Mieszkanie w spadku a lokal komunalny

Czy odziedziczenie mieszkania oznacza utratę lokalu komunalnego?

Nie. Nabycie mieszkania w spadku nie powoduje z mocy prawa utraty lokalu komunalnego. Umowa najmu trwa, dopóki nie zostanie skutecznie wypowiedziana albo rozwiązana w inny przewidziany prawem sposób.

Gmina nie może poprzestać na stwierdzeniu, że najemca został właścicielem lub współwłaścicielem innego mieszkania. Jeżeli chce oprzeć wypowiedzenie na art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, musi istnieć konkretna podstawa ustawowa, a wszystkie wymagane przesłanki trzeba ocenić łącznie. Znaczenie ma nie tylko samo prawo do odziedziczonego lokalu, lecz także jego położenie, możliwość faktycznego używania oraz warunki mieszkaniowe.

Uchwały rady gminy mogą określać zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, w tym kryteria stosowane przy zawieraniu nowych umów. Nie mogą jednak zastąpić ustawowych przesłanek wypowiedzenia już istniejącego najmu. Jeżeli problem dotyczy sytuacji po śmierci dotychczasowego najemcy, pomocny może być materiał o tym, kto może dalej mieszkać w lokalu po śmierci najemcy.

Kiedy gmina może wypowiedzieć najem z powodu innego lokalu?

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie stosunku prawnego uprawniającego do odpłatnego używania lokalu może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie. Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę wypowiedzenia.

W przypadku odziedziczonego mieszkania najważniejszy jest art. 11 ust. 3 pkt 2. Pozwala on właścicielowi wypowiedzieć najem z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, najemca może używać tego lokalu, a lokal spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Przed oceną wypowiedzenia trzeba więc sprawdzić kolejno:

• czy najemcy rzeczywiście przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, np. własność albo udział we współwłasności;
• czy drugi lokal znajduje się w tej samej lub pobliskiej miejscowości w rozumieniu ustawy;
• czy najemca może faktycznie używać tego lokalu, a nie tylko posiada formalny udział lub prawo;
• czy lokal spełnia wymagane warunki odpowiadające lokalowi zamiennemu, w szczególności w zakresie wyposażenia technicznego i powierzchni pokoi;
• czy wypowiedzenie zostało sporządzone na piśmie, wskazuje konkretną przyczynę i zachowuje miesięczny termin na koniec miesiąca kalendarzowego.

W starszym brzmieniu art. 11 ust. 3 występował dodatkowo próg czynszu niższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W aktualnym brzmieniu art. 11 ust. 3 pkt 2 taki warunek już nie obowiązuje. Sama wysokość czynszu nie jest więc obecnie elementem tej konkretnej podstawy wypowiedzenia.

Zobacz również: najem komunalny po śmierci

Co oznacza „pobliska miejscowość”?

To pojęcie ma ustawową definicję. Nie chodzi o potoczne rozumienie odległości, liczbę kilometrów ani czas dojazdu. Decyduje położenie administracyjne miejscowości względem powiatów.

Dlatego samo stwierdzenie, że odziedziczone mieszkanie znajduje się „w innej miejscowości”, nie wystarcza. Trzeba ustalić, w jakim powiecie leży każda z miejscowości i czy powiaty ze sobą graniczą.

Czy udział w odziedziczonym mieszkaniu wystarczy?

Tytuł prawny do innego lokalu może wynikać z własności, współwłasności albo innego prawa pozwalającego na korzystanie z lokalu. Przy spadku często dochodzi jednak do nabycia jedynie udziału, a nie całego mieszkania. Wtedy trzeba oddzielić sam formalny tytuł prawny od rzeczywistej możliwości używania lokalu.

Mały udział we współwłasności nie oznacza automatycznie, że spadkobierca może samodzielnie zająć mieszkanie i zaspokoić w nim potrzeby mieszkaniowe. Znaczenie może mieć wielkość udziału, sposób korzystania ustalony między współwłaścicielami, liczba osób mieszkających w lokalu, istniejący konflikt, toczący się dział spadku oraz możliwość faktycznego objęcia lokalu.

Jeżeli mieszkanie jest zajęte przez inne osoby, trzeba ustalić ich tytuł do korzystania z niego i realne możliwości odzyskania lokalu. W podobnych sytuacjach pomocny może być materiał o tym, co zrobić, gdy odziedziczone mieszkanie zajmuje rodzina. Sam konflikt z innymi osobami nie przesądza jeszcze wyniku, ale może mieć znaczenie dla oceny, czy najemca rzeczywiście może używać drugiego lokalu.

Czy odziedziczony lokal da się używać i czy spełnia warunki lokalu zamiennego?

Art. 11 ust. 3 pkt 2 wymaga nie tylko tytułu prawnego, ale również możliwości używania drugiego lokalu. Ocena powinna dotyczyć realnego stanu, a nie wyłącznie wpisu w księdze wieczystej. Znaczenie mogą mieć m.in. stan techniczny, dostęp do podstawowych instalacji, zajmowanie lokalu przez inne osoby, zakres współwłasności, prawne i faktyczne przeszkody w objęciu lokalu oraz konieczność wykonania prac, bez których nie nadaje się on do zamieszkania.

Ustawa odwołuje się także do warunków przewidzianych dla lokalu zamiennego. Przy tej ocenie trzeba sprawdzić co najmniej wyposażenie techniczne oraz powierzchnię pokoi. Co do powierzchni ustawa przyjmuje, że warunek jest spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² łącznej powierzchni pokoi, a w gospodarstwie jednoosobowym 20 m². Lokalizacja dla podstawy z art. 11 ust. 3 pkt 2 jest natomiast wskazana wprost w tym przepisie jako ta sama lub pobliska miejscowość.

Nie każdy remont lub niedogodność uniemożliwia uznanie, że lokal może być używany. Z drugiej strony nie można automatycznie zakładać, że formalne nabycie mieszkania oznacza gotowe i dostępne miejsce do zamieszkania. W razie sporu trzeba udokumentować konkretny stan lokalu i przeszkody w korzystaniu z niego.

Meldunek a prawo do lokalu komunalnego

Meldunek żony lub innej osoby w lokalu komunalnym nie tworzy tytułu prawnego do lokalu i nie zastępuje umowy najmu. Jest to ewidencja miejsca pobytu, a nie źródło prawa do mieszkania.

Status małżonka może jednak wynikać z innych przepisów. Zgodnie z art. 680¹ Kodeksu cywilnego małżonkowie są najemcami lokalu, jeżeli stosunek najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny został nawiązany w czasie trwania małżeństwa. Dlatego samo sprawdzenie, czy żona została wpisana do umowy, może nie wystarczyć.

Przy ocenie wypowiedzenia warto więc ustalić, kiedy zawarto umowę najmu, jaki był cel najmu oraz czy małżonek jest współnajemcą. Meldunek sam w sobie nie blokuje wypowiedzenia, ale prawidłowe ustalenie stron stosunku najmu ma znaczenie dla oceny skutków pisma gminy.

Jak sprawdzić wypowiedzenie gminy i co zrobić po jego otrzymaniu?

Po otrzymaniu pisma z gminy najpierw trzeba ustalić, czy jest to jedynie wezwanie do złożenia wyjaśnień, czy już wypowiedzenie umowy. Jeżeli gmina powołuje się na art. 11 ust. 3 pkt 2, należy sprawdzić, czy wypowiedzenie jest pisemne, wskazuje konkretną przyczynę oraz zachowuje miesięczny termin wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego.

Następnie trzeba porównać treść pisma ze stanem faktycznym. Najważniejsze pytania to: jaki dokładnie tytuł prawny do odziedziczonego mieszkania przysługuje najemcy, gdzie lokal jest położony, czy można go używać oraz czy spełnia wymagane warunki mieszkaniowe. Samo zdanie w wypowiedzeniu, że najemca „odziedziczył mieszkanie”, nie zastępuje oceny tych przesłanek.

Do odpowiedzi na pismo mogą być przydatne:

• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia;
• odpis lub wydruk księgi wieczystej oraz dokumenty pokazujące wielkość udziałów;
• informacje o osobach faktycznie zajmujących odziedziczony lokal i ich prawach;
• zdjęcia oraz dokumenty dotyczące stanu technicznego, instalacji i koniecznych prac;
• dokumenty dotyczące sporu współwłaścicieli albo działu spadku;
• dane pozwalające ustalić powierzchnię pokoi i warunki mieszkaniowe.

Jeżeli przesłanki są sporne, warto odpowiedzieć gminie na piśmie i odnieść się do każdej z nich osobno. Gdy po wypowiedzeniu dojdzie do sporu o wydanie lokalu, sąd może oceniać, czy wypowiedzenie rzeczywiście doprowadziło do ustania najmu. Dlatego trzeba zachować pismo gminy, dowód jego doręczenia i dokumenty dotyczące odziedziczonego mieszkania.

FAQ

Czy gmina może wypowiedzieć najem od razu po nabyciu spadku?

Nie automatycznie. Samo nabycie mieszkania w spadku nie rozwiązuje umowy. Gmina musi mieć ustawową podstawę wypowiedzenia, a przy art. 11 ust. 3 pkt 2 muszą być spełnione wymagane przesłanki dotyczące drugiego lokalu oraz wymogi samego wypowiedzenia.

Czy mieszkanie ze spadku musi być w tej samej miejscowości?

Nie. Art. 11 ust. 3 pkt 2 obejmuje lokal w tej samej lub pobliskiej miejscowości. „Pobliska miejscowość” to miejscowość w tym samym powiecie albo w powiecie graniczącym z powiatem, w którym znajduje się lokal komunalny.

Czy mieszkanie w dalszym powiecie może być podstawą takiego wypowiedzenia?

Nie na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 2, jeżeli miejscowość nie leży ani w tym samym powiecie, ani w powiecie graniczącym. Nie wyklucza to oceny innych, odrębnych podstaw wypowiedzenia przewidzianych w ustawie, jeżeli w danej sprawie rzeczywiście występują.

Czy udział we współwłasności mieszkania może wystarczyć?

Udział może stanowić tytuł prawny do lokalu, ale nie przesądza jeszcze o możliwości jego używania. Trzeba ocenić konkretną wielkość udziału, sposób korzystania z mieszkania, prawa pozostałych współwłaścicieli i rzeczywistą możliwość zamieszkania.

Czy wysokość czynszu poniżej 3% wartości odtworzeniowej nadal jest warunkiem?

Nie. Taki warunek występował w starszym brzmieniu art. 11 ust. 3. W aktualnym art. 11 ust. 3 pkt 2 przesłanka dotycząca poziomu czynszu nie występuje.

Czy meldunek żony chroni przed wypowiedzeniem?

Nie sam przez się. Meldunek nie tworzy prawa najmu. Trzeba jednak sprawdzić, czy żona jest współnajemcą, w tym czy wspólność najmu wynika z art. 680¹ Kodeksu cywilnego.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w szczególności art. 2 oraz art. 11.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – w szczególności art. 680¹.