Zachowek dla rodzeństwa po darowiźnie mieszkania

Stan prawny: 26 maja 2026 r.

Pół roku temu pani Krystyna pochowała mamę. Mama nie pozostawiła majątku w spadku, ale 12 lat wcześniej darowała pani Krystynie mieszkanie. W akcie notarialnym wpisano wartość 55 tys. zł, natomiast obecnie wycena darowanej nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę wskazuje około 220 tys. zł. Agencja nieruchomości uważa, że z uwagi na zły stan lokalu realna cena sprzedaży może być niższa, około 200 tys. zł.

Pani Krystyna wskazuje też, że mama miała ustanowioną służebność mieszkania i korzystała z lokalu aż do śmierci, a córka ponosiła przez lata koszty utrzymania nieruchomości. Po śmierci mamy brat i siostra zażądali zapłaty zachowku. W takiej sytuacji trzeba ustalić nie tylko wysokość udziałów, lecz także to, czy darowizna podlega doliczeniu, jak określić jej wartość i czy istnieją argumenty za obniżeniem albo rozłożeniem płatności.

Czy rodzeństwo ma prawo do zachowku?

W opisanej sprawie brat i siostra pani Krystyny nie żądają zachowku dlatego, że są jej rodzeństwem. Roszczenie przysługuje im dlatego, że są dziećmi zmarłej mamy, a więc należą do kręgu osób wskazanych w art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego.

Do zachowku uprawnieni są zstępni, małżonek oraz rodzice spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Rodzeństwo spadkodawcy co do zasady nie jest uprawnione do zachowku po bracie lub siostrze. W języku potocznym często mówi się jednak o zachowku dla rodzeństwa, gdy chodzi o rozliczenie między dziećmi po śmierci rodzica.

Jeżeli spadkodawca miał troje dzieci i nie pozostawił małżonka, każde dziecko dziedziczyłoby ustawowo po 1/3 spadku. Zachowek pełnoletniego dziecka wynosi wtedy co do zasady połowę tego udziału, czyli 1/6 wartości substratu zachowku. Jeżeli uprawniony jest małoletni albo trwale niezdolny do pracy, zachowek wynosi 2/3 wartości udziału ustawowego.

Kiedy darowizna mieszkania dolicza się do spadku?

Przy obliczaniu zachowku punktem wyjścia jest czysta wartość spadku, czyli aktywa pomniejszone o długi spadkowe. Następnie dolicza się darowizny i zapisy windykacyjne na zasadach określonych w art. 993-995 Kodeksu cywilnego.

Ważna jest zasada z art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego. Darowizn dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, nie dolicza się do spadku, ale wyjątek dotyczy darowizn dokonanych na rzecz spadkobierców albo osób uprawnionych do zachowku. Jeżeli więc rodzic darował mieszkanie jednemu ze swoich dzieci, taka darowizna może być uwzględniana przy zachowku nawet wtedy, gdy minęło więcej niż 10 lat.

Nie należy mylić tej reguły z przedawnieniem. To, że darowizna została dokonana przed więcej niż dziesięciu laty, nie zawsze wyłącza zachowek, natomiast samo roszczenie ma własny termin dochodzenia roszczenia. Roszczenie przeciwko osobie zobowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu darowizny przedawnia się zasadniczo z upływem 5 lat od otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy.

Jak ustalić wartość darowanego mieszkania?

Przy darowiźnie nieruchomości decyduje art. 995 § 1 Kodeksu cywilnego: wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, ale według cen z chwili ustalania zachowku. Oznacza to, że nie wystarcza ani kwota wpisana w dawnym akcie notarialnym, ani sama aktualna cena ofertowa z rynku.

W praktyce najważniejsza jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, a w postępowaniu sądowym najczęściej opinia biegłego sądowego. Wycena powinna uwzględniać stan mieszkania z dnia darowizny, w tym jego standard, zużycie, powierzchnię, położenie i ewentualne obciążenia istniejące w chwili darowizny.

Jeżeli przy darowiźnie ustanowiono na rzecz matki służebność osobistą mieszkania, może to mieć znaczenie dla wartości przysporzenia, ponieważ obdarowana nie uzyskała pełnej swobody korzystania z lokalu. Nie oznacza to jednak automatycznego wyłączenia zachowku. Wartość służebności powinna zostać oceniona konkretnie, najlepiej w ramach opinii rzeczoznawcy albo biegłego.

Nie każde świadczenie ponoszone przez obdarowanego obniża zachowek. Zwykłe opłaty eksploatacyjne, podatki czy koszty utrzymania lokalu po darowiźnie co do zasady nie są prostym potrąceniem od zachowku. Inaczej można oceniać udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości po darowiźnie, ponieważ przy zachowku nie powinno się doliczać wzrostu wartości wynikającego wyłącznie z późniejszych nakładów obdarowanego.

Jak obliczyć zachowek dla brata i siostry?

W sprawie pani Krystyny należy przyjąć, że gdyby nie darowizna i brak testamentu, troje dzieci dziedziczyłoby po mamie po 1/3. Zachowek każdego pełnoletniego dziecka wynosi połowę udziału ustawowego, czyli 1/6 substratu zachowku.

Jeżeli wartość mieszkania przyjęta do rozliczenia wyniesie 200 000 zł, zachowek każdego z dwojga rodzeństwa wyniesie po 33 333,33 zł. Obliczenie wygląda następująco: 200 000 zł × 1/3 × 1/2 = 33 333,33 zł.

Jeżeli sąd albo strony przyjmą wartość 220 000 zł, zachowek każdego z rodzeństwa wyniesie po 36 666,67 zł. Gdyby natomiast wykazano, że ze względu na stan lokalu, służebność albo inne elementy wpływające na wartość darowizny właściwa kwota jest niższa, zmniejszy się również podstawa obliczenia zachowku.

Do rozliczeń trzeba doliczyć także to, co uprawnieni sami otrzymali od spadkodawcy. Jeżeli brat albo siostra otrzymali od mamy darowizny podlegające zaliczeniu na zachowek, ich roszczenie może być odpowiednio niższe albo w całości zaspokojone.

Czy można zmniejszyć zachowek albo rozłożyć go na raty?

Sama trudność w zapłacie zachowku nie wystarcza, aby automatycznie uchylić się od roszczenia. W starszym orzecznictwie dopuszczano stosowanie art. 5 Kodeksu cywilnego w wyjątkowych sytuacjach, ale podkreślano, że nie może to prowadzić do podważenia podstawowej funkcji zachowku, czyli ochrony najbliższej rodziny spadkodawcy.

Obecnie trzeba uwzględnić także art. 997¹ Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala sądowi, na żądanie zobowiązanego, odroczyć termin płatności zachowku, rozłożyć go na raty, a w wyjątkowych przypadkach obniżyć zachowek. Sąd bierze pod uwagę sytuację osobistą i majątkową zarówno uprawnionego, jak i zobowiązanego.

Co do zasady terminy zapłaty rat nie mogą przekraczać łącznie 5 lat. W szczególnie uzasadnionych przypadkach sąd może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych albo przedłużyć termin, ale zmieniony okres nie może być dłuższy niż 10 lat.

W praktyce pani Krystyna może więc rozważyć nie tylko kwestionowanie zawyżonej wyceny, lecz także możliwość rozłożenia zapłaty na raty. Ewentualne zmniejszenie zachowku wymagałoby jednak szczególnych argumentów, na przykład rażącej dysproporcji między sytuacją stron, zagrożenia utraty jedynego mieszkania albo innych wyjątkowych okoliczności.

Przedawnienie zachowku po darowiźnie

Jeżeli roszczenie kierowane jest do obdarowanego z powodu darowizny doliczanej do spadku, termin przedawnienia wynosi zasadniczo 5 lat od otwarcia spadku. Otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy.

W opisanym przykładzie od śmierci mamy minęło pół roku, więc co do zasady nie ma podstaw do przyjęcia przedawnienia. Sama okoliczność, że darowizna mieszkania była dokonana 12 lat wcześniej, nie chroni pani Krystyny, ponieważ jako córka spadkodawczyni jest jednocześnie spadkobiercą ustawowym i osobą należącą do kręgu uprawnionych do zachowku.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

W sprawie podobnej do sytuacji pani Krystyny najważniejsze jest to, że darowizna mieszkania dokonana na rzecz jednego dziecka może być doliczona do zachowku nawet po upływie ponad 10 lat. Brat i siostra mogą dochodzić zachowku jako dzieci zmarłej mamy, a wysokość roszczenia zależy przede wszystkim od wartości darowizny przyjętej do rozliczenia.

Przy trójce pełnoletnich dzieci i braku innych istotnych składników spadku zachowek każdego z pominiętych dzieci wynosi zwykle 1/6 wartości doliczanej darowizny. Warto jednak dokładnie sprawdzić stan nieruchomości z dnia darowizny, aktualne ceny, wpływ służebności, ewentualne nakłady oraz darowizny otrzymane przez pozostałe dzieci.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 991-1000 oraz art. 1007 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, tekst jednolity z późn. zm.
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 16 grudnia 2009 r., sygn. akt I ACa 896/09.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 2014 r., sygn. akt V CSK 209/13.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.