Brak dostępu do odziedziczonej nieruchomości, co zrobić?

Utrudnianie korzystania z odziedziczonej części spadku

Sprawa opisana przez Pana, a wynikająca z przejęcia spadku, uregulowana jest w art. 206 Kodeksu cywilnego: „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Uprawnienie współwłaściciela do współposiadania rzeczy wspólnej polega na tym, że tak jak każdy inny współwłaściciel może on posiadać całą rzecz i korzystać z niej. Jest to więc wspólne uprawnienie, bo żadnemu współwłaścicielowi nie przysługuje z tytułu udziału we własności prawo do wyłącznego korzystania (posiadania) z jakiejś określonej części rzeczy

Kwestię tę wyjaśnił w sposób najbardziej precyzyjny i pełny Sąd Najwyższy w uchwale całej Izby Cywilnej z 28 września 1963 r., sygn. akt III CZP 33/62 (OSNCP 2/64, poz. 22), zawierającej wytyczne w sprawie stosowania przepisów prawa rzeczowego stanowiących odpowiednik obecnych art. 199-204 i 206 Kodeksu cywilnego. Uchwała ta obecnie utraciła znaczenie wytycznych wymiaru sprawiedliwości, jednakże mocą autorytetu i siłą argumentacji zachowała pod rządem przepisów Kodeksu cywilnego pełną aktualność dla wykładni art. 199-204 i 206 w zakresie, w którym, ze względu na jej doniosłość, należy przytoczyć ją in extenso (z łac. bez zmian, w całości), z zastrzeżeniem, że art. 78 prawa rzeczowego odpowiada art. 195 Kodeksu cywilnego, a art. 82-85 prawa rzeczowego odpowiadają art. 199-204 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), art. 90 zaś – art. 206:

„I. Zagadnienie, w jaki sposób współwłaściciel, który z jakichkolwiek przyczyn nie jest w posiadaniu rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności, może realizować swe uprawnienia do wspólnego jej posiadania, nie było w praktyce sądów niższych instancji, jak również w orzecznictwie Sądu Najwyższego, rozstrzygane jednolicie. W dotychczasowym orzecznictwie zarysowały się dwie rozbieżne tendencje. Według jednej z nich współwłaściciel, który nie wszedł w posiadanie rzeczy wspólnej lub je utracił, może domagać się dopuszczenia go do posiadania rzeczy jako całości, a więc w takim zakresie, jaki nie wyłącza takiegoż posiadania rzeczy przez innych współwłaścicieli. Według drugiej tendencji uprawnienie współwłaściciela do współposiadania rzeczy wspólnej jest realizowane przez wydzielenie temu współwłaścicielowi części rzeczy do wyłącznego użytku (podział quoad usum). Większość sądów uznawała przy tym, że zarówno jedno, jak i drugie roszczenie współwłaściciela, może być dochodzone w drodze powództwa.

II. W świetle art. 78 oraz 90 pr. rzecz. [art. 195 i 199 K.c.] każdy współwłaściciel jest z mocy ustawy uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki nie wyłącza takiego samego posiadania innych współwłaścicieli, a więc do posiadania wespół z nimi. Jeżeli przeto współwłaściciel nie wszedł w posiadanie rzeczy wspólnej lub je utracił, przysługuje mu w zasadzie roszczenie o dopuszczenie go do współposiadania. Jednakże roszczenie takie można realizować tylko wtedy, gdy ze względu na charakter współposiadania sąd może skonkretyzować w wyroku, na czym mają polegać obowiązki pozwanego, których wykonanie zapewni powodowi współposiadanie, a więc gdy wyrok nadaje się do egzekucji. Nie byłoby natomiast dopuszczalne, jako nie nadające się do egzekucji, ogólnikowe przyznanie współwłaścicielowi współposiadania bez określenia, na czym konkretnie to współposiadanie ma polegać.

Dopuszczenie go do współposiadania

W konsekwencji uznać należy, że współwłaściciel może się domagać dopuszczenia go do współposiadania w wypadkach, gdy chodzi o wspólne korzystanie z takich obiektów, jak wspólna studnia, wspólna droga, wspólne pastwisko itp., a więc gdy każdy ze współwłaścicieli korzysta wprawdzie z całej rzeczy wspólnej, ale niezależnie od takiego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli. Nie byłoby natomiast z wymienionych przyczyn możliwe dopuszczenie do współposiadania w sytuacji, gdy wspólne posiadanie może być, ze względu na charakter i przeznaczenie rzeczy, wykonywane tylko przy zgodnym współdziałaniu wszystkich zainteresowanych.

Trzeba dodać, że przyznając współwłaścicielowi współposiadanie bez fizycznego podziału rzeczy quoad usum, sąd nie może się ograniczyć do ogólnikowego stwierdzenia w wyroku, że wydaje taką decyzję, lecz powinien ściśle określić, do jakich świadczeń zobowiązuje pozwanego. Z reguły chodzić będzie w takim wypadku o włożenie na pozwanego obowiązku nieczynienia (np. niestawiania przeszkód przy wpędzaniu bydła na wspólne pastwisko), niekiedy jednak sąd nakaże również świadczenie pozytywne (np. rozebranie płotu, który zagradza drogę do wspólnej studni). Legitymację czynną w takim procesie ma współwłaściciel, który domaga się dopuszczenia do współposiadania, bierną zaś ten ze współwłaścicieli, który uniemożliwia lub utrudnia powodowi korzystanie z rzeczy wspólnej.

III. Jeżeli chodzi o drugi kierunek orzecznictwa, to należy przede wszystkim wyjaśnić, że wiele nieporozumień wywołuje sama terminologia rozpowszechniana w praktyce. Mianowicie wbrew rozpowszechnionemu określeniu nie chodzi w takich wypadkach o dopuszczenie, takie bowiem korzystanie z rzeczy wspólnej jest zaprzeczeniem współposiadania przewidzianego w art. 90 pr. rzecz. [art. 199 K.c.]. W rzeczywistości decyzja taka kształtuje sposób korzystania z rzeczy wspólnej inaczej, aniżeli to wynika bezpośrednio z ustawy.

Roszczenie o wydzielenie części rzeczy wspólnej do wyłącznego użytku

Wymaga przeto rozważenia, czy sąd może wydać taką decyzję, albo ściślej – czy współwłaścicielowi przysługuje roszczenie o wydzielenie mu części rzeczy wspólnej do wyłącznego użytku. Jak już zaznaczono, takie roszczenie nie wynika bezpośrednio z ustawy, która jako zasadę przyjmuje wspólne korzystanie przez wszystkich współwłaścicieli z całej rzeczy. Niewątpliwie jednak każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby wszyscy współwłaściciele podjęli w ramach zarządu rzeczą wspólną decyzję co do odmiennego, aniżeli to przewiduje ustawa, sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, przy uwzględnieniu uzasadnionych interesów żądającego i pozostałych współuprawnionych. Taka decyzja może m.in. polegać właśnie na wydzieleniu wszystkim lub niektórym współwłaścicielom części rzeczy do wyłącznego użytku. W razie odmowy podjęcia takiej decyzji lub podjęcia decyzji krzywdzącej, sąd może wydać odpowiednie orzeczenie na podstawie przepisów art. 82-85 pr. rzecz. (art. 199-204 k.c.). Zgodnie z art. 2 i nast. dekretu o postępowaniu niespornym z zakresu prawa rzeczowego postępowanie mające na celu wydanie takiego orzeczenia toczy się w trybie niespornym, a więc z udziałem wszystkich współwłaścicieli.

Co jeśli wspólnej rzeczy nie dal się podzielić do wyłącznego używania?

Jeżeli chodzi o rzeczy, których właściwości albo społeczne lub gospodarcze przeznaczenie nie pozwalają na wspólne korzystanie (np. dom mieszkalny, budynki gospodarcze, ogródek przydomowy), a więc gdy te właściwości rzeczy same przez się rozstrzygają o rozdzielnym korzystaniu z niej i gdy poza tym rzecz jest wystarczająco duża, aby mogli z niej korzystać w ten sposób wszyscy współwłaściciele – rozstrzygnięcie przez nich o takim sposobie korzystania jest czynnością zwykłego zarządu. Chodzi bowiem nie o rozstrzygnięcie co do zasady, lecz jedynie o skonkretyzowanie, jak takie rozdzielne korzystanie ma być realizowane. Jest to przy tym rozstrzygnięcie, które może być zmienione i które może uwzględniać w sposób jednakowy interesy wszystkich współuprawnionych. Ma to takie znaczenie praktyczne, że o rozstrzygnięcie może się zwrócić do sądu każdy ze współwłaścicieli (art. 83 § 2 pr. rzecz. – art. 201 K.c.), a nie tylko ich większość (art. 82 pr. rzecz. – art. 199 K.c.).

Trzeba jeszcze dodać, że z wnioskiem o takie rozstrzygnięcie może wystąpić do sądu zarówno współwłaściciel będący w posiadaniu rzeczy wspólnej, jak i współwłaściciel pozbawiony posiadania. Posiadanie bowiem lub brak posiadania jest z punktu widzenia funkcjonowania zarządu rzeczą wspólną okolicznością obojętną. Jednakże wydając powołaną decyzję, sąd obowiązany jest – i to z urzędu – zobowiązać współwłaściciela (współwłaścicieli) władającego częścią rzeczy, która w wyniku takiej decyzji przypada innemu współwłaścicielowi (najczęściej temu, który jest pozbawiony posiadania), aby wydał tę część rzeczy uprawnionemu. Dzięki temu orzeczenie sądu, o którym mowa, może być tytułem egzekucyjnym. Za taką wykładnią przemawiają te same argumenty, którymi Sąd Najwyższy uzasadnił w uchwale całej Izby Cywilnej z dnia 4 grudnia 1957 r., 1 CO 16/57 (OSN 1959, poz. 1) konieczność zamieszczenia analogicznych postanowień w orzeczeniach o zniesieniu współwłasności”.

Sprawy o dopuszczenie do współposiadania i współużytkowania (art. 206), także po przejęciu spadku, podlegają rozpoznaniu w procesie (art. 13 § 1 w zw. z art. 606 i następnymi Kodeksu postępowania cywilnego – tak orzeczenie Sądu Najwyższego z 28 lutego 1973 r., sygn. akt III CRN 421/72, LexPolonica). Wynikające z art. 206 K.c. uprawnienie współwłaściciela do współposiadania rzeczy wspólnej nie oznacza, że zakres korzystania przez niego z rzeczy wspólnej musi odpowiadać wielkości udziału we własności albo jakiemukolwiek innemu określonemu ułamkowi; o zakresie współposiadania i korzystania z rzeczy decyduje bowiem tylko sposób, jaki w konkretnych okolicznościach da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Natomiast o wyłącznym korzystaniu z określonych części wspólnej rzeczy mogą zadecydować sami współwłaściciele w umowie o podział quoad usum – w takim przypadku umowa stanowi źródło uprawnienia każdego ze współwłaścicieli do odrębnego korzystania z określonej części rzeczy. Stanowisko takie zajął także Sąd Najwyższy w wyroku z 27 kwietnia 2001 r., sygn. akt III CKN 21/99 (LexPolonica).

Oczywiście sprawa o dopuszczenie do korzystania jest czasochłonna.

Akt własności i wkroczenie do wspólnej nieruchomości

Najszybciej jest dokonać wpisu do księgi wieczystej na podstawie poświadczenia dziedziczenia, a potem wejść do domu, pokonać drzwi. Policja mogłaby tu zareagować w zakresie uszkodzenia mienia. Ale będą tu problemy z zakwalifikowaniem mienia cudzego – tylko takowy czyn polegający na zniszczeniu cudzego mienia podlega penalizacji, podczas gdy drzwi w wyniku podziału do korzystania należały do ojca i być może on je wmontował. Niewątpliwie uszkodzenie zamków, aby dostać się do środka, nie przekroczy 250 zł, co stanowi znikomą szkodliwość społeczną czynu i wyklucza ściganie.

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli przekracza zakres korzystania z rzeczy, dokonuje czynności bezprawnych, drugi ze współwłaścicieli może żądać wówczas zaniechania naruszeń i przywrócenia stanu poprzedniego. To wymaga procedury sądowej i jest czasochłonne. Proszę załatwić, co potrzeba, w mieszkaniu należącym do Pana po przejęciu spadku, sprawy z zakresu współwłasności są dla organów ścigania kłopotliwe, najczęściej wymagają skierowania sprawy na drogę postępowania cywilnego. Dysponując aktem własności (księga wieczysta), wkracza Pan do własnego mieszkania.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.