Sprzedaż odziedziczonego mieszkania a podatek

• Data: 2024-05-08 • Autor: Monika Cieszyńska

Razem z dwiema siostrami odziedziczyłam po rodzicach lokal, w którym mieszkali (mama zmarła rok temu, ojciec – dwa lata temu). W 2013 r. zgodnie z testamentem sprzedałyśmy odziedziczone mieszkanie i podzieliłyśmy pieniądze. Czy mogę skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego, jeśli przeznaczę otrzymaną kwotę na remont mieszkania? W jaki sposób określić w zeznaniu podatkowym, ile dokładnie wydam?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Sprzedaż odziedziczonego mieszkania a podatek

Podatek od sprzedaży odziedziczonego mieszkania

Przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t.: Dz. U. z 2012 r., poz. 361; dalej – ustawy o PIT) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości po upływie 5 lat

Oznacza to, że nie płaci się podatku, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części albo udziału w nieruchomości, upłynęło 5 lat. W przypadku nabycia nieruchomości (w tym udziału w nieruchomości) w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej, winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie spadku. W Pani przypadku ów termin z pewnością więc jeszcze nie upłynął.

Zgodnie z art. 924 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 K.c.). Oznacza to, że już w momencie śmierci spadkodawców nabyła Pani przedmiotowe udziały w nieruchomości. Postanowienie sądu o nabyciu spadku (czy poświadczony akt dziedziczenia) potwierdza jedynie prawo spadkodawcy do tego spadku od daty zgonu spadkodawcy.

Zobacz również: Mieszkanie w spadku

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia?

Jeśli zatem sprzedała Pani udział w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym zmarli Pani rodzice, to przychód, który uzyskała Pani ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania, będzie podlegał opodatkowaniu, chyba że skorzysta Pani właśnie ze zwolnienia, o czym mowa poniżej.

I tak, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później jednak niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na co przeznaczyć dochód ze sprzedaży mieszkania żeby uniknąć płacenia podatku?

Tym samym w celu skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych, w ciągu dwóch kolejnych lat licząc od końca 2013 roku, dochody uzyskane z tej sprzedaży powinna Pani przeznaczyć na jeden z wymienionych niżej celów mieszkaniowych.

Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 2 lat grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości na cele mieszkaniowe w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub

d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Formularz rozliczenia sprzedaży nieruchomości 

Przepisy ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym od 2009 r. wymagają tylko, aby podatnik złożył PIT-39, w którym rozliczy sprzedaż nieruchomości (w tym udziału w nieruchomości). Musi Pani to zrobić do 30 kwietnia 2014 r., czyli roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło zbycie lokalu. Kwotę ulgi, którą należy wpisać do formularza, trzeba obliczyć samemu. Jest to iloczyn dochodu ze sprzedaży i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży nieruchomości. Jeśli nie wie Pani, ile dokładnie w ciągu dwóch lat wyda na cele mieszkaniowe, podstawia do tego wzoru planowaną kwotę. Jeśli w rzeczywistości okaże się ona inna, niż Pani szacowała, należy złożyć korektę.

Przykłady

 

Przykład z Warszawy

Anna odziedziczyła mieszkanie na Mokotowie po swojej babci, która zmarła w 2017 roku. Mieszkanie było w stanie do remontu, ale miało dużą wartość ze względu na lokalizację. Anna zdecydowała się sprzedać mieszkanie w 2022 roku, dokładnie po pięciu latach od śmierci babci. Dzięki temu, że sprzedała mieszkanie po upływie pięciu lat od dziedziczenia, nie musiała płacić podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu. Dochód ze sprzedaży przeznaczyła na zakup nowego, mniejszego mieszkania i jego wyposażenie.

 

Przykład z Poznania

Marcin wraz z siostrą odziedziczyli po ojcu dom w Poznaniu. Ojciec zmarł w 2019 roku, a dzieci postanowiły sprzedać dom w 2021 roku, aby podzielić się uzyskanymi środkami. Ponieważ sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od nabycia nieruchomości, Marcin i jego siostra musieli zapłacić podatek dochodowy od uzyskanego przychodu. Marcin wykorzystał część ze swojej części na remont zakupionego mieszkania, co pozwoliło mu skorzystać ze zwolnienia podatkowego na podstawie dokumentowanych wydatków mieszkaniowych.

 

Przykład z Gdańska

Jolanta, po śmierci swojej matki w 2018 roku, odziedziczyła wraz z bratem mieszkanie w Gdańsku. Bracia postanowili, że Jolanta wykupi ich część mieszkania, co uczynili w 2020 roku. Jolanta, wykorzystując uzyskane środki, przeprowadziła generalny remont mieszkania. Następnie, w 2022 roku, postanowiła sprzedać odnowione mieszkanie. Ze względu na to, że sprzedaż miała miejsce w okresie krótszym niż pięć lat od dziedziczenia i ponieważ zainwestowała w remont, mogła skorzystać ze zwolnienia podatkowego. W zeznaniu podatkowym uwzględniła fakt, że dochody z odpłatnego zbycia zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe, co pozwoliło jej uniknąć podatku.

Podsumowanie

 

Sprzedaż odziedziczonego mieszkania może wiązać się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego, chyba że sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat od dziedziczenia. Osoby, które zdecydują się na sprzedaż nieruchomości przed upływem tego okresu, mogą skorzystać ze zwolnienia podatkowego, jeśli przeznaczą uzyskane środki na cele mieszkaniowe. Ważne jest, aby dokładnie udokumentować wydatki związane z inwestycją w nieruchomość, aby móc prawidłowo rozliczyć się z urzędem skarbowym.

Oferta porad prawnych

 

Potrzebujesz pomocy w rozliczeniu podatku od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości? Skorzystaj z naszych usług porad prawnych online oraz profesjonalnej pomocy w przygotowaniu niezbędnych dokumentów i pism. Zapewniamy kompleksowe wsparcie i szybką realizację zleceń. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Monika Cieszyńska

O autorze: Monika Cieszyńska

Prawnik, absolwent Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji na Katolickim Uniwersytecie Lubelskim Jana Pawła II w Lublinie. Studia ukończył w 2015 roku obroną pracy magisterskiej w Katedrze Prawa Pracy o temacie „Zakaz konkurencji w trakcie i po ustaniu stosunku pracy”. Podczas studiów praktykował w kancelariach adwokackich i radcowskich oraz w prokuraturze, udzielał również porad prawnych w Uniwersyteckiej Poradni Prawnej głównie z zakresu prawa cywilnego oraz rodzinnego. Ukończył aplikację komorniczą w Izbie Komorniczej przy Sądzie Apelacyjnym w Lublinie. W 2018 roku uzyskał pozytywny wynik z egzaminu komorniczego i został powołany na stanowisko asesora komorniczego przez Prezesa Sądu Apelacyjnego w Lublinie. Nieprzerwanie od 2015 roku pracuje jako asystent komornika, aplikant, a teraz jako asesor komorniczy i kierownik kancelarii. W 2018 roku ukończył także projekt edukacyjny „Pracownia Liderów Prawa” – program naukowy pod patronatem Ministerstwa Sprawiedliwości. Specjalizuje się głównie w prawie cywilnym, rodzinnym, postępowaniu cywilnym oraz egzekucyjnym. Interesuje się również prawem pracy, nieruchomości i ich obrotem, a także prawem nowych technologii i rynkiem e-commerce.


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »