Kategoria: Spadek

Porady Prawne przez internet

Masz problem ze spadkiem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Współwłasność majątku spadkowego

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2014-11-05

Zmarł mój wuj, pod koniec życia wymagał opieki całodobowej, więc przeprowadziłem się do niego i się nim zająłem. Wuj był żonaty, ale żona od niego odeszła bez słowa, nie mieli dzieci. Wuj w obecności notariusza spisał testament, w którym uczynił mnie jedynym spadkobiercą swojego majątku, a żonę wydziedziczył za to, że w chorobie go opuściła. Ostatnio pojawiła się ciotka i chce mi sprzedać swoją połowę wspólnego ich majątku. Chodzi konkretnie o działkę ze starym domem w dobrej lokalizacji, nie wiem, jak taką nieruchomość się wycenia. Poza tym potrzebuję porady, jak przeprowadzić postępowanie spadkowe i wyjść ze współwłasności z ciotką.

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Fachowe porady jakie uzyskałam od Pana Marka Goli , pomogly mi w porozumieniu się z rodzina mojego męża, w sprawie zachowku po zmarłej teściowej.Dziekuje bardzo i będę dalej polecała państwa usługi moim znajomym.
Malgorzata
Otrzymałam odpowiedź bardzo wyczerpującą i klarowną.
Anna, 66 lat, inżynier
Bardzo profesjonalnie, szybko, wszystko zrozumiałe
Ania, 68 lat, emerytka
Chciałem bardzo podziękować za poradę która mi bardzo pomogła wasza firma działa na najwyższym poziomie wasze odpowiedzi były wyczerpujące i pomocne jeszcze raz bardzo dziękuję i pozdrawiam.
Krzysztof
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź, uratowała mi Paki tyłek.
Jerzy, 53 lata, informatyk

Powinien Pan zacząć od złożenia do sądu, lub do notariusza testamentu w celu otwarcia testamentu i ogłoszenia go, a także przyjąć spadek po wujku.

Interesuje Cię ten temat? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Otwarcie i ogłoszenie testamentu uregulowane jest w Kodeksie postępowania cywilnego – w art. 646 i następnych. Ogłoszenia może dokonać sąd lub notariusz.

Sąd ani notariusz nie muszą zawiadamiać spadkobierców o otwarciu testamentu, ale jeśli osoby zainteresowane chcą, to mogą być obecne przy tej czynności. Notariusz musi zawiadomić o dokonanym otwarciu i ogłoszeniu testamentu osoby, których rozporządzenia testamentowe dotyczą. Z otwarcia i ogłoszenia testamentu sporządza się protokół.

Sąd albo notariusz otwiera i ogłasza testament, gdy ma dowód śmierci spadkodawcy (akt zgonu). W protokole otwarcia i ogłoszenia testamentu opisuje się jego stan zewnętrzny oraz wymienia się jego datę, datę złożenia i osobę, która testament złożyła. Na testamencie zamieszcza się datę otwarcia i ogłoszenia. O dokonanym otwarciu i ogłoszeniu testamentu sąd spadku albo notariusz zawiadamia w miarę możności osoby, których rozrządzenia testamentowe dotyczą, oraz wykonawcę testamentu i kuratora spadku. Notariusz zawiadamia o tym sąd spadku, przesyłając odpis sporządzonego protokołu. Testament wraz z protokołem otwarcia i ogłoszenia przechowuje się w sądzie spadku, chyba że został złożony u notariusza. Jednakże na żądanie sądu spadku notariusz przesyła złożony testament temu sądowi.

Koszt u notariusza waha się w okolicach 200-300 zł, w sądzie to 100 zł (50 za otwarcie i ogłoszenie, 50 zł za oświadczenie o przyjęciu spadku – jeśli następuje przed upływem 6 miesięcy).

Dalej powinien Pan rozliczyć się w US z podatku od spadku i darowizny. W tym celu musi Pan złożyć wypełnione druki SDZ2, SD3.

Potem zostaje Panu dział spadku.

Zgodnie z art. 1035 K.c. Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

Art. 212 dotyczy zniesienia współwłasności w trybie sądowym. Paragraf 1 dotyczy podziału fizycznego. Podział ten polega na wydzieleniu części rzeczy i przyznaniu każdemu współwłaścicielowi na wyłączną własność części, której wartość powinna w zasadzie odpowiadać udziałowi we własności; dopłaty mają wyrównać różnice wartości, różniąc się tym od spłat, które mają zastąpić przyznanie części w naturze zapłatą sumy pieniężnej. Wymaga to w każdym wypadku ustalenia składu i wartości przedmiotu zniesienia współwłasności, bez czego ustalenie dopłat i spłat nie byłoby możliwe. Wartość rzeczy ulegającej podziałowi (użytkowania wieczystego) ustala się na podstawie cen rynkowych z chwili zniesienia współwłasności. Ustalenie wartości rzeczy wspólnej dla oznaczenia wysokości spłat wymaga z reguły wiadomości specjalnych i uzasadnia przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego. Biegły, określając rynkową, czyli realną, wartość nieruchomości, powinien kierować się cenami uzyskiwanymi przy sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej miejscowości lub okolicy (tak orz. SN z 12 lutego 1998 r., I CKN 489/97, nie publ.).

Art. 212 § 2 wyraża ogólną zasadę, że rzecz, która nie daje się podzielić, może być, stosownie do okoliczności, albo przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Natomiast dalsze przepisy określają szczegółowo, kiedy rzecz może być przydzielona jednemu ze współwłaścicieli (art. 213, 214 § 1 i 2), a kiedy sprzedana (art. 214 § 3 i 4).

W orzeczeniu z 8 sierpnia 2003 r., V CK 174/2002 (Biul. SN 6/04, s. 39) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że określenie „rzecz, która nie daje się podzielić” (art. 212 § 2 K.c.) odnosi się nie tylko do takiej rzeczy, która fizycznie (w naturze) nie daje się podzielić, ale także do rzeczy, której podział i przydzielenie na własność poszczególnym współwłaścicielom jest ze względu na stosunki osobiste łączące współwłaścicieli, ich zasobność, stosunki rodzinne albo sam rodzaj wniosków o zniesienie współwłasności niemożliwe. W takiej sytuacji rzecz może być sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. To samo odnosi się do sytuacji, w której żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy.

Jeżeli podział fizyczny rzeczy będący podstawowym i pierwszym sposobem zniesienia współwłasności nie może być dokonany, bo rzecz nie daje się podzielić, albo występują negatywne przesłanki wymienione w art. 211, zniesienie współwłasności może nastąpić przez przyznanie całej rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych. Rozstrzygnięcie o tym, któremu z kilku współwłaścicieli należy przyznać na własność w naturze całą nieruchomość, powinno być poprzedzone rozważeniem usprawiedliwionych interesów wszystkich uprawnionych.

Art. 212 § 2 pozostawia sądowi decyzję co do wyboru pomiędzy przyznaniem rzeczy jednemu ze współwłaścicieli a zarządzeniem jej sprzedaży. Wyboru tego sąd ma dokonać „stosownie do okoliczności”. Okolicznościami tymi mogą być np. zgodność określonego sposobu zniesienia współwłasności z zasadami prawidłowej gospodarki, co ma szczególne znaczenie przy zniesieniu współwłasności nieruchomości rolnej (patrz tezy do art. 213), zawód, wiek współwłaściciela, charakter (rodzaj) wspólnej nieruchomości, sytuacja rodzinna i majątkowa współwłaścicieli, ich zdolność finansowa do uiszczenia spłat (dopłat).W orzeczeniu z 28 marca 2003 r., IV CKN 13/2001 (Biul. SN 12/03, s. 36) Sąd Najwyższy uznał, że ocena okoliczności, które – zgodnie z art. 212 § 2 K.c. w zw. z art. 1035 K.c. – decydują o przyznaniu rzeczy jednemu ze współspadkobierców, należy do sądów rozpoznających sprawę merytorycznie, i sąd kasacyjny mógłby je zakwestionować tylko wtedy, gdyby była rażąco błędna lub oparta na stwierdzeniach oczywiście sprzecznych z dokonanymi ustaleniami.

Sposób zniesienia współwłasności jako wynik wyboru pomiędzy przyznaniem rzeczy jednemu ze współwłaścicieli a zarządzeniem jej sprzedaży nie może być dokonany bez rozważenia, czy w razie przyznania rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty współwłaścicieli obciążony obowiązkiem spłaty ma realne możliwości uiszczenia spłaty. Wymaga to badania i ustalenia jego sytuacji materialnej, przy czym badanie to może dotyczyć wyłącznie współwłaściciela, a nie osoby trzeciej, na przykład członka jego rodziny. Trzeba przy tym mieć na względzie, że – jak stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 12 kwietnia 2001 r., II CKN 658/2000 (OSNC 12/01, poz. 179) – konstytucyjna zasada równej dla wszystkich współwłaścicieli ochrony prawnej własności i innych praw majątkowych (art. 64 ust. 2 Konstytucji) wyłącza – w wypadku znoszenia współwłasności – oznaczenie terminu i sposobu uiszczenia spłaty bez uwzględnienia uzasadnionego interesu dotychczasowego współwłaściciela uprawnionego do tej spłaty (art. 212 § 2 i 3 K.c.).

Zniesienie współwłasności przez przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi nie może nastąpić wbrew jego woli albo gdy żaden współwłaściciel nie życzy sobie takiego sposobu zniesienia współwłasności. Jednakże sąd władny jest, bez narażenia się na zarzut przekroczenia uprawnień wynikających z art. 212, dokonać samodzielnie wyboru sposobu zniesienia współwłasności, nawet bez zgody uczestników, stosownie do okoliczności rozpoznawanej sprawy. Oczywiście, w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd powinien dążyć do tego, aby wszyscy współwłaściciele uzgodnili sposób podziału i przedstawili możliwie zgodny wniosek, tak aby wydane postanowienie odpowiadało ich woli (tak orzeczenie SN z 23 lipca 1982 r., III CRN 161/82, OSNPG 1/83, poz. 2).

Sąd wyceni wartość nieruchomości poprzez wycenę biegłego.

Pojęciem podejścia do wyceny nieruchomości określa się sposoby określania ich wartości. Przepis art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2004 r. Nr 261 poz. 2603; dalej jako – u.g.n.) definiuje cztery podejścia, które mogą być użyte do wyceny nieruchomości:

  • porównawcze,
  • dochodowe,
  • kosztowe,
  • mieszane.

Wartość rynkową nieruchomości otrzymuje się w wyniku zastosowania podejść porównawczego i dochodowego (art. 152 ust. 3 u.g.n.) – z tym, że jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego albo dochodowego, do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście mieszane, natomiast wartość odtworzeniową – w wyniku zastosowania podejścia kosztowego.

Warunkiem zastosowania podejścia porównawczego jest istnienie transakcji rynkowych kupna-sprzedaży dotyczących nieruchomości porównywalnych generalnie w okresie ostatnich dwu lat poprzedzających datę wyceny – czyli, jak wymaga ustawa (art. 153 ust. 1 zdanie trzecie), znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość). Podobieństwo nieruchomości jest sprecyzowane w standardach zawodowych (standard III.7).

Aby nieruchomości można było uznać za podobne, musi być zachowana tożsamość stanu prawnego (w szczególności nie można porównać prawa własności nieruchomości z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości). Ponadto, szczególnie dla nieruchomości niezabudowanych, istotne jest rozróżnienie ze względu na przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego.

Następnie standardy wymieniają cechy fizyczne nieruchomości. W przypadku nieruchomości niezabudowanych należy poszukiwać takich, które mają zbliżoną m.in. powierzchnię, kształt, dojazd.

Dla nieruchomości zabudowanych takich cech będzie więcej, np. parametry kubaturowe budynków, zbliżony stan techniczny i okres budowy. Trzecią kategorią podobieństwa są cechy użytkowe i ekonomiczne nieruchomości oraz cechy rynku.

Wynika z tego, że określając wartość nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, położonej w rejonie wysokich czynszów, do porównań wybieramy również domy jednorodzinne położone w tym samym rejonie. Standardy zawodowe przypominają o uwzględnianiu relacji popytu i podaży, renomie, a dla nieruchomości komercyjnych jednym z czynników warunkujących ich podobieństwo będzie zbliżony dochód operacyjny netto czy stawki czynszów.

Istotę podejścia porównawczego stanowi wybór najbardziej porównywalnych nieruchomości (będących przedmiotem obrotu) do wycenianej i odpowiednia korekta ich cen transakcyjnych. Korekta cen obejmuje również uwzględnienie trendu czasowego, czyli sprowadzenie cen wybranych nieruchomości do wysokości odpowiadającej cenom, jakie kształtują się w czasie określania wartości.

Istotne jest, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być transakcje, w których wystąpiły szczególne warunki sprzedaży, a także ustalenia zapłaty (§ 6 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; Dz. U. 2004 r. Nr 207 poz. 2109; dalej jako – s.z.w.n.). Wyjątkowo można brać pod uwagę ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu – jeśli nie odbiegają o więcej niż 20% od średnich cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Ustęp 3 tego paragrafu zawiera katalog szczególnych warunków transakcji.

Według art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Sposób zastosowania metody porównywania parami jest zdefiniowany w standardzie III.7 „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego”.

Idea tej metody sprowadza się do porównywania nieruchomości wycenianej kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami porównywalnymi (punkt 3.2 standardu). Często spotyka się opracowania, w których takich porównań dokonuje się w osobnych tabelach, tworząc pary, które składają się z nieruchomości szacowanej i jednej z nieruchomości porównywalnych.

Wydaje się, że często takie obliczenie można skondensować do jednej tabeli, co pozwala na uniknięcie zbędnego powtarzania danych. Zaletą takiego uproszczenia jest również łatwiejsza możliwość sprawdzenia obliczeń bez konieczności wertowania kilku stron operatu.

Tabela taka przedstawia sposób porównywania danych z transakcji z nieruchomością przedmiotową. W poszczególnych wierszach znajdują się cechy rynkowe – atrybuty nieruchomości, które ujmują wpływy następujących parametrów:

  • położenia lokalu,
  • liczby pokoi,
  • kondygnacji, na której znajduje się lokal,
  • stanu technicznego lokalu,
  • powierzchni użytkowej,
  • funkcjonalności,
  • balkonu,
  • standardu wykończenia,
  • innych cech.

Kolejną częścią operatu są uwagi, które służą do wyliczenia wartości średniej. Następnie sumuje się poprawki.

Potem w kolejnym wierszu umieszcza się skorygowane ceny transakcyjne 1 m2 lokali porównywalnych oraz średnią wartość 1m2 przedmiotowego lokalu.

Poszczególne kolumny tabelki zawierają następujące wielkości:

  • cechy rynkowe nieruchomości,
  • poprawki cenowe – zgodnie ze standardami należy stosować poprawki kwotowe, jednak warto umieszczać również poprawkę procentową, która często jest czytelniejsza,
  • zakres cenowy (wagi cech rynkowych) – maksymalna poprawka ze względu na dany atrybut. Wielkość tej poprawki wynika z przemnożenia udziału procentowego z ostatniej kolumny przez określony wcześniej przedział cenowy. Przedział cenowy jest to zaś maksymalny przedział cen rynkowych nieruchomości podobnych leżących w porównywalnych dzielnicach (zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; t.j. Dz. U. 2000 r. Nr 46 poz. 543; przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość),
  • udziały procentowe poszczególnych cech rynkowych (ujmują wpływ danego atrybutu na wartość nieruchomości).

Zgodnie z wymogami § 32 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207 poz. 2109), przy określaniu wartości nieruchomości lokalowej należy pamiętać o tym, że nieruchomość lokalową wycenia się wraz z udziałem w gruncie, częściach wspólnych nieruchomości oraz w pomieszczeniach przynależnych. Uregulowanie to jest zgodne z realiami rynku, ponieważ nieruchomości wybrane do porównań były sprzedane za cenę uwzględniającą te elementy (akt notarialny z reguły podaje łączną cenę za nieruchomość lokalową, a nawet jeśli są podane ceny poszczególnych składników, to są one przyjęte w wyniku umów między stronami, często w celu zmniejszenia obciążeń podatkowych, nie odzwierciedlają rynku).

Zgoda ciotki w ogóle nie jest tu wymagana. Koszt postępowania to 1000 zł wpisu lub wniosek o zwolnienie z kosztów sądowych. Musi Pan załączyć dokumenty poświadczające własność. W księdze wieczystej powinien być wpisany wujek, jeśli nie – poprzedni właściciele. Można ich nazwiska znaleźć także w wypisie z rejestru gruntów, gdyby nie było KW.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem ze spadkiem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »