Wybudowanie domu na użyczonym terenie a spadek
• Autor: Iryna Kowalczuk
Na działce, której jedynym właścicielem jest mój ojciec, stoją dwa domy. Pierwszy z nich wybudowali rodzice w latach 80., drugi – kilka lat temu ja, za własne środki. Zrobiłem to na mocy użyczenia terenu przez ojca, pozwolenie na budowę było dla mnie. Jak w świetle prawa własności i spadkowego wygląda ta sytuacja? Dodam, że spadkobiercami ojca będę ja i moja siostra. Co będzie przedmiotem spadku?
Dom własnością właściciela działki
Konstrukcja prawna obowiązująca w prawie od czasów rzymskich jednoznacznie wskazuje, że właściciel działki jest właścicielem wszystkiego, co jest z działką trwale związane, zatem i budynku. Nie może więc istnieć sytuacja, gdy właściciel gruntu a właściciel budynku to dwie różne osoby (poza jednym wyjątkiem: wieczystym użytkowaniem od gminy lub Skarbu Państwa). Właściciel gruntu staje się bowiem właścicielem budynku, a ten kto wzniósł budynek na cudzym gruncie, jest właścicielem poczynionych nakładów.
Została ta zasada zamieszczona w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 191 „własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”.
Nie trzeba być właścicielem gruntu, by budować na nim budynek. Zgodnie z prawem budowlanym trzeba mieć tytuł prawny do nieruchomości. Takim tytułem, oprócz własności, może być dzierżawa, użytkowanie itd. Zatem nie trzeba być właścicielem, aby dostać pozwolenie na budowę.
Na dzień dzisiejszy Pana ojciec jest jedynym właścicielem ziemi i domów na niej powstałych niezależnie od tego, że de facto to Pan zbudował jeden z domów za swoje pieniądze. Obecnie może Pan domagać się jedynie zwrotu nakładów, które Pan poczynił w związku z budową domu.
Zobacz również: Dom wybudowany na działce z darowizny
Jak będzie wyglądać dziedziczenie?
Po śmierci ojca, jeśli nie zostanie spisany testament, to do spadku na podstawie ustawy zostanie powołany Pan i Pana siostra. Każde z Państwa nabędzie po 1/2 udziału w spadku.
W skład spadku po Pana ojcu wejdzie cały jego majątek, który on nabył za życia, w tym oczywiście i przedmiotowa nieruchomość. Pan w trakcie działu spadku, jeśli do takiego dojdzie, będzie mógł rozliczyć swoje nakłady poczynione na nieruchomość.
Radziłabym Panu porozmawiać z ojcem, żeby sprawę uregulować jeszcze za jego życia, aby w przyszłości Pana siostra nie rościła sobie żadnych praw do nieruchomości zbudowanej przez Pana.
Proszę jeszcze pamiętać, że jeśli Pana ojciec będzie chciał przekazać na rzecz Pana część nieruchomości z domem, który Pan zbudował (lub całą nieruchomość), to też warto byłoby dodatkowo zabezpieczyć się przed ewentualnym zachowkiem, którego może domagać się Pana siostra po śmierci ojca
Przykłady
Anna postanowiła wybudować dom na działce należącej do jej matki. Otrzymała zgodę w formie użyczenia, uzyskała pozwolenie na budowę i sfinansowała inwestycję z własnych środków. Po kilku latach matka zmarła, a Anna i jej brat odziedziczyli nieruchomość. Okazało się, że mimo iż Anna zbudowała dom, prawnie należy on do współwłasności rodzeństwa — musiała więc dochodzić rozliczenia swoich nakładów.
Marek, po długich rozmowach z ojcem, zdecydował się wybudować na jego działce domek letniskowy. Ojciec zapewniał, że po jego śmierci nieruchomość przejdzie na Marka. Gdy ojciec niespodziewanie zmarł, okazało się, że nie zostawił testamentu, a spadkobiercami ustawowymi są również dwie siostry Marka. Choć dom wybudował sam, musiał się z nimi podzielić spadkiem.
Paweł wybudował dom na gruncie należącym do swojego teścia, który użyczył mu działki na 20 lat. Kiedy po kilku latach teść zmarł, spadkobiercy (żona Pawła i jej brat) zaczęli spierać się o podział majątku. Dom Pawła formalnie był częścią nieruchomości, dlatego wszedł do masy spadkowej i Paweł został zmuszony do negocjacji oraz rozliczenia nakładów, by móc dalej z niego korzystać.
Podsumowanie
Budowa domu na cudzym gruncie, nawet za własne środki i za zgodą właściciela, nie czyni inwestora właścicielem budynku. Zgodnie z przepisami prawa własność nieruchomości obejmuje również wszystko, co jest z nią trwale związane. W przypadku śmierci właściciela działki dom wchodzi do spadku i podlega podziałowi pomiędzy spadkobierców. Dlatego tak ważne jest, aby kwestie własności i ewentualnego rozliczenia nakładów uregulować jeszcze za życia właściciela gruntu, najlepiej w formie pisemnej i przy wsparciu prawnika. To pozwoli uniknąć późniejszych sporów rodzinnych i niepewności co do losów wybudowanego domu.
Oferta porad prawnych
Jeżeli masz podobny problem prawny lub chcesz dowiedzieć się, jak najlepiej zabezpieczyć swoje prawa związane z budową na cudzym gruncie, skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online. W szybki i wygodny sposób otrzymasz fachową opinię prawną, dopasowaną do Twojej sytuacji. Nasi prawnicy pomogą Ci przygotować odpowiednie dokumenty, wskażą możliwe rozwiązania i doradzą, jak uniknąć niepotrzebnych sporów. Wystarczy opisać swoją sprawę — resztą zajmiemy się my.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Iryna Kowalczuk
Magister prawa, absolwentka Lwowskiego Państwowego Uniwersytetu Spraw Wewnętrznych Ukrainy, uzyskany tytuł: magister prawa ukraińskiego; ukończyła także Studium Podyplomowe prawa UE na Uniwersytecie Warszawskim. Doświadczenie nabyła w trakcie pracy w dwóch kancelariach adwokackich. Ze względu na biegłość w analizie różnorodnych zagadnień prawnych w serwisie ePorady24.pl pełniła funkcję administratora. Udzielała porad z zakresu prawa spadkowego i rodzinnego oraz w sprawach związanych z prawem ukraińskim. Biegle posługuje się zarówno językiem ukraińskim, rosyjskim, jak i polskim. Z serwisem spadek.info współpracowała od początku jego istnienia czyli od 2012 roku.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Zachowek po darowiznach, gdy spadkodawca rozdał cały majątek za życia
» Jak uregulować formalności po śmierci rodziców – przepisanie umów i postępowanie spadkowe krok po kroku
» Obowiązek wykonania zapisu zwykłego w testamencie
» Dziedziczenie mieszkania po siostrze dziadka a podatek
» Odrzucenie spadku przez dalszą rodzinę, kiedy zaczyna się bieg terminu?
