Dom na działce od rodziców a zachowek rodzeństwa

Czy rodzeństwo może żądać części domu po rodzicach?

Co do zasady nie. Jeżeli rodzice darowali działkę Pana żonie i Panu, własność tej nieruchomości została przeniesiona aktem notarialnym. Dom wybudowany później na tej działce jest częścią składową gruntu, a więc dzieli los prawny nieruchomości. Wynika to z zasady, że budynek trwale związany z gruntem nie jest odrębnym przedmiotem własności, chyba że szczególny przepis stanowi inaczej.

Oznacza to, że siostra żony po śmierci rodziców nie może tylko z tego powodu żądać wpisania jej jako współwłaścicielki domu ani wydzielenia jej części budynku. W praktyce chodzi tu o zachowek po darowiźnie domu dla dziecka, a nie o prawo do samej nieruchomości. Zachowek jest roszczeniem pieniężnym. Jeżeli będzie zasadny, uprawniona osoba może żądać określonej kwoty, a nie udziału w nieruchomości.

Inaczej byłoby tylko wtedy, gdyby w księdze wieczystej, akcie notarialnym lub innej czynności prawnej ustanowiono na rzecz siostry konkretne prawo do nieruchomości. Samo pokrewieństwo z darczyńcami takiego prawa nie tworzy.

Kiedy darowizna działki wpływa na zachowek?

Prawo do zachowku przysługuje zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. W typowej sytuacji po śmierci rodzica uprawnionymi są jego dzieci, a więc także dziecko, które nie otrzymało majątku albo otrzymało mniej niż wynosi należny mu zachowek.

Przy obliczaniu zachowku ustala się tak zwany substrat zachowku. Do czystej wartości spadku dolicza się określone darowizny dokonane przez spadkodawcę. W praktyce dlatego dawna darowizna działki dla jednego dziecka może mieć znaczenie po śmierci rodzica, nawet jeżeli nieruchomość od dawna nie należy już do spadkodawcy.

Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie: doliczenie darowizny do obliczeń oraz odpowiedzialność konkretnej osoby za zapłatę. W pierwszej kolejności za zachowek odpowiadają spadkobiercy. Dopiero gdy uprawniony nie może uzyskać należnego zachowku od spadkobiercy, może kierować roszczenie do osoby, która otrzymała darowiznę doliczaną do spadku.

Jeżeli obdarowany sam jest osobą uprawnioną do zachowku, jego odpowiedzialność wobec innych uprawnionych jest ograniczona do nadwyżki przekraczającej jego własny zachowek. To ważne przy darowiźnie dla dziecka spadkodawcy, bo dziecko może być jednocześnie obdarowanym, spadkobiercą i osobą uprawnioną do zachowku.

Darowizna dla córki i zięcia a zasada 10 lat

W opisanej sprawie szczególnie istotne jest to, że darowizna została dokonana na rzecz dwóch osób: córki darczyńców oraz jej męża. Córka należy do kręgu osób, które po śmierci rodzica mogą być uprawnione do zachowku. W stosunku do takich osób nie działa prosta zasada, że darowizna sprzed ponad 10 lat zawsze wypada z obliczeń.

Dziesięcioletnie ograniczenie z art. 994 Kodeksu cywilnego dotyczy darowizn dokonanych na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. Jeżeli zięć nie jest spadkobiercą ani uprawnionym do zachowku po darczyńcach, jego część darowizny dokonanej ponad 10 lat przed śmiercią spadkodawcy co do zasady nie powinna być doliczana przy obliczaniu zachowku. Więcej o tym, jak darowizna działki a zachowek wygląda w praktyce, piszemy w osobnym artykule.

Nie można jednak rozstrzygnąć tego wyłącznie na podstawie ogólnego opisu. Należy sprawdzić akt notarialny: czy działka została darowana do majątku wspólnego małżonków, w udziałach, czy z innym zastrzeżeniem. Od tego zależy, jaka część przysporzenia może być przypisana córce darczyńców, a jaka jej mężowi.

Jak wycenić działkę, gdy dom powstał później?

Przy zachowku wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku. W przypadku darowanej działki oznacza to, że bierze się pod uwagę stan nieruchomości z dnia darowizny, czyli na przykład to, czy była to działka budowlana, uzbrojona, zabudowana albo niezabudowana.

Jeżeli po darowiźnie obdarowani własnym kosztem wybudowali dom, nakłady te nie powinny automatycznie powiększać wartości darowizny przy obliczaniu zachowku. Przedmiotem darowizny była bowiem działka w stanie istniejącym w chwili darowizny, a nie dom, którego jeszcze nie było. To, jak rozliczane są nakłady na nieruchomość a zachowek, omawiamy szerzej w odrębnym tekście.

W praktyce spór często dotyczy nie samej zasady, ale wyceny. Biegły powinien określić wartość darowanej działki według jej dawnego stanu, lecz przy zastosowaniu aktualnych cen. Ocena istniejącego wzbogacenia powinna być dokonywana według stanu istniejącego w chwili wystąpienia przez uprawnionego z żądaniem zapłaty, ale przy zachowaniu zasad wynikających z art. 995 Kodeksu cywilnego.

Czy pieniądze przekazane siostrze można zaliczyć na zachowek?

Tak, darowizny otrzymane przez osobę uprawnioną do zachowku zalicza się na należny jej zachowek. Jeżeli siostra żony otrzymała od rodziców gotówkę odpowiadającą wartości działki, może to istotnie zmniejszyć albo nawet wyłączyć jej dalsze roszczenie. Zasady te są zbliżone do sytuacji, gdy darowizna nieruchomości a zachowek rodzeństwa wymaga porównania przysporzeń otrzymanych przez poszczególne dzieci.

Problemem może być brak pisemnego potwierdzenia. Nie oznacza to automatycznie, że darowizna gotówkowa nie istniała, ale trzeba ją udowodnić. W postępowaniu sądowym znaczenie mogą mieć przelewy bankowe, wypłaty z rachunków, korespondencja, wiadomości, zeznania świadków, zeznania stron, dokumenty dotyczące zakupu rzeczy przez siostrę albo inne okoliczności pokazujące, że rodzice rzeczywiście przekazali jej pieniądze.

Im większa kwota i im więcej czasu upłynęło, tym większe znaczenie mają konkretne dowody. Samo rodzinne przekonanie, że wszyscy zostali potraktowani po równo, może okazać się niewystarczające, jeżeli druga strona temu zaprzeczy.

Czy można zmienić darowiznę w umowę dożywocia?

Nie można po prostu zamienić już wykonanej umowy darowizny na umowę dożywocia z mocą wsteczną. Darowizna przeniosła własność nieruchomości i wywołała skutki prawne w chwili zawarcia aktu notarialnego.

Umowa dożywocia jest inną umową: właściciel przenosi własność nieruchomości w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania. Jeżeli własność została już przeniesiona wcześniej w drodze darowizny, późniejsze sporządzenie aktu nazwanego dożywociem nie usuwa automatycznie skutków wcześniejszej darowizny dla zachowku.

Można natomiast rozważyć inne rozwiązania zabezpieczające rodziców na przyszłość, na przykład ustanowienie służebności osobistej mieszkania, użytkowania, umowę o świadczenia alimentacyjne lub inną umowę notarialną dopasowaną do rzeczywistej sytuacji. Takie działania nie powinny być pozorne. Jeżeli ich jedynym celem byłoby obejście przepisów o zachowku, mogą zostać zakwestionowane.

Kiedy roszczenie o zachowek się przedawnia?

Roszczenia o zachowek przedawniają się co do zasady z upływem 5 lat. Przy roszczeniu kierowanym przeciwko osobie zobowiązanej z tytułu darowizny termin ten liczy się od otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy. Jeżeli zachowek jest dochodzony w związku z testamentem, termin może być liczony od ogłoszenia testamentu.

Od 2023 r. Kodeks cywilny przewiduje także możliwość odroczenia terminu płatności zachowku, rozłożenia go na raty, a w wyjątkowych sytuacjach nawet obniżenia zachowku. Sąd bierze wtedy pod uwagę sytuację osobistą i majątkową zarówno uprawnionego, jak i zobowiązanego. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy zobowiązany ma nieruchomość, ale nie ma środków na natychmiastową spłatę.

Co należy sprawdzić w opisanej sprawie?

Przed oceną ryzyka roszczenia o zachowek trzeba przeanalizować przede wszystkim akt notarialny darowizny działki, księgę wieczystą, ustrój majątkowy małżonków, dokumenty potwierdzające nakłady na budowę domu oraz dowody przekazania pieniędzy siostrze żony.

Znaczenie ma także to, po którym z rodziców zachowek miałby być dochodzony. Jeżeli żyje jeszcze jeden z rodziców, roszczenie może dotyczyć tylko spadku po zmarłym rodzicu. Przy majątku wspólnym rodziców zazwyczaj trzeba wyodrębnić część przysporzenia przypadającą na zmarłego darczyńcę.

Wniosek praktyczny jest następujący: siostra żony nie powinna móc żądać części domu, ale w określonych warunkach może zgłosić roszczenie pieniężne o zachowek. Wysokość takiego roszczenia zależy od wartości darowanej działki według prawidłowych zasad, wcześniejszych przysporzeń dla siostry oraz od tego, kto dokładnie był obdarowanym.

FAQ

Czy siostra może żądać udziału w domu zamiast pieniędzy?

Co do zasady nie. Zachowek jest roszczeniem o zapłatę określonej sumy pieniężnej. Uprawniony nie uzyskuje automatycznie udziału w nieruchomości, która została wcześniej darowana innej osobie.

Czy dom wybudowany po darowiźnie zwiększa zachowek?

Nie powinien zwiększać wartości darowizny, jeżeli dom został wybudowany po darowiźnie ze środków obdarowanych. Przyjmuje się stan przedmiotu darowizny z chwili jej dokonania, a ceny z chwili ustalania zachowku.

Czy darowizna sprzed ponad 10 lat zawsze jest bezpieczna?

Nie zawsze. Dziesięcioletnie ograniczenie dotyczy darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. Darowizna na rzecz dziecka spadkodawcy może być uwzględniana mimo upływu dłuższego czasu.

Czy brak potwierdzenia przekazania gotówki przekreśla możliwość jej rozliczenia?

Nie, ale utrudnia sprawę. Przekazanie pieniędzy można wykazywać różnymi dowodami, w tym zeznaniami świadków, historią rachunków, korespondencją albo innymi dokumentami. Im lepsze dowody, tym większa szansa na zaliczenie darowizny na zachowek.

Czy można uniknąć zachowku przez późniejsze ustanowienie dożywocia?

Nie można w prosty sposób zmienić dawnej darowizny w dożywocie z mocą wsteczną. Późniejsze czynności mogą zabezpieczać rodziców, ale nie powinny być pozorne ani zmierzać wyłącznie do obejścia przepisów o zachowku.

Czy sąd może rozłożyć zachowek na raty?

Tak. W szczególnych przypadkach sąd może odroczyć termin płatności, rozłożyć zachowek na raty, a wyjątkowo także obniżyć jego wysokość. Decyduje sytuacja majątkowa i osobista obu stron.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 47, art. 48, art. 991, art. 993-997¹, art. 1000 i art. 1007 - Internetowy System Aktów Prawnych
2. Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1985 r., III CZP 75/84 - zasada ustalania wartości spadku według cen z chwili orzekania o zachowku.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.