Zbycie udziału w spadku

Czy spadkobiercy nieruchomości mogą być wpisani do księgi wieczystej?

Po analizie przedstawionej przez Pana sprawy mogę stwierdzić, że niestety nie ma możliwości prawnej, by postąpić tak, jak Pan by chciał. Każdy ze spadkobierców może wnioskować o dokonanie zmian do księgi wieczystej nieruchomości na podstawie postanowienia sądu o stwierdzenia nabycia spadku. Jeżeli taki wniosek o dokonanie zmian złoży jeden ze spadkobierców, to w księdze wieczystej nieruchomości zostaną wymienieni wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Notariusz także ma obowiązek zgłosić dokonanie zmian w księdze wieczystej nieruchomości, jeśli np. przedmiotem umowy będzie nieruchomość. W przypadku czynności notarialnych prawo nakłada taki obowiązek na notariusza.

Akt notarialny i wpis do księgi wieczystej

Notariusz sporządzający akt notarialny jest obowiązany zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, jeżeli akt notarialny zawiera w swej treści:

• przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej, lub
• ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, albo
• czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta.

Zbycie udziału w spadku

Jeśli chodzi o zbycie udziału w spadku na Pana rzecz:

Jak wskazuje art. 1051 Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.), spadkobierca, który spadek przyjął, może spadek ten zbyć w całości lub w części. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego.

Z powyższego przepisu wynika, że spadkobierca może zbyć udział w spadku na rzecz dowolnej osoby. W szczególności można spadek sprzedać, podarować, zamienić.

Stosownie do art. 1052 § 1 K.c. umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do zbycia spadku przenosi spadek na nabywcę, chyba że strony inaczej postanowiły.

Art. 1052 § 2 K.c. wskazuje, że jeżeli zawarcie umowy przenoszącej spadek następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do zbycia spadku, ważność umowy przenoszącej spadek zależy od istnienia tego zobowiązania.

Jeżeli więc zawrze Pan np. umowę darowizny udziału w spadku z osobą, która nabyła udział w spadku w wyniku dziedziczenia po Pańskiej zmarłej żonie, to wówczas wszystkie udziały w przedmiotach, które przypadły tej osobie w wyniku dziedziczenia (np. udziały w nieruchomościach), przypadną nabywcy – czyli Panu.

Umowa przeniesienia spadku na innego spadkobiercę

Umowa zobowiązująca do zbycia udziału w spadku powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej spadek, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do zbycia spadku (art. 1052 § 3 K.c.). Zbycie spadku, a także udziału w spadku bez zachowania formy notarialnej (np. w formie pisemnej) jest nieważne.

Zgodnie z art. 1053 K.c. nabywca spadku (udziału w spadku) wstępuje w prawa i obowiązki spadkobiercy. Oznacza to, że przejmie Pan od spadkobiercy zmarłego wszystkie prawa i obowiązki, jakie na nim ciążą z tytułu spadkobrania.

Jeżeli zmarły pozostawił prócz aktywów również długi, to należy brać pod uwagę art. 1055 § 1 K.c., zgodnie z którym nabywca spadku ponosi odpowiedzialność za długi spadkowe w tym samym zakresie co zbywca. Ich odpowiedzialność względem wierzycieli jest solidarna.

Jak wynika z powyższego, może Pan już teraz nabyć nieodpłatnie udział w spadku od innego spadkobiercy.

Opłaty notarialne za sporządzenie umowy zbycia udziału w spadku

Opłaty notarialne uregulowane są w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564 ze zm.).

Mając na względzie przepisy tego aktu prawnego, należy wskazać, że maksymalna opłata notarialna za sporządzenie aktu dokumentującego zbycie udziału w spadku będzie uzależniona od wartości tego zbywanego udziału.

Maksymalna stawka wynosi od wartości:

• do 3000 zł – 100 zł;
• od 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• od 10 000 zł do 30000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• od 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• od1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• od 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – nie więcej niż 7 500 zł.

Do powyższych stawek należy dodać 23% podatku VAT. Jak wskazuje tytuł rozporządzenia, wskazane są w nim stawki maksymalne. Można pertraktować z notariuszem, aby pobrał niższą opłatę.

Dokumenty potrzebne przy umowie darowizny udziału spadkowego

Poniżej przedstawiam ogólny wykaz dokumentów, które będą potrzebne przy darowiźnie (dotyczy to również darowizny udziału spadkowego):

1. odpis zwykły z księgi wieczystej;
2. podstawa nabycia: czyli wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny lub umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu lub prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, lub akt poświadczenia dziedziczenia w przypadku spadkobrania łącznie z zaświadczeniem urzędu skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego;
3. dane osobowe kupujących i sprzedających, obdarowanych (imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego lub paszportu PESEL, NIP, adres zameldowania).

Po przeanalizowaniu wskazanych wyżej dokumentów może się niestety okazać, że konieczne będzie przedłożenie jeszcze innych. Jako przykład mogę podać tutaj sytuację, w której nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze dziedziczenia lub zasiedzenia – wówczas notariusz ma obowiązek zażądać przedłożenia mu zaświadczenia naczelnika właściwego urzędu skarbowego dotyczącego kwestii rozliczenia podatku od spadków i darowizn.

Radzę zatem udać się do notariusza przynajmniej z dokumentami wymienionymi w pierwszych dwóch pozycjach – po ich analizie powinien powiedzieć, jakie inne będą jeszcze wymagane.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »