Sprzedaż mieszkania przez dziadków przed śmiercią a sprawa spadkowa

Od czego zacząć po śmierci dziadków?

Najpierw trzeba rozdzielić dwie kwestie: ustalenie spadkobierców oraz sprawdzenie, co stało się z mieszkaniem. Sprzedaż mieszkania przed śmiercią nie blokuje sprawy spadkowej. Sąd nadal może stwierdzić, kto dziedziczy po każdym z dziadków, nawet jeżeli w spadku nie ma już tej nieruchomości.

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z tą chwilą. W praktyce do wykazania swoich praw wobec sądu, banku, notariusza, urzędu skarbowego albo sądu wieczystoksięgowego potrzebne jest jednak formalne potwierdzenie dziedziczenia: prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia.

Jeżeli jedno z dzieci dziadków, np. Pana ojciec, zmarło przed nimi, jego udział przy dziedziczeniu ustawowym przechodzi na jego zstępnych. Oznacza to, że w miejsce zmarłego dziecka mogą wejść jego dzieci, a w dalszej kolejności kolejne zstępne osoby, zależnie od konkretnego układu rodzinnego. Sam fakt, że prawnuk kupił mieszkanie od dziadków, nie czyni go automatycznie spadkobiercą, jeżeli bliższy zstępny dziedziczący po tej linii żyje.

Formalne potwierdzenie kręgu spadkobierców

Sprzedaż mieszkania przez dziadków przed śmiercią nie usuwa potrzeby ustalenia, kto po nich dziedziczy. Wniosek spadkowy służy potwierdzeniu kręgu spadkobierców, a nie badaniu samej ważności wcześniejszej umowy sprzedaży. Szczegółowe zasady omawia artykuł: wniosek o stwierdzenie nabycia spadku.

Co zrobić, gdy nie ma kontaktu z jedną z osób?

Brak kontaktu z jedną z osób zainteresowanych sprawą zwykle uniemożliwia szybkie załatwienie dziedziczenia u notariusza. Notariusz powinien odmówić sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia, jeżeli nie są obecne wszystkie osoby, które mogą wchodzić w rachubę jako spadkobiercy ustawowi albo testamentowi, albo jeżeli ujawni się spór.

W sądzie brak kontaktu z uczestnikiem nie zamyka postępowania. We wniosku należy podać ostatni znany adres, opisać próby ustalenia aktualnego miejsca pobytu i przedstawić dowody, np. korespondencję, informacje od rodziny, wydruki z rejestrów albo inne dokumenty. Jeżeli adres jest nieznany, sąd może zobowiązać do jego ustalenia, zarządzić doręczenie przez komornika, a w określonych przypadkach ustanowić kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Szerzej omawia to zagadnienie artykuł o sytuacji, gdy występuje brak kontaktu ze spadkobiercą.

Jeżeli osoba, z którą nie ma kontaktu, nie jest spadkobiercą, lecz nabywcą mieszkania od dziadków, nadal może być ważna dowodowo. Nie musi jednak uczestniczyć w samym postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku, chyba że sąd uzna ją za osobę zainteresowaną wynikiem sprawy albo konieczne będzie przeprowadzenie dowodu dotyczącego umowy.

Czy mieszkanie sprzedane przed śmiercią wchodzi do spadku?

Jeżeli dziadkowie rzeczywiście sprzedali mieszkanie za życia, to własność lokalu przeszła na kupującego i mieszkanie zasadniczo nie jest już składnikiem spadku. W takim przypadku w spadku mogły pozostać pieniądze uzyskane ze sprzedaży, wierzytelność o zapłatę ceny, jeżeli cena nie została zapłacona, albo inne roszczenia związane z umową.

Trzeba jednak odróżnić zwykłą sprzedaż od sytuacji problemowych. Znaczenie może mieć zwłaszcza to, czy cena odpowiadała wartości mieszkania, czy została rzeczywiście zapłacona, czy dziadkowie byli świadomi treści umowy, czy nie działali pod wpływem błędu, podstępu albo nacisku, a także czy umowa nie była pozorna i nie ukrywała darowizny. Podobnie oceniane bywa mieszkanie przepisane przez osobę z demencją, gdy pojawia się wątpliwość co do stanu świadomości zbywcy. Jeżeli w akcie notarialnym wpisano umowę sprzedaży, sama rodzinna ocena, że transakcja była krzywdząca, nie wystarczy do jej podważenia. Potrzebne są dokumenty i dowody.

Jeżeli w grę wchodziła umowa dożywocia, jej skutki są inne niż przy darowiźnie. Dożywocie polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy utrzymania w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Nie każda sytuacja, w której zbywca mieszka w lokalu do śmierci, oznacza jednak dożywocie. Taki wniosek można postawić dopiero po sprawdzeniu aktu notarialnego.

Jak sprawdzić akt notarialny sprzedaży mieszkania?

Sama księga wieczysta pokazuje podstawę wpisu własności, np. umowę sprzedaży, datę aktu, notariusza i numer repertorium, ale zwykle nie pokazuje pełnej treści umowy. Dlatego w księdze można potwierdzić, że lokal został sprzedany, natomiast ceny, sposobu zapłaty, terminów płatności czy dodatkowych zabezpieczeń trzeba szukać w akcie notarialnym albo w dokumentach znajdujących się w aktach księgi wieczystej.

Najczęściej możliwe są następujące działania:

1. sprawdzenie aktualnej treści księgi wieczystej i podstawy wpisu własności,
2. złożenie w sądzie wieczystoksięgowym wniosku o wgląd do akt księgi wieczystej i wykonanie kopii dokumentu stanowiącego podstawę wpisu,
3. wystąpienie do notariusza, który sporządził akt, o wypis aktu notarialnego, jeżeli wnioskodawca jest stroną, osobą uprawnioną albo następcą prawnym strony,
4. ustalenie, czy akta kancelarii notarialnej nie zostały przekazane do archiwum sądu rejonowego, jeżeli notariusz zakończył działalność; podobne reguły pozwalają uzyskać dostęp do starych akt spadkowych,
5. złożenie w postępowaniu sądowym wniosku dowodowego o zażądanie aktu lub dokumentów, jeżeli mają znaczenie dla sprawy.

Przy wglądzie do akt księgi wieczystej trzeba wykazać interes prawny. Samo zainteresowanie rodzinne może okazać się niewystarczające. Silniejszym argumentem jest status spadkobiercy lub osoby dochodzącej konkretnych roszczeń po zmarłych, zwłaszcza gdy akt ma pokazać, czy cena została zapłacona, czy ustanowiono dożywocie, służebność mieszkania albo inne postanowienia wpływające na sytuację spadkobierców.

Warto pamiętać, że akt notarialny może zawierać oświadczenie stron o zapłacie ceny albo sposobie zapłaty, ale nie zawsze będzie samodzielnym dowodem faktycznego przepływu pieniędzy. Jeżeli pojawia się podejrzenie, że zapłata nie nastąpiła, ważne mogą być potwierdzenia przelewów, historia rachunków bankowych, zeznania świadków i dokumentacja medyczna dotycząca stanu świadomości zbywców.

Jak ustalić, czy dziadkowie mieli jeszcze inny majątek?

Po śmierci bliskich często nie wiadomo, czy mieszkanie zostało sprzedane, czy pozostały pieniądze, rachunki bankowe, długi albo inne składniki majątku. Wtedy trzeba najpierw ustalić krąg spadkobierców, a następnie zebrać informacje z dokumentów domowych, ksiąg wieczystych, rejestrów, banków i korespondencji urzędowej. Przydatne może być także ustalenie majątku po zmarłym, zwłaszcza gdy trzeba sprawdzić, czy dziadkowie sprzedali mieszkanie za życia i co stało się z pieniędzmi.

Jeżeli po uzyskaniu dokumentu potwierdzającego dziedziczenie okaże się, że w skład spadku wchodzą środki pieniężne albo roszczenia, spadkobiercy mogą następnie rozważyć dział spadku, dochodzenie wierzytelności albo podział środków. Jeżeli natomiast okaże się, że majątku nie ma, samo postanowienie spadkowe nadal porządkuje sytuację prawną i pozwala wykazać następstwo prawne po dziadkach.

Co zrobić krok po kroku?

1. Uzyskać odpisy aktów zgonu dziadków oraz dokumenty potwierdzające pokrewieństwo wszystkich osób z ich linii rodzinnej.
2. Sprawdzić, czy istnieje testament i czy był już otwierany albo ogłaszany.
3. Sprawdzić w Rejestrze Spadkowym, czy po danym spadkodawcy nie wydano już postanowienia albo aktu poświadczenia dziedziczenia.
4. Przygotować wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po każdym z dziadków i wskazać wszystkich znanych uczestników.
5. Dołączyć dokumenty stanu cywilnego, dowód opłaty 100 zł oraz dowód opłaty 5 zł za wpis do Rejestru Spadkowego.
6. Po uzyskaniu statusu spadkobiercy wystąpić o wgląd do akt księgi wieczystej albo o wypis aktu notarialnego sprzedaży mieszkania.
7. Po analizie aktu ocenić, czy istnieją podstawy do żądania zapłaty, podważenia czynności, dochodzenia zachowku albo innych roszczeń.

FAQ

Czy można przeprowadzić sprawę spadkową, jeżeli mieszkanie zostało sprzedane przed śmiercią?

Tak. Sprawa o stwierdzenie nabycia spadku służy ustaleniu, kto jest spadkobiercą, a nie tylko podziałowi konkretnego mieszkania. Nawet jeżeli lokal nie wchodzi już do spadku, postanowienie może być potrzebne do sprawdzenia dokumentów, rachunków bankowych i ewentualnych roszczeń.

Czy prawnuk, który kupił mieszkanie, musi być spadkobiercą?

Nie. Nabycie mieszkania od dziadków na podstawie aktu notarialnego nie oznacza automatycznie dziedziczenia. O tym, kto jest spadkobiercą, decyduje testament albo przepisy Kodeksu cywilnego o dziedziczeniu ustawowym.

Czy w księdze wieczystej widać cenę sprzedaży mieszkania?

Zazwyczaj nie. Księga wieczysta pokazuje stan prawny nieruchomości i podstawę wpisu, ale pełna treść umowy, w tym cena i sposób zapłaty, wynika z aktu notarialnego oraz dokumentów z akt księgi wieczystej.

Czy spadkobierca może dostać wypis aktu notarialnego?

Może być to możliwe, jeżeli wykaże status następcy prawnego strony aktu albo uzyska odpowiednie rozstrzygnięcie sądu. W praktyce łatwiej ubiegać się o wypis lub wgląd do akt po uzyskaniu prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Czy można podważyć sprzedaż mieszkania dokonaną przed śmiercią?

Można to rozważać tylko wtedy, gdy istnieją konkretne podstawy, np. pozorność, brak świadomości, wada oświadczenia woli, brak zapłaty ceny albo obejście prawa. Każda z tych podstaw wymaga dowodów i odrębnej analizy.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji pierwszym krokiem powinno być uporządkowanie spraw spadkowych po dziadkach, najczęściej przez sądowe stwierdzenie nabycia spadku. Dopiero dokument potwierdzający dziedziczenie ułatwia dalsze działania: wgląd do akt księgi wieczystej, uzyskanie aktu notarialnego i ocenę, czy sprzedaż mieszkania była zwykłą odpłatną transakcją, umową z dodatkowymi zabezpieczeniami, dożywociem, czy czynnością budzącą wątpliwości prawne.

Nie należy zakładać z góry, że sama sprzedaż mieszkania rodzinie była nieważna albo że mieszkanie nadal wchodzi do spadku. Trzeba sprawdzić dokumenty, kolejność dziedziczenia, treść aktu notarialnego, ewentualne przepływy pieniężne i stan zdrowia zbywców w chwili podpisywania umowy.

Źródła

• Kodeks cywilny — w szczególności art. 83, art. 908 i nast., art. 924–925, art. 931–932 oraz art. 991 i nast.
• Kodeks postępowania cywilnego — przepisy o właściwości sądu i postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych — opłata od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku.
• Prawo o notariacie — przepisy o aktach notarialnych, wypisach aktów i akcie poświadczenia dziedziczenia.
• podatki.gov.pl — informacje o podatku od spadków i darowizn oraz zgłoszeniu SD-Z2.