Brak dostępu do odziedziczonej nieruchomości – co robić?

Prawo współwłaściciela do korzystania z nieruchomości

Po stwierdzeniu nabycia spadku albo po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia spadkobierca może wykazać swoje prawa do udziału w spadku. Jeżeli w skład spadku wchodzi udział w domu lub mieszkaniu, spadkobierca staje się współuprawniony do tej nieruchomości. W praktyce warto zadbać także o ujawnienie prawa w księdze wieczystej, ponieważ ułatwia to rozmowy z innymi współwłaścicielami, zarządcą, dostawcami mediów i organami.

Podstawową zasadę określa art. 206 Kodeksu cywilnego: każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że druga osoba nie może tylko dlatego, że fizycznie ma klucze, wyłączyć pozostałego współwłaściciela z dostępu do całej nieruchomości.

Trzeba jednak odróżnić prawo do współposiadania od prawa do wyłącznego korzystania z konkretnego pomieszczenia. Sam udział, np. 1/4, nie oznacza automatycznie, że właścicielowi przysługuje dokładnie jeden pokój albo określona część domu. Sposób korzystania powinien być uzgodniony między współwłaścicielami albo określony przez sąd.

Zobacz również: korzystanie z rzeczy wspólnej

Co zrobić, gdy drugi współwłaściciel nie wydaje kluczy?

Najbezpieczniej zacząć od udokumentowanego wezwania. W piśmie do współwłaściciela warto wskazać podstawę prawa do nieruchomości, np. akt poświadczenia dziedziczenia, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktualny odpis księgi wieczystej. Następnie należy zażądać wydania kompletu kluczy, wyznaczenia terminu wejścia do nieruchomości, umożliwienia spisania liczników oraz odebrania rzeczy osobistych po zmarłym.

W piśmie dobrze jest zaproponować konkretny termin i sposób działania: wspólne wejście do domu, sporządzenie protokołu, wykonanie zdjęć stanu liczników i spisu ruchomości. Jeżeli sytuacja jest konfliktowa, można zaproponować obecność świadka, mediatora albo pełnomocników obu stron. Taki sposób postępowania ogranicza ryzyko zarzutu, że jedna osoba wyniosła albo uszkodziła rzeczy znajdujące się w domu.

Nie należy pochopnie forsować drzwi, niszczyć zamków ani samodzielnie wymieniać zabezpieczeń. Nawet jeżeli dana osoba jest współwłaścicielem, takie działanie może wywołać spór o naruszenie posiadania, odpowiedzialność odszkodowawczą, a w skrajnych przypadkach także zainteresowanie policji. Organy ścigania zwykle nie rozstrzygają, komu przysługuje prawo do korzystania z nieruchomości, lecz mogą reagować, gdy dochodzi do awantury, gróźb, naruszenia miru domowego albo uszkodzenia mienia.

Jeżeli dostęp jest potrzebny pilnie, np. z powodu awarii, zagrożenia zalaniem, konieczności zabezpieczenia rzeczy albo odczytu liczników, warto zachować dowody: wiadomości, wezwania, zdjęcia, potwierdzenia prób kontaktu i dane świadków. Te dokumenty mogą później mieć znaczenie w sprawie sądowej.

Dopuszczenie do współposiadania nieruchomości

Jeżeli współwłaściciel całkowicie blokuje dostęp, można wystąpić z roszczeniem o dopuszczenie do współposiadania i współkorzystania z nieruchomości. Podstawą jest art. 206 Kodeksu cywilnego. W pozwie nie wystarczy jednak ogólnie napisać, że sąd ma dopuścić powoda do domu. Żądanie powinno być możliwie konkretne, aby ewentualny wyrok nadawał się do wykonania.

W praktyce można żądać np. wydania kluczy, umożliwienia wejścia do określonych części nieruchomości, zaniechania blokowania dostępu, usunięcia przeszkód w korzystaniu albo ustalenia określonych zasad korzystania. Zakres żądania zależy od stanu faktycznego: układu domu, liczby współwłaścicieli, dotychczasowego sposobu korzystania, potrzeb stron i możliwości pogodzenia interesów wszystkich uprawnionych.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że roszczenie o dopuszczenie do współposiadania jest możliwe wtedy, gdy da się określić konkretne zachowanie, którego druga strona ma się trzymać. Jeżeli wspólne korzystanie z całej rzeczy wymaga stałego zgodnego współdziałania, praktyczniejszy może być podział nieruchomości do korzystania, czyli tzw. podział quoad usum.

W razie bezprawnego naruszania uprawnień właścicielskich można rozważyć także roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem, oparte na art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. W sprawach spadkowych często łączy się to z żądaniem uporządkowania sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

Zobacz również: konflikt o korzystanie z nieruchomości

Podział do korzystania, czyli ustalenie zasad używania domu

Jeżeli dom, mieszkanie lub działka mogą być używane w sposób podzielony, współwłaściciele mogą zawrzeć porozumienie o podziale rzeczy do korzystania. W takim porozumieniu można ustalić, kto korzysta z poszczególnych pomieszczeń, kto ma dostęp do strychu, piwnicy, garażu, ogrodu, jak strony rozliczają media i kto odpowiada za bieżące utrzymanie.

Podział quoad usum nie znosi współwłasności i nie zmienia udziałów w księdze wieczystej. Jest tylko ustaleniem sposobu korzystania z rzeczy. Może być zawarty pisemnie, a przy nieruchomościach dla bezpieczeństwa warto zadbać o precyzyjny opis pomieszczeń, załącznik graficzny, zasady ponoszenia kosztów i tryb zmiany porozumienia.

Jeżeli porozumienia nie ma, sąd może uregulować sposób korzystania z rzeczy wspólnej. Właściwe rozwiązanie zależy od tego, czy chodzi o czynność zwykłego zarządu, czy o czynność przekraczającą zwykły zarząd. Znaczenie mogą mieć art. 199-204 Kodeksu cywilnego, a w sprawach dotyczących nieruchomości także właściwość sądu położenia rzeczy, o której mówi art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego.

Wynagrodzenie za wyłączne korzystanie z nieruchomości

Sama okoliczność, że jeden współwłaściciel mieszka w domu, nie zawsze oznacza obowiązek zapłaty na rzecz pozostałych. Jeżeli jednak korzysta z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 Kodeksu cywilnego i wyłącza innych współwłaścicieli z posiadania, może powstać roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie.

Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z 19 marca 2013 r., sygn. III CZP 88/12, wskazał, że współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 Kodeksu cywilnego, w sposób wyłączający jego współposiadanie, na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 Kodeksu cywilnego.

Takie roszczenie wymaga jednak wykazania okoliczności konkretnej sprawy: od kiedy dostęp był blokowany, w jaki sposób druga strona korzystała z nieruchomości, czy była wzywana do dopuszczenia do współposiadania, jaka była rynkowa wartość korzystania oraz czy pozostali współwłaściciele rzeczywiście byli wyłączeni z używania domu.

Dział spadku lub zniesienie współwłasności jako rozwiązanie trwałe

Spór o klucze często pokazuje, że współwłaściciele nie są w stanie wspólnie zarządzać nieruchomością. Wtedy warto rozważyć dział spadku, a jeżeli współwłasność wynika nie tylko ze spadku, także zniesienie współwłasności. W takim postępowaniu sąd może przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych, dokonać fizycznego podziału, jeżeli jest możliwy, albo w ostateczności zarządzić sprzedaż.

Jeżeli nieruchomości nie da się sensownie podzielić do wyłącznego używania albo konflikt jest trwały, dział spadku - wyjście ze współwłasności może być praktyczniejsze niż wieloletnie spory o klucze, rachunki i pomieszczenia. Wniosek powinien obejmować skład majątku, propozycję podziału, wartość nieruchomości i ewentualne rozliczenia nakładów, pożytków oraz kosztów utrzymania.

Jeżeli spadkobierców jest kilku i dział spadku nie został jeszcze przeprowadzony, należy pamiętać o art. 1035 Kodeksu cywilnego. Do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, o ile przepisy o dziale spadku nie stanowią inaczej.

FAQ

Podsumowanie

Brak dostępu do odziedziczonej nieruchomości należy traktować jako spór o wykonywanie współwłasności, a nie tylko jako problem techniczny z kluczami. Najpierw warto udokumentować swoje prawa, wezwać drugą stronę do wydania kluczy i zaproponować bezpieczny termin wejścia do domu. Jeżeli to nie pomaga, możliwe są roszczenia o dopuszczenie do współposiadania, ustalenie sposobu korzystania, zaniechanie naruszeń, rozliczenie wyłącznego korzystania albo dział spadku.

Najlepsze rozwiązanie zależy od celu. Jeżeli chodzi tylko o jednorazowe wejście, spisanie liczników i zabranie rzeczy osobistych, wystarczające może być wezwanie i protokolarne wejście. Jeżeli konflikt jest trwały, trzeba rozważyć sądowe uregulowanie korzystania albo zakończenie współwłasności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 199-206, art. 222 § 2, art. 224 § 2, art. 225, art. 342-344 i art. 1035.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 606.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., sygn. akt III CZP 33/62.
4. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1973 r., sygn. akt III CRN 421/72.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 r., sygn. akt III CKN 21/99.
6. Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 88/12.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.