Odziedziczony dom z lokatorem bez umowy

Jaki tytuł prawny ma wujek do mieszkania w domu?

Punktem wyjścia jest ustalenie, dlaczego wujek w ogóle mieszka w odziedziczonym domu. Skoro nie jest właścicielem, nie ma służebności mieszkania ani umowy dożywocia, to najczęściej w praktyce w grę wchodzi użyczenie, czyli nieodpłatne pozwolenie na korzystanie z rzeczy. Takie użyczenie mogło powstać nawet bez pisemnej umowy, na przykład dlatego, że poprzedni właściciel przez lata akceptował zamieszkiwanie wujka w jednym pokoju.

Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. Umowa użyczenia może być pisemna, ustna albo wynikać z zachowania stron.

Jeżeli po nabyciu spadku właścicielami domu są Państwo z żoną, to co do zasady możecie decydować o dalszym sposobie korzystania z nieruchomości. Trzeba jednak zrobić to w sposób zgodny z prawem, bez działań siłowych i bez jednostronnego pogarszania warunków mieszkaniowych osoby, która faktycznie zajmuje pokój. Warto przy tym wiedzieć, że samo długoletnie zameldowanie nie chroni domownika przed wyprowadzką – szerzej o tym, jak działa meldunek a eksmisja z domu spadkobierców.

Czy wujek musi dokładać się do utrzymania domu?

Użyczenie jest umową nieodpłatną, więc nie można żądać od wujka czynszu tylko dlatego, że mieszka w pokoju za zgodą właściciela. Nie oznacza to jednak, że wszystkie koszty korzystania z domu zawsze obciążają wyłącznie właścicieli.

Art. 713 Kodeksu cywilnego stanowi, że biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. W przypadku pokoju w domu mogą to być w szczególności koszty bieżącego korzystania z mediów, ogrzewania, wody, energii, wywozu odpadów, drobnych napraw i utrzymania używanej części w stanie niepogorszonym. Zakres tych kosztów zależy od faktycznego sposobu korzystania z domu i od tego, czy da się je rozsądnie wyodrębnić.

Inaczej należy oceniać duże remonty całej nieruchomości, modernizację, wymianę dachu, ocieplenie budynku czy nakłady zwiększające wartość domu. Co do zasady są to koszty właścicieli, chyba że strony wyraźnie umówią się inaczej albo konkretna szkoda została spowodowana przez wujka.

Praktycznie warto zacząć od pisemnego wezwania do partycypowania w zwykłych kosztach utrzymania. W piśmie dobrze wskazać, jakie koszty są rozliczane, za jaki okres, według jakiej metody i w jakim terminie mają być płacone. Samo ogólne żądanie „dokładania się do domu” może być zbyt nieprecyzyjne.

Czy można zrobić wujkowi osobne wejście i udostępnić zewnętrzną toaletę?

Samo prawo własności nie daje bezpiecznej podstawy do tego, aby jednostronnie zmienić wujkowi warunki korzystania z pokoju, odciąć go od dotychczasowej łazienki albo wymusić korzystanie z toalety zewnętrznej. Jeżeli przez lata korzystał z pokoju oraz z części wspólnych domu, takie nagłe ograniczenie może zostać potraktowane jako naruszenie posiadania.

Kodeks cywilny chroni posiadanie niezależnie od tego, czy posiadacz ma pełne prawo do rzeczy. Oznacza to, że nawet osoba zajmująca pomieszczenie bez silnego tytułu prawnego może bronić się przed samowolnym wyrzuceniem, zmianą zamków, odcięciem dostępu do sanitariatów albo innymi działaniami mającymi zmusić ją do wyprowadzki.

Wykonanie osobnego wejścia może być dopuszczalne jako inwestycja właścicielska, ale musi być zgodne z przepisami budowlanymi, stanem technicznym budynku i ewentualnymi wymogami administracyjnymi. Nie powinno jednak służyć obejściu procedury wypowiedzenia użyczenia albo eksmisji. Jeżeli celem jest uporządkowanie korzystania z domu, lepiej zawrzeć pisemne porozumienie określające zakres pomieszczeń, koszty, zasady korzystania z łazienki i termin wyprowadzki.

Jak wypowiedzieć użyczenie pokoju w domu?

Jeżeli użyczenie było zawarte na czas nieoznaczony, a strony nie określiły precyzyjnie jego celu i terminu zakończenia, właściciel może dążyć do jego zakończenia. W praktyce najbezpieczniej zrobić to pisemnie, z potwierdzeniem doręczenia.

W wypowiedzeniu warto wskazać:

• kto jest właścicielem domu i jakiego pomieszczenia dotyczy sprawa,
• że dotychczasowe korzystanie miało charakter nieodpłatnego użyczenia albo zgody na zamieszkiwanie,
• że właściciele wypowiadają zgodę na dalsze korzystanie z pokoju,
• termin, w którym wujek powinien opróżnić i wydać pokój,
• zasady rozliczenia zwykłych kosztów utrzymania do czasu wyprowadzki,
• propozycję polubownego ustalenia sposobu opróżnienia pokoju.

Przy lokalach mieszkalnych w praktyce często przyjmuje się ostrożne podejście polegające na wyznaczeniu terminu uwzględniającego interesy obu stron. W doktrynie wskazuje się także możliwość odpowiedniego odwołania do art. 688 Kodeksu cywilnego, który przy najmie lokalu przewiduje wypowiedzenie najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie jest to automatyczna reguła dla każdego użyczenia, ale taki termin bywa bezpieczniejszy dowodowo niż żądanie natychmiastowej wyprowadzki bez szczególnej przyczyny.

Jeżeli wujek używa pokoju sprzecznie z umową, rażąco zaniedbuje pomieszczenie, powoduje szkody, oddaje pokój innej osobie albo dom stał się potrzebny właścicielom z powodów nieprzewidzianych w chwili użyczenia, znaczenie może mieć art. 716 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala żądać zwrotu rzeczy nawet wtedy, gdy użyczenie było zawarte na czas oznaczony.

Co zrobić, gdy wujek nie wyprowadzi się dobrowolnie?

Jeżeli po skutecznym wypowiedzeniu użyczenia wujek nie opróżni pokoju, właściciele nie powinni usuwać go siłą. W takiej sytuacji właściwą drogą jest zwykle powództwo o wydanie nieruchomości lub jej części, oparte na prawie własności. Podstawowe znaczenie ma tu art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby władającej jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W sprawie sąd będzie badał między innymi, czy wujek miał tytuł prawny do korzystania z pokoju, czy został on skutecznie zakończony, jaki zakres pomieszczeń faktycznie zajmuje i czy właściciele prawidłowo wezwali go do wydania pokoju. Jeżeli pomieszczenie służyło zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, znaczenie mogą mieć również przepisy o ochronie praw lokatorów, zwłaszcza na etapie orzekania o eksmisji i jej wykonania.

Po uzyskaniu prawomocnego wyroku eksmisyjnego właściciel nie wykonuje go samodzielnie. Wykonanie wyroku odbywa się przez komornika, z uwzględnieniem ograniczeń przewidzianych w przepisach. Dlatego tak ważne jest wcześniejsze zebranie dowodów: dokumentów własności, korespondencji, zdjęć stanu pomieszczenia, rachunków, wezwań do zapłaty kosztów i potwierdzeń doręczeń.

Jeżeli docelowo planują Państwo zbycie nieruchomości, trzeba pamiętać, że zajęty pokój utrudnia transakcję – więcej o tym, jak wygląda sprzedaż mieszkania z lokatorem po spadku, gdy domownik nie chce się wyprowadzić.

Czego nie robić wobec uciążliwego domownika?

Nawet jeżeli wujek nie dokłada się do kosztów, zaniedbuje pokój i utrudnia korzystanie z domu, nie należy podejmować działań odwetowych. W szczególności ryzykowne są:

• wymiana zamków bez wyroku i bez dobrowolnego wydania pokoju,
• wynoszenie rzeczy wujka z pokoju,
• odcinanie prądu, wody, ogrzewania albo dostępu do łazienki,
• zamurowanie albo zablokowanie dotychczasowego wejścia,
• wymuszanie korzystania z zewnętrznej toalety zamiast dotychczasowych sanitariatów,
• groźby, nękanie albo działania mające skłonić do natychmiastowej wyprowadzki.

Takie zachowania mogą doprowadzić do sporu o naruszenie posiadania, roszczeń odszkodowawczych, a w skrajnych sytuacjach także do odpowiedzialności na innych podstawach prawnych. Bezpieczniejsza jest sekwencja: ustalenie tytułu prawnego, pisemne wezwanie, wypowiedzenie, próba porozumienia, a dopiero potem pozew.

Jak zabezpieczyć interes właścicieli na przyszłość?

Jeżeli zależy Państwu na spokojnym zakończeniu sprawy, można zaproponować wujkowi pisemne porozumienie. Może ono przewidywać czasowe dalsze zamieszkiwanie, obowiązek ponoszenia określonej części kosztów, utrzymywanie pokoju w należytym stanie, zakaz przyjmowania kolejnych osób do stałego zamieszkania oraz konkretną datę opróżnienia pokoju.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, trzeba działać formalnie. Warto unikać ustnych ustaleń, które później trudno udowodnić. Każde ważne pismo powinno być wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczone przy świadku z podpisem potwierdzającym odbiór.

FAQ

Czy ustna zgoda poprzedniego właściciela wiąże spadkobierców?

Może mieć znaczenie, bo pokazuje, że wujek nie wszedł do domu samowolnie. Nie oznacza to jednak, że spadkobiercy muszą bezterminowo tolerować jego zamieszkiwanie. Trzeba ustalić charakter zgody i prawidłowo ją zakończyć.

Czy można żądać od wujka czynszu za pokój?

Jeżeli mamy do czynienia z użyczeniem, nie pobiera się czynszu, bo użyczenie jest nieodpłatne. Można natomiast żądać udziału w zwykłych kosztach utrzymania rzeczy użyczonej oraz dochodzić odszkodowania, jeżeli po zakończeniu tytułu prawnego wujek nadal zajmuje pokój.

Czy właściciel może wejść do pokoju zajmowanego przez wujka?

Sam fakt własności domu nie oznacza pełnej swobody wchodzenia do zajmowanego pokoju. Jeżeli wujek faktycznie tam mieszka, wejście bez uzgodnienia powinno być ograniczone do sytuacji uzasadnionych, na przykład awarii lub zagrożenia, a najlepiej poprzedzone wezwaniem i udokumentowane.

Czy po wypowiedzeniu użyczenia można natychmiast wymienić zamki?

Nie. Samo wypowiedzenie nie uprawnia do siłowego usunięcia domownika. Jeżeli wujek nie wyda pokoju dobrowolnie, należy skierować sprawę do sądu i dopiero po uzyskaniu odpowiedniego rozstrzygnięcia korzystać z przewidzianej prawem egzekucji.

Czy zewnętrzna toaleta może zastąpić dotychczasową łazienkę?

Jednostronne skierowanie wujka do zewnętrznej toalety, gdy dotąd korzystał z łazienki w domu, jest ryzykowne. Może zostać uznane za bezprawne pogorszenie warunków korzystania z zajmowanego pomieszczenia albo próbę obejścia procedury eksmisyjnej.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 710, 713, 715, 716, 222, 342 i 344.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy dotyczące wykonania orzeczeń nakazujących opróżnienie lokalu.