Sprzedaż mieszkania ze spadku – formalności krok po kroku

Od czego zacząć po śmierci właściciela mieszkania?

Po śmierci właściciela mieszkania spadek otwiera się z chwilą jego śmierci, a spadkobiercy nabywają spadek już w tej chwili. W praktyce nie wystarczy jednak samo przekonanie, że dana osoba dziedziczy. Aby przejąć mieszkanie po zmarłej matce, trzeba najpierw urzędowo potwierdzić, kto jest spadkobiercą i w jakich udziałach, bo przy sprzedaży nieruchomości notariusz będzie wymagał takiego dokumentu.

Jeżeli mama nie zostawiła testamentu, dziedziczenie następuje z ustawy. W pierwszej kolejności dziedziczą dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek. Jeżeli w chwili śmierci mamy żył jej mąż, również on może być spadkobiercą. Jeżeli małżonek nie żył albo nie dziedziczy, dzieci dziedziczą co do zasady w częściach równych. Trzeba więc ustalić pełny krąg spadkobierców, a nie tylko osoby, które faktycznie zajmują się mieszkaniem.

Na tym etapie warto przygotować: odpis aktu zgonu mamy, odpisy aktów urodzenia dzieci, ewentualnie odpis aktu małżeństwa, numer księgi wieczystej mieszkania, dokumenty dotyczące nabycia lokalu przez mamę oraz informacje o ewentualnym testamencie. Te dokumenty będą potrzebne, gdy spadkobiercy zdecydują się założyć sprawę spadkową u notariusza albo w sądzie.

Potwierdzenie praw do spadku: notariusz albo sąd

Istnieją dwa podstawowe rozwiązania: u notariusza można uzyskać akt poświadczenia dziedziczenia, a w sądzie – postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. W praktyce wybór między sądem a notariuszem zależy przede wszystkim od tego, czy wszyscy spadkobiercy są znani, zgodni i mogą uczestniczyć w czynności.

Akt poświadczenia dziedziczenia jest zwykle szybszy. Notariusz sporządza protokół dziedziczenia, odbiera wymagane oświadczenia i rejestruje akt w Rejestrze Spadkowym. Zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia ma skutki prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Nie będzie to jednak właściwa droga, jeżeli między spadkobiercami istnieje spór, nie można ustalić wszystkich osób powołanych do spadku albo ktoś nie może lub nie chce uczestniczyć w czynności notarialnej.

Postępowanie sądowe jest potrzebne zwłaszcza wtedy, gdy nie ma zgody między zainteresowanymi, trzeba rozstrzygnąć wątpliwości co do testamentu, kręgu spadkobierców albo udziałów. Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku składa się do sądu spadku. We wniosku należy wskazać znanych spadkobierców ustawowych i testamentowych oraz dołączyć dokumenty stanu cywilnego. Po przeprowadzeniu rozprawy sąd wydaje postanowienie określające, kto nabył spadek i w jakiej części.

Czy można sprzedać mieszkanie przed działem spadku?

Nie zawsze trzeba przeprowadzać dział spadku przed sprzedażą mieszkania. Jeżeli po mamie dziedziczy kilku spadkobierców, stają się oni współwłaścicielami udziałów w nieruchomości. Mogą sprzedać całe mieszkanie bez działu spadku, pod warunkiem że wszyscy współwłaściciele podpiszą akt notarialny sprzedaży albo udzielą odpowiedniego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego.

Sprzedaż całego mieszkania nie będzie możliwa, jeżeli jeden ze współwłaścicieli się sprzeciwia. Wtedy pozostali mogą rozważyć sprzedaż własnych udziałów, choć w praktyce znalezienie nabywcy udziału bywa trudne, albo przeprowadzenie działu spadku i zniesienia współwłasności. Jeżeli współwłaścicielem jest dziecko, konieczna może być zgoda sądu rodzinnego na sprzedaż z udziałem małoletniego współwłaściciela, ponieważ jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd majątkiem dziecka.

Księga wieczysta i dokumenty do aktu sprzedaży

Po uzyskaniu aktu poświadczenia dziedziczenia albo prawomocnego postanowienia sądu spadkobiercy mogą ujawnić swoje prawa w księdze wieczystej. Wpis w księdze wieczystej nie zawsze musi nastąpić przed samą sprzedażą, bo notariusz może złożyć odpowiednie wnioski wieczystoksięgowe przy akcie, ale w praktyce ujawnienie spadkobierców wcześniej często ułatwia rozmowy z kupującym i bankiem finansującym zakup.

Do umowy sprzedaży notariusz może wymagać między innymi dokumentu potwierdzającego dziedziczenie, numeru księgi wieczystej, danych wszystkich sprzedających, zaświadczenia o braku osób zameldowanych, dokumentów ze wspólnoty albo spółdzielni, a także dokumentów podatkowych. Po zmianach w podatku od spadków i darowizn kwestia zaświadczenia z urzędu skarbowego zależy między innymi od tego, czy nabycie było zwolnione od podatku na podstawie art. 4a ustawy. Mimo to warto mieć potwierdzenie prawidłowego zgłoszenia spadku, bo notariusz każdorazowo ocenia komplet dokumentów potrzebnych do aktu.

Zgłoszenie nabycia mieszkania w spadku

Przed sprzedażą warto uporządkować obowiązki podatkowe związane z samym nabyciem spadku. Najbliższa rodzina zwykle korzysta ze zwolnienia po terminowym zgłoszeniu nabycia, a potwierdzenie z urzędu może być potrzebne notariuszowi. Szczegółowe zasady omawia artykuł: zgłoszenie spadku do urzędu skarbowego.

PIT przy sprzedaży odziedziczonego mieszkania

Sprzedaż odziedziczonego lokalu nie zawsze powoduje obowiązek zapłaty PIT. Znaczenie ma przede wszystkim data nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę, sposób liczenia pięcioletniego terminu oraz ewentualne wykorzystanie ulgi mieszkaniowej. Szczegółowe zasady omawia artykuł: podatek od sprzedaży mieszkania ze spadku.

Co zrobić, gdy brat albo inny spadkobierca nie zgadza się na sprzedaż?

Brak zgody jednego ze spadkobierców uniemożliwia sprzedaż całego mieszkania jedną umową. Współwłaściciel nie może samodzielnie podpisać aktu sprzedaży w imieniu innych osób. Może natomiast rozporządzać swoim udziałem, o ile nie narusza szczególnych ograniczeń, ale sprzedaż udziału jest zwykle mniej korzystna ekonomicznie niż wspólna sprzedaż całej nieruchomości.

Jeżeli porozumienie jest niemożliwe, rozwiązaniem może być dział spadku. W dziale spadku mieszkanie może zostać przyznane jednemu spadkobiercy ze spłatą pozostałych albo sprzedane, a uzyskana kwota podzielona między uprawnionych. Gdy nie ma zgody, dział spadku przeprowadza sąd.

FAQ

Podsumowanie

Aby legalnie sprzedać mieszkanie po mamie, trzeba najpierw potwierdzić nabycie spadku u notariusza albo w sądzie. Dopiero taki dokument pozwala wykazać prawa spadkobierców do nieruchomości. Jeżeli spadkobierców jest kilku, sprzedaż całego mieszkania wymaga współdziałania wszystkich osób uprawnionych.

Przed podpisaniem aktu sprzedaży należy też uporządkować kwestie podatkowe: zgłosić nabycie spadku do urzędu skarbowego, sprawdzić dokumenty wymagane przez notariusza oraz ocenić, czy sprzedaż powoduje obowiązek rozliczenia PIT. Najważniejsze daty to data nabycia mieszkania przez spadkodawcę oraz data uzyskania dokumentu potwierdzającego dziedziczenie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 924, art. 925 i art. 931 - ISAP

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o stwierdzeniu nabycia spadku - ISAP

3. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie, w szczególności przepisy o aktach poświadczenia dziedziczenia - ISAP

4. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a i art. 19 - ISAP

5. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 5 i art. 21 ust. 1 pkt 131 - ISAP

6. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności przepisy o zarządzie majątkiem dziecka - ISAP

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.