Darowizna mieszkania a zachowek i przedawnienie

Najpierw trzeba ustalić, jaką umowę podpisano

W sprawach o mieszkanie przekazane jednemu z dzieci najważniejszy jest akt notarialny. Inaczej ocenia się zwykłą darowiznę z ustanowieniem służebności mieszkania dla rodzica, inaczej darowiznę z poleceniem opieki, a jeszcze inaczej umowę dożywocia. Nazwa użyta potocznie przez rodzinę nie zawsze odpowiada temu, co rzeczywiście wpisano w akcie.

Jeżeli była to darowizna mieszkania, może ona być doliczana przy obliczaniu zachowku. Jeżeli natomiast akt miał charakter umowy dożywocia, sytuacja jest trudniejsza, bo taka umowa ma co do zasady charakter odpłatny i nie jest zwykłą darowizną. Wtedy potrzebna jest dokładna analiza aktu, w tym tego, jakie obowiązki przyjął na siebie syn, który otrzymał mieszkanie.

Podważenie samej darowizny po wielu latach jest możliwe tylko w szczególnych przypadkach. Trzeba byłoby wykazać konkretną wadę oświadczenia woli, pozorność, brak wymaganej zgody, naruszenie formy albo inną przyczynę nieważności. Sam fakt, że pozostali synowie nie wiedzieli o darowiźnie albo czują się pokrzywdzeni, zwykle nie wystarcza do unieważnienia aktu notarialnego.

Zachowek po ojcu, który zmarł 12 lat temu

Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego zachowek przysługuje zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy dziedziczyliby z ustawy. Co do zasady wynosi połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym, a gdy uprawniony jest małoletni albo trwale niezdolny do pracy - dwie trzecie takiego udziału.

W opisanej sytuacji po ojcu dziedziczyliby z ustawy: żona oraz czterech synów. Udział żony nie mógłby być mniejszy niż 1/4 całości spadku, a pozostałe 3/4 przypadałoby synom po równo. Każdy syn miałby więc przy dziedziczeniu ustawowym po ojcu udział 3/16 spadku.

Jeżeli jednak ojciec zmarł 12 lat temu, zasadniczą przeszkodą jest przedawnienie. Roszczenie przeciwko osobie obowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu darowizny przedawnia się z upływem 5 lat od otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy. Po upływie tego terminu obdarowany może skutecznie podnieść zarzut przedawnienia, co zwykle prowadzi do oddalenia pozwu o zachowek.

Przedawnienie nie oznacza automatycznego wygaśnięcia długu, ale powoduje, że dochodzenie go przed sądem staje się bardzo ryzykowne, jeżeli pozwany skorzysta z zarzutu przedawnienia. W praktyce po 12 latach od śmierci ojca trzeba najpierw sprawdzić, czy bieg przedawnienia nie został przerwany albo czy nie doszło do uznania roszczenia. Jeżeli nic takiego nie nastąpiło, roszczenie o zachowek po ojcu będzie najczęściej przedawnione.

Jak liczyć zachowek od mieszkania wartego 500 000 zł

Obliczenia zależą od tego, do kogo należało mieszkanie. Jeżeli lokal był objęty wspólnością majątkową małżeńską rodziców, w uproszczeniu przyjmuje się, że po śmierci ojca do rozliczenia jego spadku wchodziła wartość odpowiadająca połowie mieszkania, czyli przy wartości 500 000 zł - około 250 000 zł.

Przy takim założeniu ustawowy udział każdego syna po ojcu wynosiłby 3/16 z 250 000 zł, czyli 46 875 zł. Typowy zachowek, gdy uprawniony jest pełnoletni i zdolny do pracy, wynosi połowę tej kwoty, czyli około 23 437,50 zł. Jeżeli syn byłby małoletni albo trwale niezdolny do pracy, zachowek wyniósłby dwie trzecie udziału, czyli około 31 250 zł.

To są jednak kwoty orientacyjne. Przy obliczaniu zachowku uwzględnia się stan przedmiotu darowizny z chwili jej dokonania, ale ceny z chwili ustalania zachowku. Jeżeli obdarowany syn wykonał później remonty i nakłady zwiększające wartość mieszkania, zwykle nie powinny one sztucznie podwyższać zachowku należnego od darowizny.

Trzeba też pamiętać o art. 1000 Kodeksu cywilnego. Jeżeli uprawniony nie może uzyskać zachowku od spadkobiercy, może żądać odpowiedniej sumy od osoby, która otrzymała doliczaną darowiznę. Obdarowany odpowiada jednak w granicach wzbogacenia, a jeżeli sam jest uprawniony do zachowku, jego odpowiedzialność wobec pozostałych jest ograniczona do nadwyżki ponad jego własny zachowek. Taką zasadę potwierdził także Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt III CSK 255/07.

Zachowek po matce, która nadal żyje

Za życia matki nie ma jeszcze spadku po niej, a więc nie można skutecznie żądać zachowku po matce. Roszczenie może powstać dopiero po jej śmierci, jeśli okaże się, że pozostali synowie zostali pominięci albo otrzymali mniej niż należny zachowek.

Jeżeli matka była współwłaścicielką mieszkania i również darowała swój udział jednemu z synów, po jej śmierci pozostali zstępni mogą badać, czy wartość tej darowizny powinna zostać doliczona do podstawy zachowku. Darowizny dokonane na rzecz dzieci, czyli osób należących do kręgu spadkobierców ustawowych i uprawnionych do zachowku, mogą mieć znaczenie przy obliczeniach także wtedy, gdy od ich dokonania upłynęło wiele lat.

Przykładowo, jeżeli po matce dziedziczyliby tylko czterej synowie, udział ustawowy każdego z nich wynosiłby 1/4. Przy założeniu, że do rozliczenia po matce wchodziłaby wartość odpowiadająca połowie mieszkania, czyli 250 000 zł, udział ustawowy każdego syna wynosiłby 62 500 zł. Standardowy zachowek to połowa tej kwoty, czyli 31 250 zł, a w przypadku małoletniego albo trwale niezdolnego do pracy - 41 666,67 zł.

W praktyce po śmierci matki trzeba będzie ustalić cały jej majątek, ewentualny testament, darowizny otrzymane przez poszczególne dzieci, długi spadkowe oraz dokładną treść aktu przenoszącego mieszkanie. Dopiero wtedy można rzetelnie ocenić, czy i od kogo dochodzić zapłaty.

Czy można podważyć akt notarialny darowizny

Akt notarialny można kwestionować, ale nie dlatego, że darowizna była niesprawiedliwa dla pozostałych dzieci. Konieczne są konkretne podstawy prawne, na przykład brak świadomości albo swobody przy składaniu oświadczenia woli, błąd istotny, groźba, pozorność czynności, obejście prawa albo inna przyczyna nieważności.

Po upływie wielu lat dowodzenie takich okoliczności jest trudne. Potrzebne mogą być dokumenty medyczne, zeznania świadków, korespondencja, dokumenty dotyczące relacji rodzinnych oraz analiza czynności dokonanej u notariusza. Jeżeli ojciec i matka byli świadomi skutków umowy, a akt sporządzono prawidłowo, szanse na unieważnienie darowizny są zwykle ograniczone.

W części spraw bardziej realną drogą jest więc nie żądanie zwrotu mieszkania, lecz roszczenie pieniężne o zachowek. W opisanym stanie faktycznym po ojcu problemem jest jednak upływ 12 lat, natomiast po matce ewentualne roszczenia trzeba będzie oceniać dopiero po jej śmierci.

Co należy zrobić krok po kroku

1. Uzyskać wypis aktu notarialnego, na podstawie którego mieszkanie zostało przeniesione na syna.
2. Sprawdzić księgę wieczystą i ustalić, kto był właścicielem mieszkania przed zawarciem umowy.
3. Ustalić, czy była to darowizna, darowizna ze służebnością, umowa dożywocia czy inna czynność.
4. Sprawdzić, czy po ojcu przeprowadzono postępowanie spadkowe lub sporządzono akt poświadczenia dziedziczenia.
5. Ocenić przedawnienie roszczenia po ojcu oraz ewentualne zdarzenia przerywające jego bieg.
6. Po śmierci matki ustalić jej spadkobierców, majątek, testament i darowizny, a następnie policzyć zachowek od jej udziału.
7. Przed pozwem wysłać do obdarowanego wezwanie do zapłaty, jeżeli roszczenie nie jest przedawnione i ma podstawy prawne.

FAQ

Czy po 12 latach od śmierci ojca można jeszcze żądać zachowku?

Można wystąpić z żądaniem, ale roszczenie jest co do zasady przedawnione po 5 latach od śmierci spadkodawcy. Jeżeli pozwany podniesie zarzut przedawnienia, dochodzenie zapłaty po tak długim czasie zwykle będzie nieskuteczne.

Czy zachowek po matce można liczyć już teraz?

Nie. Dopóki matka żyje, nie ma spadku po niej i nie powstało roszczenie o zachowek po matce. Można natomiast już teraz zabezpieczyć dokumenty i przeanalizować akt notarialny, aby wiedzieć, jakie działania będą możliwe po jej śmierci.

Czy pozostali synowie mogą odzyskać część mieszkania?

Roszczenie o zachowek jest roszczeniem pieniężnym, a nie żądaniem przeniesienia udziału w lokalu. Zwrot albo zmiana właściciela mieszkania wchodziłyby w grę tylko wtedy, gdy udałoby się skutecznie podważyć akt notarialny lub wykazać inną podstawę wpisu w księdze wieczystej.

Czy darowizna dla jednego dziecka zawsze pomniejsza prawa pozostałych?

Nie zawsze. Darowizna może być doliczana przy obliczaniu zachowku, ale znaczenie mają: osoba obdarowana, data darowizny, relacja ze spadkodawcą, wartość majątku, otrzymane wcześniej świadczenia oraz treść samej umowy.

Od jakiej wartości mieszkania liczy się zachowek?

Przy darowiźnie przyjmuje się stan przedmiotu z chwili jej dokonania i ceny z chwili ustalania zachowku. Oznacza to, że późniejsze remonty wykonane przez obdarowanego nie powinny automatycznie zwiększać podstawy zachowku.

Podsumowanie

W opisanej sprawie podważenie darowizny mieszkania jest możliwe tylko przy istnieniu konkretnych wad aktu lub oświadczeń woli. To trudna droga, zwłaszcza po wielu latach. Bardziej typowym narzędziem jest zachowek, ale roszczenie po ojcu, który zmarł 12 lat temu, najczęściej będzie przedawnione.

Po śmierci matki sytuację trzeba będzie ocenić osobno. Jeżeli jej udział w mieszkaniu został przekazany jednemu synowi, pozostali synowie mogą w przyszłości rozważyć zachowek od tej części majątku. Kluczowe będzie jednak brzmienie aktu notarialnego, skład spadku po matce i terminowe podjęcie działań.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt III CSK 255/07

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.