Zachowek po sprzedaży odziedziczonego domu

Kto może żądać zachowku po spadkodawcy?

W opisanej sytuacji trzeba odróżnić dwie kwestie: roszczenie o zachowek po babci oraz rozliczenie podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości. To, że nieruchomość została już sprzedana, nie zamyka samo w sobie drogi do żądania zachowku. Zachowek jest roszczeniem pieniężnym wobec osoby, która uzyskała korzyść ze spadku, zwłaszcza spadkobiercy testamentowego.

Zgodnie z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego zachowek przysługuje zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Co do zasady wynosi on połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym, a gdy uprawniony jest małoletnim zstępnym albo osobą trwale niezdolną do pracy - dwie trzecie tego udziału.

Oznacza to, że dzieci dziadka mogą żądać zachowku po babci tylko wtedy, gdy są jednocześnie dziećmi babci albo w inny sposób należą do kręgu osób uprawnionych po babci. Jeżeli byłyby wyłącznie dziećmi dziadka z innego związku i nie zostały przez babcię przysposobione, nie dziedziczyłyby po babci z ustawy, a więc nie miałyby po niej prawa do zachowku.

Jeżeli natomiast chodzi o wspólne dzieci babci i dziadka, które zostały pominięte w testamencie, mogą one wystąpić z roszczeniem o zapłatę zachowku przeciwko osobie, która odziedziczyła majątek po babci.

Zobacz również: zachowek po sprzedaży domu przez spadkodawcę

Jak liczyć zachowek przy udziale w nieruchomości?

Jeżeli babcia i dziadek byli współwłaścicielami nieruchomości w ramach majątku wspólnego, to do spadku po babci wchodził co do zasady jej udział, a nie cała nieruchomość. Przy wartości całej nieruchomości 130 000 zł i równych udziałach małżonków wartość udziału należącego do spadku po babci wynosiłaby 65 000 zł.

Gdyby po babci dziedziczyli ustawowo mąż oraz pięcioro dzieci, małżonkowi przypadłaby 1/4 spadku, a pozostałe 3/4 przypadłoby dzieciom w częściach równych. Przy wartości spadku 65 000 zł udział ustawowy każdego dziecka wynosiłby 9750 zł. Standardowy zachowek każdego pełnoletniego i zdolnego do pracy dziecka wynosiłby połowę tej wartości, czyli 4875 zł. Jeżeli dane dziecko byłoby małoletnie albo trwale niezdolne do pracy, zachowek mógłby wynosić dwie trzecie udziału ustawowego.

Takie wyliczenie jest jednak tylko modelem. W praktyce trzeba sprawdzić pełny skład spadku, ewentualne darowizny doliczane do substratu zachowku, długi spadkowe, zapisy windykacyjne, wcześniejsze korzyści otrzymane przez uprawnionych oraz rzeczywistą wartość majątku według zasad przyjmowanych w sprawach o zachowek.

Warto też pamiętać, że dziadek jako małżonek babci również mógłby być osobą uprawnioną do zachowku po niej, jeżeli został pominięty w testamencie i nie otrzymał należnej mu korzyści w inny sposób.

Zobacz również: rozliczenie udziału w nieruchomości

Czy sprzedaż domu chroni przed zachowkiem?

Nie. Zachowek jest roszczeniem o zapłatę określonej sumy pieniężnej. Jeżeli spadkobierca testamentowy sprzedał odziedziczoną nieruchomość, nadal może odpowiadać wobec uprawnionych do zachowku. Uprawnieni nie żądają wtedy udziału w sprzedanej nieruchomości, lecz zapłaty pieniędzy.

Cena uzyskana ze sprzedaży może mieć znaczenie dowodowe, ale nie zawsze przesądza o wysokości zachowku. W sprawach spornych sąd ustala wartość majątku według reguł właściwych dla zachowku, często z pomocą opinii biegłego. Jeżeli nieruchomość została sprzedana taniej niż jej wartość rynkowa, uprawniony może próbować wykazywać wyższą wartość. Jeżeli została sprzedana drożej z uwagi na szczególne okoliczności transakcji, zobowiązany może bronić się, wskazując realną wartość rynkową.

Termin przedawnienia roszczenia o zachowek

Roszczenie uprawnionego z tytułu zachowku po spadkodawcy, który pozostawił testament, przedawnia się co do zasady z upływem 5 lat od ogłoszenia testamentu. Nie jest to więc termin liczony od dnia sprzedaży nieruchomości ani od dnia wydania postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, chyba że w konkretnej sprawie znaczenie mają inne zdarzenia prawne.

Jeżeli testament został ogłoszony w 2010 r., należy zbadać, czy roszczenie zostało skutecznie dochodzone przed upływem właściwego terminu. Samo nieformalne żądanie zapłaty zwykle nie wystarcza do przerwania przedawnienia. Znaczenie mogą mieć natomiast czynności przed sądem, mediacja albo inne zdarzenia przewidziane w przepisach o przedawnieniu.

Przedawnienie nie powoduje automatycznego wygaśnięcia roszczenia, ale pozwala zobowiązanemu podnieść zarzut przedawnienia. W sporach z konsumentem sąd uwzględnia przedawnienie według odrębnych zasad, dlatego każdy przypadek trzeba ocenić indywidualnie.

Czy można żądać obniżenia zachowku albo rat?

Aktualne przepisy Kodeksu cywilnego przewidują możliwość żądania odroczenia terminu płatności zachowku, rozłożenia go na raty, a w wyjątkowych przypadkach także jego obniżenia. Nie jest to jednak automatyczne. Sąd bierze pod uwagę sytuację osobistą i majątkową uprawnionego oraz zobowiązanego.

W praktyce może to mieć znaczenie wtedy, gdy spadkobierca odziedziczył udział w nieruchomości, sprzedał go, ale środki przeznaczył już na inne potrzeby albo musi rozliczyć kilku uprawnionych jednocześnie. Nie zwalnia to z odpowiedzialności za zachowek, ale może wpływać na sposób i termin zapłaty.

Podatek od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości

Osobną kwestią jest podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości lub udziału w nieruchomości. Obecnie przy sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku pięcioletni termin istotny dla podatku dochodowego liczy się co do zasady od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta albo wybudowana przez spadkodawcę, a nie od końca roku, w którym spadkobierca nabył spadek.

Nie zawsze jednak można prosto przenieść aktualne zasady na transakcje sprzed wielu lat. Jeżeli sprzedaż dotyczyła nieruchomości nabytej w spadku w 2008 r. i została dokonana przed upływem ówczesnych terminów, trzeba ocenić przepisy przejściowe obowiązujące dla tamtego okresu. W dawnych stanach prawnych znaczenie mogły mieć między innymi zasady opodatkowania 19% podatkiem od dochodu oraz tzw. ulga meldunkowa, jeżeli podatnik spełniał wymagane warunki formalne.

W rozliczeniu podatkowym istotne mogą być koszty, nakłady zwiększające wartość nieruchomości, zapłacony podatek od spadków i darowizn w odpowiedniej części oraz ewentualne zwolnienia. Jeżeli sprawa podatkowa nie została prawidłowo rozliczona, warto przeanalizować ją odrębnie, bo terminy i skutki zależą od daty sprzedaży oraz przepisów obowiązujących dla tej konkretnej transakcji.

FAQ

Czy dzieci dziadka zawsze mają prawo do zachowku po babci?

Nie. Prawo do zachowku po babci mają tylko osoby należące do kręgu uprawnionych po babci. Jeżeli dzieci dziadka nie są dziećmi babci i nie zostały przez nią przysposobione, zasadniczo nie mogą żądać zachowku po babci.

Czy muszę zapłacić zachowek, jeśli sprzedałam odziedziczony dom?

Sprzedaż domu nie zwalnia z ewentualnej odpowiedzialności za zachowek. Uprawniony może żądać zapłaty pieniędzy, o ile rzeczywiście ma prawo do zachowku, roszczenie nie jest przedawnione i zostało prawidłowo wyliczone.

Od kiedy liczy się 5 lat przedawnienia zachowku przy testamencie?

Co do zasady termin liczy się od ogłoszenia testamentu. Nie należy go mylić z datą sprzedaży nieruchomości ani z datą faktycznego otrzymania pieniędzy ze sprzedaży.

Czy kwotę zachowku liczy się od ceny sprzedaży nieruchomości?

Cena sprzedaży może być ważnym dowodem, ale nie zawsze jest jedyną podstawą obliczeń. W sporze sądowym ustala się wartość majątku według zasad właściwych dla zachowku, z uwzględnieniem składników spadku, darowizn i długów.

Czy zachowek można rozłożyć na raty?

Tak, w określonych sytuacjach można domagać się odroczenia płatności, rozłożenia zachowku na raty, a wyjątkowo także jego obniżenia. Decyzja zależy od okoliczności sprawy oraz sytuacji majątkowej obu stron.

Podsumowanie

Osoba, która odziedziczyła udział w nieruchomości na podstawie testamentu, może odpowiadać za zachowek także po sprzedaży tego udziału. Najpierw trzeba jednak ustalić, czy zgłaszający żądanie rzeczywiście należą do kręgu uprawnionych po spadkodawcy, czy roszczenie nie jest przedawnione oraz jak prawidłowo obliczyć jego wysokość. W opisanym modelu, przy wartości spadkowego udziału 65 000 zł i pięciorgu dzieciach spadkodawczyni, zachowek jednego pełnoletniego dziecka zdolnego do pracy mógłby wynosić 4875 zł, ale końcowy wynik zależy od całego stanu faktycznego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w aktualnym brzmieniu

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.