Jak wynika z okoliczności sprawy, spadek otwarł się w dniu 23 maja 2008 r., a zatem w dniu śmierci Pani matki jako spadkodawczyni. Z tą chwilą spadkobiercy nabywają spadek, bez względu na to, kiedy i w jakiej formie zostanie potwierdzone nabycie spadku (postanowienie sądu, notarialny akt poświadczenia dziedziczenia). Przepis art. 925 Kodeksu cywilnego stanowi wprost, iż spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Nieruchomość, która była przedmiotem postępowania o stwierdzenie zasiedzenia, została nabyta przez Pani matkę z dniem 28 lipca 2007 r., co wynika z punktu pierwszego sentencji postanowienia. Orzeczenie sądu stwierdzające zasiedzenie na dany dzień tylko potwierdza stan prawny, jaki wytworzył się wskutek nieprzerwanego samoistnego posiadania i upływu czasu 25 lub 30 lat, zależnie od dobrej lub złej woli posiadacza. Orzeczenie to nie kreuje nowej rzeczywistości prawnej, ma charakter deklaratywny.

W konsekwencji planowana przez Panią i brata sprzedaż nieruchomości w roku 2014 lub później nie będzie łączyć się z powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak stanowi przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o jakich mowa wyżej – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec faktu, że nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia nastąpiło w roku 2008, pięcioletnia „karencja” w zbywaniu nieruchomości, w celu uniknięcia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia upłynęła z dniem 31 grudnia 2013 r. Gdyby teraz, w roku 2014, przekazała Pani bratu 1/2 swego udziału w nieruchomości (czyli 1/4 udziału w całym przedmiocie), to od tej części brat obowiązany byłby zapłacić 19% podatku dochodowego, jeśli do transakcji odpłatnego zbycia doszłoby przed końcem 2019 r., nabyłby ją bowiem ponad swój dotychczasowy udział w spadku w roku 2014. Sugeruję zatem dokonać podziału sumy ze sprzedaży bez operacji częściowego działu spadku, a więc na zasadzie ustnej umowy, chyba że dla Pani brata nie ma znaczenia powstanie obowiązku podatkowego opisanego wyżej.

Jak stanowi przepis art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, obowiązujący od dnia 1 stycznia 2007 r., „zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki – przyp. aut.), wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego”. W myśl przepisu art. 4a ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, „jeśli nabywca dowiedział się o nabyciu własności rzeczy i praw majątkowych po upływie powyższego terminu, zwolnienie dotyczące tych rzeczy i praw majątkowych będzie miało zastosowanie, kiedy nabywca zgłosi te rzeczy lub prawa majątkowe naczelnikowi urzędu skarbowego nie później niż w terminie sześciu miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o ich nabyciu oraz uprawdopodobni fakt późniejszego powzięcia wiadomości o ich nabyciu”.

Na marginesie informuję, o czym zapewne Pani wie, że zarówno Pani, jak i drugi spadkobierca w udziale 1/2, dla skorzystania z całkowitego zwolnienia podatkowego z tytułu nabycia w spadku również omawianej nieruchomości, obowiązani jesteście złożyć korektę zgłoszenia nabycia (SD-Z2), ze wskazaniem nowego składnika masy spadkowej i udziału w nim. Wobec tego, że postanowienie w sprawie stwierdzenia zasiedzenia zostało wydane we listopadzie 2013 r., termin sześciomiesięczny na dokonanie korekty rozpoczął swój bieg w październiku, z dniem uprawomocnienia się tego postanowienia i upłynie w maju 2014 r. Dołączenie do korekty odpisu postanowienia ze stwierdzeniem jego prawomocności przez każdego ze spadkobierców stanowi wystarczające uprawdopodobnienie, że podatnik (nabywca) powziął wiadomość o nabyciu określonego składnika masy spadkowej w terminie późniejszym w stosunku do złożenia pierwotnego zgłoszenia nabycia.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z działem spadku?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »