Porady Prawne przez internet

Masz problem związany z podatkami ze spadku?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Darowizna mieszkania otrzymanego ze spadku

Autor: Tomasz Kaczmarski • Opublikowane: 2014-07-07

Brat otrzymał w spadku od siostry (na mocy testamentu) mieszkanie, które chce przekazać swojej córce. Córka planuje je sprzedać i kwotę przeznaczyć na spłatę kredytu za własne mieszkanie lub na zakup działki budowlanej. Czy dokonanie takiej darowizny tylko w jakimś konkretnym terminie pozwoli na uniknięcie podatku? Czy wskazane propozycje są „celami mieszkaniowymi”? Czy obecnie są jakieś projekty zmian prawa w tym zakresie?

Tytułem wstępu należy zwrócić uwagę, iż otrzymanie w spadku mieszkania może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Zgodnie bowiem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn „zwolnione od podatku jest nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zostanie ono zgłoszone właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od powstania obowiązku podatkowego”. Zgłoszenia należy dokonać na formularzu SD-Z2. W przypadku nabycia w formie zapisu obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wykonania zapisu (art. 6 ust. 1 pkt 2a ustawy). Tym samym wskazany termin 6 miesięcy liczony jest wówczas od dnia, w którym przeniesiono własność nieruchomości (tj. z siostry na brata). Warto przy tym podkreślić, że zapis testamentowy jest czymś innym od dziedziczenia. Jeżeli mieszkanie zostałoby odziedziczone (brat spadkobiercą, a nie zapisobiercą), to termin 6-miesięczny liczony jest zasadniczo od dnia uprawomocnienia się wyroku sądu stwierdzającego nabycie spadku (art. 4a ust. 1 pkt 1a ustawy).

W przypadku darowizny na rzecz córki również możliwe jest wykorzystanie zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy jest wówczas liczony od daty przeniesienia własności nieruchomości (na podstawie aktu notarialnego). Tym samym jeżeli córka w ciągu 6 miesięcy od otrzymania darowizny złoży we właściwym urzędzie skarbowym (właściwym dla położenia nieruchomości) formularz SD-Z2, to transakcja ta nie spowoduje żadnych konsekwencji podatkowych (brak konieczności zapłaty podatku od spadków i darowizn).

Istotna w tym przypadku jest przede wszystkim sprzedaż nieruchomości przez córkę oraz przeznaczenie uzyskanych środków ze sprzedaży. Zasadniczo sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia podlega opodatkowaniu (termin 5 lat liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie). Jeżeli córka sprzeda mieszkanie wcześniej, to możliwe jest wykorzystanie zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie ze wskazanym przepisem wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Mówiąc najprościej, jeżeli córka wydatkuje w ciągu dwóch lat całą kwotę ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, to wówczas nie zapłaci podatku dochodowego.

Za wydatki na cele mieszkaniowe uznaje się m.in. wydatki na nabycie:

  • budynku mieszkalnego (domu lub mieszkania), jego części lub udziału w takim budynku,
  • gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie,
  • lub budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  • lub spłatę kredytu mieszkaniowego,zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Poniesione wydatki należy udokumentować fakturami VAT (rachunek wystawiony przez podmiot niebędący podatnikiem VAT jest zrównany z fakturą) lub dowodami opłat (np. sądowych, notarialnych itp.). Należy zaznaczyć, iż liczą się wyłącznie wydatki dokonane od dnia sprzedaży nieruchomości (wyjątek dotyczy spłaty kredytu). Transakcje powinny być powiązane za zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych (wyłączone ze zwolnienia są grunty i budynki przeznaczone na cele rekreacyjne).

Przepisy ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym od 2009 r. nie zawierają wymogu składania specjalnego oświadczenia, że uzyskany przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe. Wskazują jednak, że podatnik powinien złożyć deklarację PIT-39, w której rozliczy sprzedaż mieszkania. Musi to zrobić do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło zbycie lokalu.

W związku z faktem, że córka otrzyma mieszkanie w darowiźnie, to kwota uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości będzie równa kwocie dochodu (brak kosztów uzyskania przychodu).

Kwotę ulgi należy wpisać w poz. 25 deklaracji PIT-39. Oblicza się ją jako iloczyn dochodu ze sprzedaży i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży nieruchomości. Jeżeli córka planuje zatem wykorzystanie całej kwoty ze sprzedaży nieruchomości, to kwota ulgi równa jest kwocie przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Jeśli w rzeczywistości kwota wydatków mieszkaniowych okaże się mniejsza, konieczne będzie złożenie korekty deklaracji i dokonanie zapłaty podatku od niewykorzystanych środków (wraz z odsetkami). Warto podkreślić, iż stawka podatkowa w przypadku zbycia nieruchomości wynosi 19% kwoty dochodu.

Aby uniknąć podatku, należy zatem cały przychód ze zbycia nieruchomości przeznaczyć na cele objęte zwolnieniem.

Informuję, iż w przedstawionym zakresie nie są obecnie planowane żadne zmiany.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>


Podobne materiały

Zmarli rodzice i dziedziczenie

Nasi (moi i dwóch braci) rodzice zmarli sześć lat temu. Jeden z braci mieszkał z rodzicami. Ich wolą był podział majątku równo między...

Zwrot nakładów na rzecz spadkodawcy

Miesiąc temu zmarł mój ojciec. Pozostawił testament notarialny z 2000 r., w którym powołał do całości spadku swojego wnuka (mojego bratanka)....

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) od działu spadku

Ja, rodzeństwo i mama nabyliśmy spadek po tacie, który zmarł w 2009 r. Obecnie dokonujemy sądowego działu spadku. Mama chce przekazać nam swój...

Dziedziczenie zobowiązań wynikających z poręczenia długu

Właśnie dowiedziałam się, że 14 lat temu tata podżyrował pożyczkę szwagra. Tata nie żyje od 2 lat. Szwagier wyjechał za granicę i nie płaci długów....

Jak uzyskać postanowienie o prawie do spadku z pominięciem długu zmarłego?

Postępowanie o zwrot nieruchomości w urzędzie państwowym zostało zawieszone z uwagi na śmierć jednego ze spadkobierców i na brak...

Podatek od sprzedanego mieszkania otrzymanego w spadku

W 2005 r. zmarł mój tata, ja, mama i brat przyjęliśmy spadek (mieszkanie). W 2013 r. zmarła mama, spadek przypadł mi i bratu, mamy więc po...

Czy nastąpiło przedawnienie podatku od nabytego spadku?

Dziadek przed śmiercią spisał testament, w którym zapisał mi cały swój majątek. W 2004 r. nabyłem spadek po dziadku na mocy postanowienia sądu....

Dziedziczenie wkładu z funduszu inwestycyjnego a podatek

Odziedziczyłam wkład w fundusz inwestycyjny zmarłej mamy; czy w przypadku sprzedaży jednostek przed upływem 5 lat zapłacę podatek od spadków...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »