Spłata udziałów w nieruchomości

Prawo spadkobierców do współposiadania przedmiotów należących do spadku

Jeżeli spadek przypadł kilku osobom, to w chwili śmierci spadkodawcy pomiędzy spadkobiercami powstała wspólność praw i obowiązków spadkowych. Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego (K.c.) do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy współwłasności w częściach ułamkowych.

Udziały poszczególnych spadkobierców w majątku spadkowym wynikają z dziedziczenia ustawowego lub z testamentu, jaki pozostawił spadkodawca.

Do czasu przeprowadzenia działu spadku każdy ze spadkobierców ma prawo do współposiadania przedmiotów należących do spadku, a jednocześnie jest ograniczony w możliwości rozporządzania swoim udziałem w majątku spadkowym i aby takie rozporządzenie było skuteczne, konieczna jest zgoda pozostałych współspadkobierców.

Co zatem w zaistniałej sytuacji może zrobić siostra? A no właśnie może wnieść do sądu wniosek o dział spadku. Zresztą w takiej sytuacji, w jakiej znaleźli się obecnie brat i siostra, tylko dział spadku może zażegnać powstały konflikt, skoro nie ma szans na polubowne załatwienie sprawy.

Przeprowadzenie działu spadku ze zniesieniem współwłasności

Należy pamiętać, iż wspólność majątku spadkowego jest stanem przejściowym. Aby przyznać każdemu ze spadkobierców określone przedmioty wchodzące w skład spadku i znieść wspólność praw i obowiązków należy dokonać działu spadku. Zgodnie z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy pomiędzy spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu, wydanego na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

Przeprowadzenie umownego działu spadku jest możliwe tylko w sytuacji, kiedy istnieje zgoda wszystkich spadkobierców, co do dokonania działu spadku. Wszyscy spadkobiercy muszą się zgodzić co do warunków i sposobu działu. Jeżeli choćby jeden ze spadkobierców nie wyrazi zgody na dokonanie umownego działu spadku, zawarcie umowy nie będzie możliwe i wówczas pozostaje jedynie postępowanie sądowe.

Zobacz również: Termin spłaty po podziale majątku

Kto ustala wartość i skład spadku?

Dokonanie działu spadku wymaga ustalenia składu i wartości spadku. Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego wartość i skład spadku ustala sąd.

Skład spadku jest ustalany przede wszystkim na podstawie oświadczeń uczestników i ewentualnie według spisu inwentarza, jeżeli został sporządzony. Jeżeli te oświadczenia są sprzeczne, sąd musi wyjaśnić te rozbieżności.

W postępowaniu o dział spadku jego stan ustala się według chwili otwarcia spadku, a więc chwili śmierci spadkodawcy, a wartość spadku według cen z chwili dokonania działu spadku. Oznacza to, że przy podziale sąd będzie uwzględniał wartość nieruchomości na dzień dokonywania działu.

Jeżeli uczestnicy zgodnie określą wartość przedmiotów wchodzących w skład spadku, sąd nie będzie ustalał wartości przedmiotów spadkowych. W przypadku sporu pomiędzy uczestnikami co do wartości poszczególnych przedmiotów spadkowych sąd powoła biegłego.

Wydatki poniesione na nieruchomość będącą częścią spadku przyznanego kilku spadkobiercom

Spadkobierca, który dokonał nakładów i wydatków na nieruchomość będzie mógł żądać zwrotu części tych nakładów, odpowiednio do udziałów w nieruchomości, od pozostałych spadkobierców. Oznacza to, że brat, który poniósł koszty remontu i 5-letniego utrzymania nieruchomości będzie mógł w trakcie postępowania o dział spadku żądać zwrotu od pozostałych spadkobierców czyli ojca i siostry części tych nakładów odpowiadających ich udziałom w nieruchomości.

Brat powinien zatem zgromadzić wszystkie wydatki poniesione na nieruchomość i przedstawić je sądowi na rozprawie. Sąd na pewno uwzględni je przy dziale spadku.

Jak sąd dokona działu spadku?

Sąd może dokonać działu spadku na trzy sposoby:

1. Przez podział fizyczny przedmiotów wchodzących w skład spadku, co oznacza, że poszczególne przedmioty zostają podzielone i przyznane spadkobiercom według wielkości ich udziałów w spadku. Jeżeli nie doprowadzi to do zniszczenia rzeczy, można również podzielić pojedynczą rzecz wchodzącą w skład spadku. W ramach tego podziału dopuszczalne jest ustalenie dopłat na rzecz niektórych spadkobierców, jeżeli nie da się podzielić spadku tak, aby wartość przedmiotów przyznanych spadkobiercą była równa udziałowi w spadku.
2. Przez przyznanie niektórych przedmiotów ze spadku jednemu albo kilku spadkobiercom z ustaleniem obowiązków spłat na rzecz pozostałych spadkobierców.
3. Przez podział cywilny składników majątkowych, co oznacza sprzedaż majątku spadkowego i podział uzyskanych ze sprzedaży środków pomiędzy spadkobierców według wielkości ich schedy spadkowej.

Podstawowym sposobem podziału rzeczy wspólnej jest podział fizyczny. Zgodnie z art. 211 K.c., każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zobacz również: Prawo spadkowe podział majątku

Spłata pozostałych spadkobierców czy sprzedaż odziedziczonej nieruchomości?

W przedstawionej przez Panią sytuacji należałoby zatem wnosić albo o przydzielenie nieruchomości konkretnym spadkobiercom z obowiązkiem spłaty pozostałych oraz rozliczeniem poniesionych nakładów, albo o sprzedaż nieruchomości i podzielenie się pieniędzmi stosownie do wielkości udziałów.

Podział nieruchomości poprzez sprzedaż następuje na podstawie przepisów dotyczących sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Taka sprzedaż nie jest jednakże zbyt opłacalna. Po pierwsze współwłaściciele muszą ponieść koszty komornika oraz biegłego powołanego przez niego w celu wyceny nieruchomości. Po drugie często zdarza się, że wartość nieruchomości oszacowana przez biegłego odbiega od ceny, za jaką można by zbyć nieruchomość na wolnym rynku (często na niekorzyść właścicieli). Po trzecie należy pamiętać, że najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 K.p.c.), czyli zwykle trzy czwarte ceny rynkowej.

Jeżeli pierwsza licytacja nie przyniesie rezultatu, w grę wchodzi druga licytacja i cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość (art. 983 K.p.c.). Może się także zdarzyć, że nieruchomość nie znajdzie nabywców, a wówczas i tak będzie trzeba ponieść koszty komornika i biegłego.

Najlepiej zatem, pomimo animozji, spróbować jednak porozumieć się co do wysokości spłat lub ewentualnej sprzedaży, żeby niepotrzebnie nie wszczynać postępowania o dział spadku i nie narażać się na dodatkowe koszty (np. związane z powołaniem biegłego). Takie sprawy mogą trwać bardzo długo w sytuacji, gdy nie ma zgody co do podziału nieruchomości. Dlatego najlepiej sprawę załatwić polubownie chociaż sąd i tak będzie Państwa do tego skłaniał.

Jeżeli porozumienie nie będzie możliwe, to pozostanie złożenie w sądzie wniosku o dział spadku. Taki wniosek może złożyć każdy spadkobierca. Sąd po zbadaniu całej sprawy i dbając o interesy wszystkich spadkobierców podzieli samodzielnie spadek.

Proszę zatem na spokojnie przeanalizować sprawę i spróbować porozumieć się między spadkobiercami co do podziału spadku. Jeśli nie uda się ugodowo załatwić sprawy, to czeka Państwa sprawa sądowa.

Zobacz również: Współwłasność nieruchomości, a śmierć współwłaściciela

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.