Przepisanie mieszkania przez osobę z demencją

Kiedy przepisanie mieszkania przez osobę z demencją może być nieważne?

Przepisanie mieszkania przez osobę chorującą na demencję nie jest nieważne tylko dlatego, że taka choroba została rozpoznana. O ważności czynności decyduje to, czy w chwili podpisywania aktu notarialnego osoba ta rozumiała znaczenie umowy, jej skutki oraz mogła swobodnie podjąć decyzję.

Podstawowe znaczenie ma art. 82 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych.

W praktyce oznacza to, że jeżeli babcia w dniu podpisania umowy nie rozpoznawała bliskich, nie rozumiała, że trwale przenosi własność mieszkania, nie była w stanie ocenić skutków prawnych albo działała pod silnym wpływem innej osoby, istnieją podstawy do podważania takiej czynności. Podobne wątpliwości pojawiają się, gdy ktoś za życia decyduje o lokalu, dlatego pomocne bywa omówienie sytuacji, w której doszło do sprzedaż mieszkania przed śmiercią a spadek.

Trzeba jednak odróżnić dwa stany: chorobę jako diagnozę oraz brak świadomości w konkretnej chwili. Osoba z demencją może mieć okresy lepszego kontaktu i rozeznania. Dlatego sąd nie bada wyłącznie tego, czy choroba istniała, lecz przede wszystkim to, jaki był realny stan psychiczny i poznawczy przy podpisywaniu aktu.

Akt notarialny a brak świadomości darczyńcy

To, że umowa została zawarta u notariusza, nie zamyka drogi do jej kwestionowania. Akt notarialny jest dokumentem urzędowym i ma dużą wagę dowodową, ale nie przesądza bezwzględnie, że osoba podpisująca umowę była w pełni świadoma. Jeżeli istnieją mocne dowody przeciwne, sąd może ustalić, że oświadczenie woli było nieważne.

W orzecznictwie stan wyłączający świadomość rozumiany jest jako brak rozeznania, niemożność rozumienia zachowań własnych i cudzych oraz niezdawanie sobie sprawy ze znaczenia i skutków własnego postępowania. Stan wyłączający swobodę dotyczy sytuacji, w której osoba nie może realnie i samodzielnie zdecydować, choć formalnie podpisuje dokument. Takie stanowisko wynika m.in. z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2016 r., sygn. akt V CSK 578/15.

Znaczenie ma więc nie tylko rozpoznanie demencji, lecz także jej stopień, objawy, przebieg choroby, przyjmowane leki, hospitalizacje, pobyt w domu opieki, kontakt logiczny z otoczeniem i zachowanie w okresie bezpośrednio poprzedzającym podpisanie aktu. Mechanizm podważania umowy jest zbliżony do sytuacji, w której rozważa się, czy podważenie umowy dożywocia po ojcu jest możliwe ze względu na stan osoby, która ją zawarła.

Jakie dowody trzeba zebrać?

Sprawy dotyczące nieważności umowy zawartej przez osobę z demencją są sprawami dowodowymi. Najczęściej nie wystarczy ogólne twierdzenie rodziny, że babcia była chora. Trzeba wykazać, że w dacie aktu nie miała dostatecznego rozeznania albo nie mogła działać swobodnie.

Warto zebrać w szczególności:

• dokumentację medyczną z poradni, szpitali, oddziałów neurologicznych, psychiatrycznych, geriatrycznych oraz od lekarza rodzinnego,
• wyniki badań, opisy konsultacji, karty informacyjne leczenia szpitalnego i dokumentację z domu opieki,
• informacje o przyjmowanych lekach oraz o tym, czy mogły wpływać na świadomość,
• zeznania osób, które widziały babcię w okresie podpisywania aktu, np. rodziny, sąsiadów, opiekunów, personelu medycznego,
• dokumenty wskazujące na dezorientację, brak samodzielności, problemy z rozpoznawaniem osób, zaburzenia pamięci lub konieczność stałej opieki,
• odpis aktu notarialnego oraz dokumenty z księgi wieczystej.

W postępowaniu sądowym kluczowa bywa opinia biegłego. Biegły, na podstawie dokumentów i zeznań, odtwarza stan osoby zmarłej w dacie podpisania umowy. Im bliżej tej daty znajduje się dokumentacja medyczna, tym większą ma wartość dowodową.

Zobacz również:

• spadkobiercy mogą podważyć dożywocie
• mama może cofnąć darowiznę po ojcu
• sprzedaż mieszkania matki a prawa dzieci

Jakie powództwo można wytoczyć?

Jeżeli mieszkanie zostało już wpisane w księdze wieczystej na synową lub inną osobę, a spadkobiercy twierdzą, że umowa była nieważna, typowym kierunkiem jest sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podstawę daje art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane albo jest wpisane błędnie, może żądać usunięcia niezgodności.

W praktyce spadkobiercy powinni wykazać, że umowa przenosząca własność była nieważna, a więc mieszkanie nadal należało do zmarłej i weszło do spadku. Przydatne będzie wcześniejsze lub równoległe uregulowanie spraw spadkowych, np. uzyskanie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia. Pomocny bywa tu opis, jak wygląda spadek po rodzicach i jakie dokumenty trzeba przygotować.

W niektórych sytuacjach rozważa się także powództwo o ustalenie nieważności umowy. Wybór roszczenia zależy od tego, kto jest wpisany w księdze wieczystej, czy toczyło się postępowanie spadkowe, jakie są dokumenty i jaki efekt procesowy ma zostać osiągnięty.

Czy ustna umowa rodzinna ma znaczenie?

Ustalenia rodzinne, że dzieci babci złożyły się na wykup mieszkania i że po śmierci babci mieszkanie ma przypaść wszystkim dzieciom, mogą mieć znaczenie dowodowe i faktyczne, ale co do zasady same nie przenoszą własności nieruchomości. Własność mieszkania przenosi się w formie aktu notarialnego.

Jeżeli nie było pisemnej umowy dotyczącej pieniędzy przekazanych na wykup, dochodzenie rozliczeń może być trudniejsze. Nie oznacza to jednak, że sprawa jest bez szans. Warto zgromadzić potwierdzenia przelewów, wypłat, korespondencję, zeznania świadków i inne dowody pokazujące, kto faktycznie finansował wykup. Gdy mieszkanie miało status komunalny, osobno trzeba ocenić zasady, na jakich możliwy jest najem lokalu komunalnego po śmierci babci.

Trzeba też pamiętać, że obietnica przyszłego dziedziczenia nie zastępuje testamentu. Jeżeli umowa przeniesienia mieszkania okaże się ważna, lokal co do zasady nie wejdzie już do spadku po babci, choć może mieć znaczenie przy ocenie zachowku.

Co z zachowkiem, jeżeli nie uda się unieważnić umowy?

Jeżeli podważenie aktu notarialnego nie będzie możliwe, należy rozważyć roszczenia o zachowek. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w której dzieci spadkodawcy zostały pozbawione realnego udziału w majątku, ponieważ najważniejszy składnik majątku został wcześniej darowany innej osobie.

Przy obliczaniu zachowku określone darowizny mogą być doliczane do spadku. Zasady zależą m.in. od tego, kto otrzymał darowiznę, kiedy została dokonana i kto jest uprawniony do zachowku. W opisanym stanie faktycznym istotne byłoby ustalenie, czy przekazanie mieszkania było darowizną, sprzedażą, dożywociem czy inną czynnością prawną. Jeżeli w grę wchodziło pozbawienie kogoś prawa do spadku, warto sprawdzić, na czym polega wydziedziczenie w testamencie oraz kiedy można podważyć wydziedziczenie w testamencie.

Zachowek nie prowadzi do odzyskania mieszkania, lecz do roszczenia pieniężnego. Może być jednak ważnym rozwiązaniem awaryjnym, gdy brak jest wystarczających dowodów na nieważność aktu.

Jak działa wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej?

Jeżeli sprawa trafi do sądu, można rozważyć zabezpieczenie roszczenia przez wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej. Ostrzeżenie sygnalizuje osobom trzecim, że stan prawny nieruchomości jest sporny. Ma to znaczenie praktyczne, zwłaszcza gdy istnieje ryzyko dalszej sprzedaży mieszkania.

Podstawą wpisu ostrzeżenia może być nieprawomocne orzeczenie sądu albo postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Wniosek powinien być dobrze uzasadniony, ponieważ sąd ocenia, czy roszczenie jest uprawdopodobnione i czy wpis jest potrzebny dla ochrony praw osoby dochodzącej roszczenia.

Przeczytaj również: uznany za zmarłego odnalazł się – co dzieje się z wcześniejszym podziałem spadku.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal, jaka dokładnie czynność została dokonana: darowizna, sprzedaż, umowa dożywocia czy inna umowa.
2. Uzyskaj odpis aktu notarialnego oraz aktualny odpis księgi wieczystej.
3. Zbierz dokumentację medyczną babci z okresu przed podpisaniem aktu, z dnia podpisania i z okresu bezpośrednio po nim.
4. Spisz dane świadków, którzy mogą opisać zachowanie babci, jej kontakt logiczny, pamięć i samodzielność.
5. Ureguluj sprawy spadkowe, jeżeli nie zostało jeszcze stwierdzone nabycie spadku.
6. Oceń z prawnikiem, czy właściwe będzie powództwo o uzgodnienie księgi wieczystej, powództwo o ustalenie nieważności umowy, roszczenie o zachowek albo kilka działań równolegle.

FAQ

Czy demencja automatycznie unieważnia darowiznę mieszkania?

Nie. Trzeba wykazać, że w chwili podpisywania aktu osoba była w stanie wyłączającym świadome albo swobodne podjęcie decyzji. Sama diagnoza jest ważna, ale nie wystarcza automatycznie.

Czy można podważyć akt notarialny po śmierci darczyńcy?

Tak. Spadkobiercy mogą dochodzić swoich praw po śmierci osoby, która podpisała akt. Muszą jednak przedstawić dowody pozwalające odtworzyć jej stan z chwili podpisania umowy.

Jakie dowody są najważniejsze w sprawie o nieważność umowy?

Najważniejsza jest dokumentacja medyczna z okresu zbliżonego do daty aktu, zeznania świadków oraz opinia biegłego. Przydatne są także dokumenty z domu opieki, szpitala i poradni specjalistycznych.

Czy notariusz odpowiada za ocenę świadomości osoby podpisującej akt?

Notariusz powinien reagować, gdy ma wątpliwości co do zdolności osoby do świadomego złożenia oświadczenia. Jednak sam fakt sporządzenia aktu notarialnego nie wyklucza późniejszego wykazania przed sądem, że osoba nie była świadoma.

Czy rodzinne ustalenia o finansowaniu wykupu mieszkania dają prawo własności?

Zwykle nie. Samo przekazanie pieniędzy na wykup mieszkania nie czyni automatycznie współwłaścicielem. Może jednak mieć znaczenie przy ewentualnych rozliczeniach rodzinnych, jeżeli da się udowodnić przekazanie środków i cel wpłaty.

Co zrobić, jeśli mieszkanie zostało już wpisane na inną osobę?

Należy rozważyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oraz ewentualny wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej. Dobór roszczeń zależy od dokumentów i stanu sprawy spadkowej.

Podsumowanie

Przepisanie mieszkania przez osobę z demencją można zakwestionować, jeżeli z dowodów wynika, że w chwili podpisania aktu notarialnego osoba ta nie rozumiała znaczenia czynności albo nie mogła swobodnie podjąć decyzji. Skutkiem może być ustalenie nieważności umowy i żądanie skorygowania wpisu w księdze wieczystej.

Największe znaczenie ma szybkie zabezpieczenie dokumentacji medycznej i ustalenie świadków. Jeżeli dowody na brak świadomości są zbyt słabe, warto równolegle ocenić roszczenia o zachowek albo rozliczenia związane z finansowaniem wykupu mieszkania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, t.j. Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2016 r., sygn. akt V CSK 578/15
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 października 2015 r., sygn. akt I ACa 491/15

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.