Podatek od sprzedaży odziedziczonego mieszkania

Kiedy sprzedaż odziedziczonego mieszkania podlega PIT?

Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości może stanowić źródło przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli sprzedaż nie następuje w ramach działalności gospodarczej i zostaje dokonana przed upływem ustawowego pięcioletniego terminu.

W przypadku nieruchomości nabytej w drodze spadku obowiązuje szczególna reguła z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT. Pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Nie rozpoczyna się więc automatycznie nowego pięcioletniego okresu w dniu śmierci spadkodawcy ani w dniu wydania postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Jeżeli spadkodawca był właścicielem mieszkania wystarczająco długo, spadkobierca może sprzedać je nawet krótko po nabyciu spadku bez podatku dochodowego. Szerzej zasady te wyjaśniamy w artykule jak liczyć 5 lat przy sprzedaży mieszkania ze spadku. Analogiczne reguły trzeba uwzględnić, gdy przedmiotem zbycia jest sprzedaż odziedziczonego gruntu lub działki.

Jak ustalić pięcioletni termin krok po kroku?

Najbezpieczniej ustalić kolejno cztery daty:

1. datę nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę – to od końca tego roku biegnie pięcioletni termin,
2. datę śmierci spadkodawcy – w tej chwili spadkobierca nabywa spadek na gruncie prawa cywilnego,
3. datę sprzedaży nieruchomości przez spadkobiercę,
4. koniec pięcioletniego okresu – jeżeli sprzedaż nastąpiła już po jego upływie, nie powstaje przychód z tego źródła.

Zgodnie z art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy i w tej samej chwili spadkobierca nabywa spadek. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają to prawo, ale nie przesuwają momentu nabycia spadku na dzień wydania dokumentu.

Przy bardziej złożonych sytuacjach trzeba uwzględnić sposób, w jaki sam spadkodawca nabył nieruchomość, oraz ewentualne różne daty nabycia poszczególnych udziałów. Osobno omawiamy także praktyczne kwestie związane ze sprzedażą domu ze spadku i podatkami.

Co dzieje się, gdy pięć lat już minęło?

Jeżeli sprzedaż następuje po upływie pięcioletniego okresu ustalonego zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, nie powstaje przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy. Nie ma wtedy podatku dochodowego od tej sprzedaży i nie trzeba korzystać z ulgi mieszkaniowej.

Takiej sprzedaży co do zasady nie wykazuje się również w PIT-39. Ulga mieszkaniowa nie jest potrzebna, ponieważ nie ma dochodu podlegającego opodatkowaniu w tym źródle.

Jeżeli sprzedaż podlega PIT – dochód, koszty i stawka podatku

Jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem właściwego pięcioletniego terminu, dochód z jej sprzedaży podlega opodatkowaniu według stawki 19%. Nie oznacza to jednak, że 19% podatku płaci się od całej ceny otrzymanej od kupującego.

Dochód ustala się z uwzględnieniem kosztów przewidzianych w ustawie. W przypadku nieruchomości nabytej w spadku do kosztów mogą należeć m.in. udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości, odpowiednia część zapłaconego podatku od spadków i darowizn, a także udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia nieruchomości poniesione przez spadkodawcę. Ustawa pozwala również uwzględniać przypadające na podatnika ciężary spadkowe na zasadach określonych w art. 22 ust. 6d.

Koszty uzyskania przychodu i ulga mieszkaniowa to dwie różne rzeczy. Koszty służą najpierw do obliczenia dochodu ze sprzedaży. Dopiero później bada się, jaka część tego dochodu może być zwolniona dzięki wydatkowaniu przychodu na własne cele mieszkaniowe.

Ulga mieszkaniowa po sprzedaży odziedziczonego mieszkania

Jeżeli sprzedaż podlega PIT, podatnik może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zwolniona jest ta część dochodu, która odpowiada proporcji wydatków na własne cele mieszkaniowe do przychodu ze sprzedaży.

Jeżeli przed sprzedażą przeprowadzono dział spadku i podatnik otrzymał nieruchomość ponad swój pierwotny udział, najpierw trzeba prawidłowo ocenić skutki samego zbycia. Osobno omawiamy sprzedaż nieruchomości po dziale spadku ponad udział.

Można to przedstawić wzorem: dochód zwolniony = dochód × wydatki na własne cele mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży. Jeżeli cały przychód zostanie prawidłowo wydany na własne cele mieszkaniowe, zwolniony może być cały dochód. Jeżeli podatnik przeznaczy na te cele tylko część przychodu, zwolnienie obejmie odpowiednią część dochodu.

Na wydatkowanie przychodu podatnik ma czas od dnia sprzedaży do upływu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Przykładowo przy sprzedaży w 2026 r. termin upływa 31 grudnia 2029 r.

Do własnych celów mieszkaniowych należą m.in. zakup własnego mieszkania lub domu, określone wydatki dotyczące gruntu pod budowę, budowa, rozbudowa, przebudowa i remont własnej nieruchomości mieszkalnej oraz – po spełnieniu warunków ustawowych – określone wydatki na spłatę własnego kredytu mieszkaniowego. Szczegółowo zasady omawia ulga mieszkaniowa po sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.

Remont, AGD i zabudowa – co może być wydatkiem mieszkaniowym?

Nie jest prawidłowe ogólne założenie, że sprzęt AGD zawsze jest wyłączony z ulgi mieszkaniowej. Interpretacja ogólna Ministra Finansów nr DD2.8202.4.2020 z 13 października 2021 r., nadal oznaczona przez Ministerstwo Finansów jako obowiązująca, wyjaśnia, że część sprzętów i wyposażenia funkcjonalnie związanego z lokalem może stanowić wydatek na własne cele mieszkaniowe.

O zakwalifikowaniu wydatku nie decyduje więc wyłącznie to, czy dany przedmiot można fizycznie odłączyć od lokalu. Znaczenie ma rodzaj wydatku, jego funkcja oraz związek z realizacją własnego celu mieszkaniowego. Interpretacja ogólna MF wyraźnie rozszerzyła praktyczne rozumienie remontu i wykończenia w stosunku do wcześniejszego, bardzo zachowawczego podejścia do AGD i zabudowy.

Czy remont wykonany przed uzyskaniem własności może dać ulgę?

Może, ale trzeba dopilnować warunku dotyczącego własności. Art. 21 ust. 26 ustawy o PIT przewiduje, że za własny budynek lub lokal może zostać uznana także nieruchomość, która w chwili ponoszenia wydatków jeszcze nie stanowi własności lub współwłasności podatnika, jeżeli podatnik nabędzie własność, współwłasność albo wskazane w ustawie prawo do nieruchomości w terminie przewidzianym dla ulgi mieszkaniowej.

Oznacza to, że sam fakt rozpoczęcia prac przed podpisaniem aktu przenoszącego własność nie musi automatycznie przekreślać zwolnienia. Jeżeli jednak podatnik nie nabędzie wymaganego prawa przed upływem trzyletniego terminu, wydatki na remont takiej nieruchomości nie spełnią tego warunku ulgi.

Jak rozliczyć sprzedaż i ulgę w PIT-39?

Jeżeli sprzedaż podlega PIT, należy ją wykazać w PIT-39 za rok, w którym doszło do odpłatnego zbycia. Zeznanie składa się w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży; zeznanie złożone przed 15 lutego uważa się za złożone 15 lutego.

W PIT-39 wykazuje się m.in. przychód, koszty uzyskania przychodu, dochód oraz dochód korzystający ze zwolnienia mieszkaniowego. Jeżeli w chwili składania zeznania podatnik zamierza dopiero ponieść wydatki mieszkaniowe, może uwzględnić planowane zwolnienie, pod warunkiem że rzeczywiście spełni jego warunki w ustawowym terminie.

Jeżeli po upływie terminu okaże się, że na własne cele mieszkaniowe wydano mniej, niż przyjęto w rozliczeniu, trzeba skorygować PIT-39 i zapłacić podatek wraz z należnymi odsetkami. Dlatego wydatki warto dokumentować na bieżąco i po zakończeniu inwestycji ponownie przeliczyć proporcję zwolnienia.

Jakie dokumenty warto zachować?

Przy rozliczeniu sprzedaży mieszkania ze spadku przydatne są przede wszystkim:

• akt notarialny sprzedaży nieruchomości,
• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• dokumenty pokazujące, kiedy i w jaki sposób nieruchomość nabył spadkodawca,
• akt notarialny nabycia nieruchomości przez spadkodawcę i dokumenty dotyczące poniesionych przez niego kosztów nabycia lub wytworzenia,
• dokumenty potwierdzające nakłady zwiększające wartość sprzedawanej nieruchomości,
• dokumenty dotyczące zapłaconego podatku od spadków i darowizn oraz ewentualnych ciężarów spadkowych,
• faktury, rachunki, umowy, potwierdzenia przelewów i inne dowody wydatków ponoszonych na własne cele mieszkaniowe.

Dokumentowanie kosztów uzyskania przychodu i dokumentowanie wydatków do ulgi mieszkaniowej służą różnym celom. Nie należy sumować tych kategorii bez ustalenia, do której części rozliczenia dany wydatek rzeczywiście należy.

Starsze sprzedaże a obecne zasady

Przy sprawach dotyczących sprzedaży sprzed wielu lat trzeba stosować przepisy obowiązujące dla danego zdarzenia. Dotyczy to m.in. sprzedaży dokonanych w 2013 r. – ówczesne terminy i zasady ulgi mieszkaniowej różniły się od obecnych.

Nie należy więc przenosić obecnej trzyletniej ulgi ani aktualnego sposobu liczenia pięciu lat przy spadku na dawne rozliczenia bez sprawdzenia przepisów przejściowych. W przypadku sprzedaży dokonywanych obecnie punktem wyjścia jest natomiast art. 10 ust. 5 ustawy o PIT i okres posiadania nieruchomości przez spadkodawcę.

FAQ

Czy po sprzedaży odziedziczonego mieszkania po upływie 5 lat trzeba składać PIT-39?

Nie. Jeżeli pięcioletni termin został prawidłowo obliczony i sprzedaż następuje już po jego upływie, nie powstaje przychód z odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Takiej sprzedaży co do zasady nie wykazuje się w PIT-39.

Czy pięć lat liczy się od śmierci spadkodawcy?

Nie w obecnym stanie prawnym. Przy nieruchomości nabytej w drodze spadku okres liczy się co do zasady od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Data śmierci pozostaje istotna dla nabycia spadku na gruncie prawa cywilnego, ale nie rozpoczyna automatycznie nowego pięcioletniego okresu podatkowego.

Czy lodówka i zmywarka mogą być wydatkiem na własne cele mieszkaniowe?

Tak. Interpretacja ogólna MF nr DD2.8202.4.2020 obejmuje m.in. lodówkę, zmywarkę, pralkę, piekarnik, kuchenkę oraz płytę indukcyjną lub ceramiczną – zarówno urządzenia w zabudowie, jak i wolnostojące. Muszą jednak zostać spełnione pozostałe warunki ulgi mieszkaniowej.

Czy zabudowa kuchenna i szafa wnękowa mogą być objęte ulgą?

Tak. Interpretacja MF zalicza do wydatków realizujących własne cele mieszkaniowe m.in. meble w zabudowie kuchennej oraz wykonane na indywidualne zlecenie elementy trwale związane z lokalem, takie jak szafy wnękowe, pawlacze i zabudowa garderoby.

Czy remont przed uzyskaniem pełnej własności mieszkania daje ulgę?

Może dać. Ustawa pozwala objąć pojęciem własnego lokalu także lokal, który w chwili ponoszenia wydatków nie stanowi jeszcze własności lub współwłasności podatnika, jeżeli podatnik nabędzie wymagane prawo przed upływem terminu przewidzianego dla ulgi mieszkaniowej.

Do kiedy trzeba wydać pieniądze ze sprzedaży na cele mieszkaniowe?

Przychód trzeba wydatkować począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Przy sprzedaży w 2026 r. termin upływa 31 grudnia 2029 r.

Czy każdy spadkobierca składa własny PIT-39?

Tak, jeżeli sprzedaż podlega opodatkowaniu, każdy spadkobierca rozlicza przypadającą na niego część przychodu, kosztów, dochodu i ewentualnego zwolnienia. Nie składa się jednego wspólnego PIT-39 za wszystkich spadkobierców.

Źródła

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5, art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25–26, art. 22 ust. 6d oraz art. 30e – aktualny tekst jednolity: ELI – ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 924 i 925 – aktualny tekst jednolity.

3. Interpretacja ogólna Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej nr DD2.8202.4.2020 z 13 października 2021 r. w sprawie kwalifikacji wydatków na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków realizujących własny cel mieszkaniowy: Ministerstwo Finansów – interpretacja ogólna DD2.8202.4.2020.