Kategoria: Dział spadku

Porady Prawne przez internet

Masz problem związany z działem spadku?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy współwłasność ułamkowa mieszkania uprawnia do zamieszkania?

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2015-12-28

Po moim zmarłym mężu jego córka (moja pasierbica) jako spadkobierczyni otrzymała w spadku ułamkowy udział we współwłasności (8 m2) mieszkania. Czy ona jako współwłaścicielka ma prawo zamieszkiwania w tym mieszkaniu? Od ponad 50 lat mieszkałam w nim ze zmarłym mężem. Dwa lata przed śmiercią męża jego córka zamieszkała razem z nami. Czy istnieją podstawy prawne upoważniające ją do zamieszkiwania i zajmowania niemal połowy całego lokalu? Córka twierdzi, że ma prawo, ponieważ nie posiada żadnego mieszkania ani środków pieniężnych na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych.

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Fachowe porady jakie uzyskałam od Pana Marka Goli , pomogly mi w porozumieniu się z rodzina mojego męża, w sprawie zachowku po zmarłej teściowej.Dziekuje bardzo i będę dalej polecała państwa usługi moim znajomym.
Malgorzata
Otrzymałam odpowiedź bardzo wyczerpującą i klarowną.
Anna, 66 lat, inżynier
Bardzo profesjonalnie, szybko, wszystko zrozumiałe
Ania, 68 lat, emerytka
Chciałem bardzo podziękować za poradę która mi bardzo pomogła wasza firma działa na najwyższym poziomie wasze odpowiedzi były wyczerpujące i pomocne jeszcze raz bardzo dziękuję i pozdrawiam.
Krzysztof
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź, uratowała mi Paki tyłek.
Jerzy, 53 lata, informatyk

Rozważanie należy rozpocząć od stwierdzenia, że niewątpliwie córka Pani męża jako spadkobierca po nim jest współwłaścicielem nieruchomości. Wobec tego przysługują jej co do nieruchomości określone prawa, a także obowiązki. Odpowiedź na Pani pytanie, dotyczące uprawnienia współwłaścicieli do zamieszkania w mieszkaniu, należy zacząć od naświetlenia stosunku prawnego, który łączy Panią i współwłaściciela (córkę Pani męża).

Interesuje Cię ten temat? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego (K.c.) każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Na podstawie art. 199 K.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r. (IV SA 752/99) stwierdzono, że „przez czynności zwykłego zarządu (art. 199 K.c.) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Co najważniejsze, zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Tak więc uprawnienie współwłaściciela do współposiadania rzeczy wspólnej polega na tym, że tak jak każdy inny współwłaściciel, może on posiadać całą rzecz i korzystać z niej. Jest to więc wspólne uprawnienie, bo żadnemu współwłaścicielowi nie przysługuje z tytułu udziału we własności prawo do wyłącznego korzystania (posiadania) z jakiejś określonej części rzeczy. Współposiadanie, które wymaga zgodnego współdziałania przez zainteresowanych współwłaścicieli, to np. współposiadanie gospodarstwa rolnego, przedsiębiorstwa, i współposiadanie, które takiego współdziałania nie wymaga, np. współposiadanie drogi, klatki schodowej, strychu.

Art. 206 określa uprawnienia każdego ze współwłaścicieli do rzeczy wspólnej. Dwa uprawnienia: prawo do współposiadania i prawo do współkorzystania, to obok prawa do samodzielnego rozporządzania udziałem podstawowe uprawnienia współwłaścicieli. Uprawnienia te są jednak ograniczone ze względu na ochronę interesów pozostałych współwłaścicieli. Sposób korzystania z rzeczy wspólnej nie jest definitywny, gdyż może on ulec zmianie w drodze umowy na skutek porozumienia współwłaścicieli bądź też na mocy orzeczenia sądowego wydanego na podstawie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną, jeśli wystąpią nowe istotne przesłanki uzasadniające taką zmianę.

Podział nieruchomości do korzystania (użytkowania), zwany też podziałem quoad usum, nie jest zniesieniem współwłasności i nie zmienia stosunków własnościowych, a wywołuje jedynie skutki prawne w sferze obligacyjnej. Podział ten polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Podział quoad usum nie może pozostawać w sprzeczności z ustawą lub z zasadami współżycia społecznego ani nie może prowadzić do obejścia ustawy.

Zgodę na podział quoad usum muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. W razie braku zgody pomiędzy współwłaścicielami, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą na podstawie art. 199 żądać ustanowienia podziału quoad usum przez sąd (por. postanowienie SN z 4 października 2002 r., III CKN 521/2001, Lexis.pl nr 379462).

Korzystanie z rzeczy wspólnej wyraża się także w możliwości pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej. Współwłaściciel, który korzysta z nieruchomości wspólnej z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, ma obowiązek rozliczenia się z uzyskanych korzyści (uchwała SN z 10 maja 2006 r., III CZP 9/2006, LexisNexis nr 407360, OSNC 2007, nr 3, poz. 37).

Proszę zauważyć, że jeżeli współwłaściciele uniemożliwili spadkobiercy zmarłego współwłaściciela kontynuowanie korzystania z rzeczy wspólnej w taki sposób, w jaki korzystał z niej spadkodawca, to wówczas spadkobierca może dochodzić dopuszczenia do współposiadania rzeczy wspólnej jako całości, a więc w zakresie, jaki nie wyłącza takiego posiadania przez innych współwłaścicieli (art. 206 K.c.), albo domagać się – jeżeli ze względu na rodzaj rzeczy jest to w danym wypadku możliwe – wydzielenia części rzeczy, np. pomieszczenia, do wyłącznego użytku (quoad usum – art. 201 K.c.) [wyrok SN z 25 października 1973 r., III CRN 247/73, LexisNexis nr 296444, OSNCP 1974, nr 9, poz. 151].

Córka Pani zmarłego męża, może więc żądać sądownie dopuszczenia jej do współposiadania lokalu albo wydzielenie jej wyznaczonej części np. pokoju. Oczywiście ma ona także obowiązek ponosić koszty utrzymania swojej własności w części przysługującego jej udziału. Musi więc dokładać się do czynszu czy też podatku od nieruchomości oraz płacić za media w określonej części.

Może ona żądać również wynagrodzenia za niedopuszczenie jej do korzystania z nieruchomości. Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 K.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 K.c. (uchwała składu 7 sędziów SN z 19 marca 2013 r., III CZP 88/2012, LexisNexis nr 5101426, OSNC 2013, nr 9, poz. 103).

Spadkobierca nie może jednak stwierdzić, że ma jej Pani wyznaczyć fizyczną część lokalu. Powinna więc korzystać z lokalu w całości, ale z poszanowaniem Pani praw. Najlepiej więc sporządzić umowę z nią (na piśmie), że może korzystać z jakiegoś pomieszczenia oraz pomieszczeń wspólnych i ponosić tego koszty (wyliczyć jakie koszty np. część podatków, czynszu, opłat za media).

Jeśli współwłaściciel uniemożliwia innym współwłaścicielom posiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej, a więc narusza nałożony przez art. 206 K.c. obowiązek poszanowania uprawnień pozostałych współwłaścicieli, to wówczas jego posiadanie i korzystanie z rzeczy jest „nieuprawnione”. Nie zmienia tego okoliczność, że jako współwłaściciel jest on uprawniony do posiadania i korzystania z całej rzeczy, gdyż równocześnie powinien on uwzględniać uprawnienia pozostałych współwłaścicieli do współposiadania oraz korzystania z rzeczy wspólnej (B. Jelonek-Jarco, Glosa do uchwały SN z 10 maja 2006 r., III CZP 9/2006, LexisNexis nr 407360, PS 2007, nr 7-8, poz. 165).

Jeżeli jednak nie chciałaby Pani dzielić mieszkania ze spadkobierczynią, powinna Pani wystąpić o dział spadku i zniesienie współwłasności i spłacenie spadkobiercy z jego udziału w tym postępowaniu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z działem spadku?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »