Kto płaci czynsz przy współwłasności nieruchomości spadkowej?

Kto płaci czynsz za mieszkanie odziedziczone przez kilku spadkobierców?

Jeżeli spadek przypada kilku osobom, a dział spadku nie został jeszcze przeprowadzony, między spadkobiercami istnieje wspólność majątku spadkowego. Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego do takiej wspólności stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

Najważniejsza zasada wynika z art. 207 Kodeksu cywilnego: pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Oznacza to, że przy nierównych udziałach koszty nie dzielą się automatycznie po równo.

W opisanej sytuacji, jeżeli testament skutecznie przyznaje Pani udział 2/3, a każdej z sióstr po 1/6, to również podstawowe koszty utrzymania mieszkania powinny być co do zasady rozliczane w takich proporcjach. Pani ponosi więc 2/3, a każda z sióstr po 1/6 kosztów. Dotyczy to przede wszystkim opłat koniecznych do zachowania lokalu, takich jak czynsz administracyjny, opłaty do wspólnoty albo spółdzielni, media utrzymywane mimo pustostanu, podatek od nieruchomości czy ubezpieczenie.

Nie jest trafny argument, że osoba z większym udziałem ma obowiązek płacić całość. Większy udział oznacza większą część kosztów, ale nie zwalnia pozostałych spadkobierców z partycypacji. Podstawowe prawa i obowiązki współwłaściciela obejmują zarówno możliwość korzystania z rzeczy wspólnej, jak i obowiązek ponoszenia wydatków odpowiadających udziałowi.

Czy można żądać zwrotu czynszu zapłaconego za siostry?

Tak, można żądać zwrotu tej części opłat, którą jeden spadkobierca zapłacił ponad swój udział. W opisanym przykładzie, jeżeli Pani od śmierci mamy płaciła całość czynszu i innych koniecznych opłat, to co do zasady może Pani żądać od każdej siostry zwrotu po 1/6 poniesionych kosztów. Nie chodzi o działanie prawa wstecz, lecz o rozliczenie wydatków, które powstały już po śmierci spadkodawcy i zostały poniesione za współspadkobierców.

W praktyce warto przygotować zestawienie miesięcznych opłat oraz zachować potwierdzenia przelewów, rozliczenia ze wspólnoty, spółdzielni lub dostawców mediów, korespondencję z siostrami i ewentualne wezwania do zapłaty. Jeżeli współspadkobiercy odmawiają dobrowolnego rozliczenia, można wystąpić z pisemnym wezwaniem do zapłaty, a następnie dochodzić należności w sądzie lub zgłosić je w postępowaniu o dział spadku.

Warto odróżnić zobowiązania wobec zarządcy, wspólnoty, spółdzielni lub dostawców mediów od wewnętrznych rozliczeń między spadkobiercami. Wierzyciel może kierować roszczenia zgodnie z podstawą konkretnej opłaty i dokumentami dotyczącymi lokalu, natomiast między współspadkobiercami zasadą pozostaje rozliczenie proporcjonalne do udziałów. Szerzej podobny mechanizm opisuje zagadnienie: rozliczenie kosztów między spadkobiercami.

Przedawnienie roszczeń o opłaty i rozliczenia między spadkobiercami

Nie należy zwlekać z dochodzeniem zwrotu. Z art. 118 Kodeksu cywilnego wynika, że jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, podstawowy termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z działalnością gospodarczą - 3 lata. Koniec terminu przedawnienia przypada zasadniczo na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż 2 lata.

Opłaty czynszowe należne wierzycielowi mają zwykle charakter okresowy, dlatego często stosuje się do nich 3-letni termin przedawnienia. Roszczenie współwłaściciela o zwrot konkretnych kwot zapłaconych za innych współwłaścicieli może wymagać osobnej oceny, zwłaszcza gdy jest dochodzone w ramach działu spadku. Z tego powodu najbezpieczniej jest jak najszybciej przerwać spór pisemnym wezwaniem, zebrać dowody i zgłosić roszczenie w odpowiednim postępowaniu.

Dział spadku i zniesienie współwłasności jako sposób zakończenia sporu

Jeżeli mieszkanie jest wystawione na sprzedaż, ale spadkobiercy nie potrafią uzgodnić kosztów, dobrym rozwiązaniem jest formalne przeprowadzenie działu spadku. Można to zrobić u notariusza, jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni co do sposobu podziału, albo w sądzie, gdy zgody nie ma.

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W sprawie spadkowej najczęściej następuje to razem z działem spadku. Sąd może przyznać mieszkanie jednemu spadkobiercy z obowiązkiem spłaty pozostałych, zarządzić sprzedaż rzeczy i podział ceny albo zastosować inny sposób odpowiadający okolicznościom sprawy. Praktyczne znaczenie ma tu dział spadku - wyjście ze współwłasności.

Wniosek o dział spadku powinien zawierać propozycję podziału majątku oraz żądanie rozliczenia nakładów, wydatków i opłat poniesionych przez Panią ponad własny udział. Do wniosku warto dołączyć potwierdzenia przelewów, wykaz opłat, korespondencję z siostrami oraz dokumenty potwierdzające udziały w spadku, np. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.

Art. 618 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje, że w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Trzeba pamiętać, że po prawomocnym zakończeniu takiego postępowania uczestnik nie może dochodzić roszczeń objętych art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, nawet jeżeli ich nie zgłosił. Dlatego roszczenie o rozliczenie czynszu i kosztów utrzymania mieszkania należy wyraźnie podnieść w toku sprawy.

Co z pieniędzmi przeznaczonymi na pogrzeb albo nagrobek?

Jeżeli mama przekazała jednej z córek pieniądze wyłącznie na określony cel, np. pogrzeb lub nagrobek, i nie była to darowizna, niewykorzystana część środków zasadniczo powinna zostać rozliczona jako składnik majątku spadkowego albo jako kwota podlegająca zwrotowi do spadku. Inaczej będzie, jeżeli siostra wykaże, że pieniądze otrzymała dla siebie albo że całość została zasadnie wydana na cel uzgodniony z mamą.

Koszty pogrzebu, w zakresie odpowiadającym zwyczajom przyjętym w danym środowisku, należą do długów spadkowych. Nie oznacza to jednak, że jeden spadkobierca może dowolnie zatrzymać pozostałość pieniędzy po zmarłym. Jeżeli po opłaceniu pogrzebu została kwota, trzeba ustalić, czy należała do mamy, jaki był cel przekazania środków i kto faktycznie je wykorzystał.

W sądzie same twierdzenia zwykle nie wystarczą. Potrzebne będą dowody: potwierdzenia przelewów, historia rachunku bankowego, rachunki za pogrzeb i nagrobek, wiadomości rodzinne, zeznania świadków albo inne dokumenty pokazujące, że pieniądze były środkami mamy i zostały przekazane siostrze do przechowania lub na konkretny wydatek.

Co zrobić krok po kroku?

Najpierw warto przygotować pełne zestawienie opłat od dnia śmierci mamy: miesiąc, rodzaj opłaty, kwota, kto zapłacił, udział Pani i udział każdej z sióstr. Następnie należy policzyć, jaka część przypada na siostry. Przy udziałach 2/3, 1/6 i 1/6 każda siostra powinna zwrócić 1/6 kosztów, które Pani faktycznie pokryła za nią.

Drugim krokiem powinno być pisemne wezwanie sióstr do zapłaty określonej kwoty w wyznaczonym terminie, z załączeniem zestawienia i kopii potwierdzeń. W wezwaniu można jednocześnie zaproponować zawarcie porozumienia co do dalszego regulowania kosztów do czasu sprzedaży mieszkania.

Jeżeli porozumienie nie będzie możliwe, należy rozważyć wniosek o dział spadku i zniesienie współwłasności, połączony z żądaniem rozliczenia kosztów utrzymania lokalu oraz ewentualnie rozliczenia pieniędzy po mamie. Przy braku działu spadku alternatywą może być osobne dochodzenie zapłaty, ale trzeba uwzględnić ryzyko procesowe, przedawnienie oraz to, czy roszczenia nie powinny zostać rozpoznane łącznie w sprawie o zniesienie współwłasności.

FAQ

Podsumowanie

Przy współwłasności nieruchomości spadkowej koszty utrzymania lokalu rozlicza się co do zasady proporcjonalnie do udziałów. W opisanej sytuacji Pani udział 2/3 oznacza obowiązek ponoszenia 2/3 kosztów, ale siostry z udziałami po 1/6 również powinny partycypować w opłatach. Jeżeli Pani zapłaciła całość czynszu, może Pani żądać zwrotu części przypadającej na siostry.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zebranie dokumentów, wezwanie sióstr do zapłaty i rozważenie sprawy o dział spadku oraz zniesienie współwłasności. W tym postępowaniu należy wyraźnie zgłosić roszczenia o rozliczenie kosztów, ponieważ ich pominięcie może utrudnić albo uniemożliwić późniejsze dochodzenie.

Źródła

Stan prawny aktualny na 26 maja 2026 r.

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 1035, art. 207, art. 210 i art. 118.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 618.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.