Podatek od sprzedaży odziedziczonego mieszkania

Kiedy sprzedaż odziedziczonego mieszkania podlega PIT?

Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części albo udziału w nieruchomości może być źródłem przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli sprzedaż nie następuje w ramach działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem pięciu lat. Termin ten liczy się od końca roku kalendarzowego wskazanego w ustawie o PIT.

W aktualnym stanie prawnym przy sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku pięcioletni termin liczy się zasadniczo od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. To ważna zmiana w stosunku do dawniejszego podejścia, w którym w praktyce większe znaczenie miała data śmierci spadkodawcy.

Jeżeli więc rodzice posiadali mieszkanie od wielu lat, sprzedaż przez spadkobierców może w ogóle nie podlegać PIT. Jeżeli natomiast mieszkanie zostało przez spadkodawcę nabyte niedługo przed śmiercią, konieczna jest dokładna analiza dat i udziałów przypadających na poszczególnych spadkobierców.

Data nabycia spadku a data sprzedaży mieszkania

Zgodnie z art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, co wynika z art. 925 K.c. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia zasadniczo potwierdza prawo do spadku, ale nie tworzy go dopiero w tej dacie.

Dla obecnych rozliczeń PIT sama data śmierci spadkodawcy nie zawsze rozstrzyga o podatku. Trzeba ustalić, kiedy spadkodawca nabył lub wybudował sprzedawaną nieruchomość, a następnie sprawdzić, czy od końca tego roku minęło pięć lat.

Sprzedaż mieszkania odziedziczonego w 2013 r. i starsze rozliczenia

Jeżeli chodzi o sprzedaż dokonaną w 2013 r., trzeba pamiętać, że rozliczenie następowało według przepisów właściwych dla tamtego roku podatkowego. W praktyce oznaczało to obowiązek złożenia PIT-39 za rok sprzedaży oraz możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej przy wydatkowaniu środków w terminie przewidzianym wtedy w ustawie.

Dla sprzedaży dokonanych obecnie termin na wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe wynosi co do zasady trzy lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Przy starszych sprzedażach, takich jak sprzedaż z 2013 r., stosowano termin obowiązujący w danym okresie, dlatego przy ocenie archiwicznej sprawy nie należy automatycznie przenosić dzisiejszych terminów na dawne rozliczenia.

Ulga mieszkaniowa po sprzedaży odziedziczonego mieszkania

Jeżeli sprzedaż odziedziczonego mieszkania podlega PIT, podatnik może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zwolnienie obejmuje tę część dochodu, która odpowiada proporcji wydatków na własne cele mieszkaniowe do przychodu ze sprzedaży.

W uproszczeniu można posłużyć się wzorem: dochód zwolniony = dochód ze sprzedaży × wydatki na własne cele mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży. Jeżeli cały przychód zostanie prawidłowo wydany na własne cele mieszkaniowe, zwolniony może być cały dochód. Jeżeli wydana zostanie tylko część przychodu, zwolnienie obejmie odpowiednią część dochodu.

Stawka podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości wynosi 19%. Podatku nie liczy się od całej kwoty otrzymanej od kupującego, lecz od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty przewidziane w ustawie.

Czy remont mieszkania pozwala uniknąć podatku?

Tak, wydatki na remont własnego budynku mieszkalnego, jego części albo własnego lokalu mieszkalnego mogą być wydatkami na własne cele mieszkaniowe. Warunkiem jest to, aby remont dotyczył nieruchomości, która służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a wydatki były właściwie udokumentowane.

Za wydatki mieszkaniowe mogą być uznane między innymi wydatki na nabycie lokalu mieszkalnego, domu, udziału w takich nieruchomościach, nabycie gruntu pod budowę domu, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego lokalu albo budynku mieszkalnego. Ustawa obejmuje także określone wydatki na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed sprzedażą, jeżeli spełnione są warunki ustawowe.

Nie każdy zakup związany z mieszkaniem jest remontem. Co do zasady bezpieczniej dokumentować wydatki fakturami za materiały budowlane, usługi remontowe, instalacje, prace wykończeniowe trwale związane z lokalem. Zakup zwykłego wyposażenia, mebli ruchomych albo sprzętu AGD może być kwestionowany, jeżeli nie spełnia kryteriów wydatku na własne cele mieszkaniowe.

Jak wykazać ulgę mieszkaniową w PIT-39?

Sprzedaż nieruchomości podlegającą PIT wykazuje się w zeznaniu PIT-39 składanym za rok, w którym nastąpiła sprzedaż. W zeznaniu należy wykazać przychód, koszty, dochód oraz dochód zwolniony, jeżeli podatnik zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej.

Jeżeli w chwili składania PIT-39 podatnik nie wie jeszcze dokładnie, ile wyda na remont lub inny cel mieszkaniowy, może wykazać kwotę planowaną. Powinna ona wynikać z realnego zamiaru wydatkowania przychodu w ustawowym terminie. Nie trzeba mieć wszystkich faktur już w dniu złożenia zeznania, ale trzeba później udokumentować wydatki.

Jeżeli po upływie terminu okaże się, że podatnik wydał mniej niż zadeklarował, powinien złożyć korektę PIT-39 i dopłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Jeżeli wydał więcej, ale nie więcej niż przychód ze sprzedaży, w określonych sytuacjach korekta może potwierdzać wyższy zakres zwolnienia.

Jakie dokumenty zachować?

Podatnik powinien zachować przede wszystkim akt notarialny sprzedaży, dokumenty potwierdzające nabycie spadku, dokumenty dotyczące daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, potwierdzenia zapłaty, faktury za remont oraz umowy z wykonawcami. Przy kilku spadkobiercach ważne jest także prawidłowe ustalenie, jaka część przychodu i kosztów przypada na każdego z nich.

Koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku mogą obejmować między innymi udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości w czasie jej posiadania oraz podatek od spadków i darowizn w odpowiedniej części. W aktualnym stanie prawnym znaczenie mogą mieć także niektóre faktycznie spłacone ciężary spadkowe, ale zależy to od konkretnego stanu faktycznego i dokumentów.

FAQ

Czy zawsze trzeba płacić podatek od sprzedaży mieszkania ze spadku?

Nie. Jeżeli minął ustawowy pięcioletni termin, sprzedaż nie podlega PIT. Przy spadku obecnie bada się przede wszystkim datę nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę.

Czy remont własnego mieszkania jest celem mieszkaniowym?

Tak, remont własnego lokalu lub budynku mieszkalnego może być własnym celem mieszkaniowym. Trzeba jednak udowodnić, że wydatki rzeczywiście dotyczyły remontu i zostały poniesione w ustawowym terminie.

Co wpisać w PIT-39, jeśli nie znam jeszcze kosztów remontu?

Można wykazać planowaną kwotę wydatków na cele mieszkaniowe. Po zakończeniu terminu trzeba porównać plan z rzeczywistymi wydatkami i w razie potrzeby złożyć korektę PIT-39.

Czy ulga obejmuje wydatki na meble i wyposażenie?

Nie każdy taki wydatek daje prawo do zwolnienia. Najbezpieczniejsze są wydatki remontowe i budowlane trwale związane z lokalem. Wydatki na zwykłe wyposażenie mogą zostać zakwestionowane.

Czy każdy spadkobierca składa osobny PIT-39?

Tak, jeżeli sprzedaż podlega rozliczeniu, każdy spadkobierca rozlicza swoją część przychodu, kosztów i ewentualnego zwolnienia. Nie składa się jednego wspólnego PIT-39 za wszystkich spadkobierców.

Podsumowanie

Przy sprzedaży odziedziczonego mieszkania najpierw trzeba ustalić, czy w ogóle powstaje obowiązek podatkowy. W aktualnym stanie prawnym dla spadków szczególne znaczenie ma data nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę. Jeżeli sprzedaż mieści się w pięcioletnim terminie, podatnik może uniknąć podatku w całości albo w części, przeznaczając przychód na własne cele mieszkaniowe.

Remont własnego mieszkania może być takim celem, ale wymaga dokumentów i prawidłowego rozliczenia w PIT-39. Jeżeli deklarowana kwota wydatków okaże się inna niż rzeczywiście poniesiona, konieczna może być korekta zeznania.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.