Sprzedaż mieszkania odziedziczonego z niepełnoletnimi dziećmi

• Data: 2024-06-10 • Autor: Joanna Korzeniewska

Niedawno zmarła moja żona. Mieliśmy ustawową wspólnotę majątkową. Żona nie zostawiła testamentu. Jestem ojcem dwojga niepełnoletnich dzieci. Posiadam mieszkanie, dom obciążony kredytem hipotecznym oraz nieco oszczędności na wspólnych kontach. Mieszkanie zamierzaliśmy z żoną sprzedać, aby spłacić hipotekę domu. Chciałbym jak najszybciej przeprowadzić postępowanie spadkowe. Czy dziedziczenie przez niepełnoletnie dzieci utrudni mi możliwość sprzedaży mieszkania albo jego wynajem? Jakie są możliwości działania w tej sytuacji?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Sprzedaż mieszkania odziedziczonego z niepełnoletnimi dziećmi

Przyjęcie spadku po zmarłej żonie i matce

Niestety nawet po takiej tragedii trzeba zająć się sprawami finansowymi, majątkowymi.

Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego (K.c.) – spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Nie oznacza to jednak, iż nic już nie może zrobić – ma on trzy możliwości (art. 1012 K.c.). Mianowicie spadkobierca może:

  • przyjąć spadek wprost – bez ograniczenia odpowiedzialności za długi spadkowe;
  • przyjąć spadek z ograniczeniem tej odpowiedzialności (przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza);
  • odrzucić spadek.

Nie jest konieczne, aby wszyscy spadkobiercy przyjęli spadek. Jeden z nich może np. przyjąć, inny odrzucić, a trzeci przyjąć z dobrodziejstwem inwentarza, może być też tak, iż jeden przyjmuje, a dwóch odrzuca itd.

Stosowne oświadczenie należy złożyć w terminie 6 miesięcy od dnia, kiedy spadkobierca dowiedział się o tytule swojego powołania (art. 1015 K.c.), czyli w tym wypadku od śmierci spadkodawcy. Jeśli nie złoży się oświadczenia w terminie pół roku, spadek zostaje przyjęty z dobrodziejstwem inwentarza.

Zobacz również: Sprzedaż mieszkania a spłata dzieci

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Ograniczenia w zarządzie majątkiem niepełnoletnich dzieci

Jako że Pana żona nie zostawiła testamentu, to w grę wchodzi dziedziczenie ustawowe. Tak więc zgodnie z art. 931 K.c. – w pierwszej kolejności do dziedziczenia powołane są dzieci oraz małżonek. Dziedziczą oni w częściach równych. Zatem każde z Państwa otrzyma 1/3 spadku.

 

Jednakże istnieje pewna komplikacja co do postępowania spadkowego. Mianowicie zgodnie z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.) – rodzice nie mogą bez zgody sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przyjęcie lub odrzucenie spadku, zwłaszcza gdy są z nim związane długi, przekracza zwykły zarząd. Tak więc konieczne będzie, oprócz złożenia przez Pana oświadczenia czy to w sądzie, czy przed notariuszem, złożenie jednocześnie wniosku do sądu opiekuńczego o wyrażenie zgody na przyjęcie spadku.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Zgoda sądu rodzinnego na sprzedaż nieruchomości odziedziczonej wspólnie z nieletnimi dziećmi

Teraz co do drugiej części pytania. Po zakończeniu postępowania spadkowego przedmioty należące do spadku staną się współwłasnością w częściach ułamkowych. Zasadą opisaną w art. 198 K.c. jest rozporządzanie przez każdego ze współwłaścicieli swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Teoretycznie więc może Pan sprzedać jedynie swój udział, bez sprzedaży pozostałych, jednak jest to trudne i domyślam się, że Pana nie satysfakcjonuje. Zawsze lepiej sprzedać całość. Niestety nie będzie można tego dokonać swobodnie. Na podstawie przywołanego wcześniej artykułu 101 K.r.o. będzie Pan musiał uzyskać zgodę sądu opiekuńczego. Niestety, nie potrafię Panu powiedzieć, czy Pan ją uzyska, gdyż to jest autonomiczna decyzja sądu, uzależniona od jego przekonania, co będzie najlepsze, biorąc pod uwagę dobro dziecka. Trudno jednak orzec, jak sąd będzie uważał. Niektóre sądy są pod tym względem bardziej liberalne, inne zaś podchodzą do tego restrykcyjnie i niechętnie wyrażają zgodę na sprzedaż wartościowego przedmiotu wchodzącego w skład majątku dziecka. Ważne będzie dobre uzasadnienie wniosku, wspomnienie o sprawie długu hipotecznego, który w przyszłości mógłby obciążać również dzieci i dlaczego ważne jest, aby ten dług został spłacony.

Zobacz również: Dział spadku a małoletni spadkobierca

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Czy najem odziedziczonego przez dzieci mieszkania wymaga uzyskania zgody sądu rodzinnego?

Natomiast z najmem jest już sprawa nieco łatwiejsza. Najem prędzej można zaliczyć do bieżących spraw, eksploatacji, czynności związanych ze zwykłym zarządem majątkiem. Tutaj więc dużo bezpieczniej można zawrzeć umowę, zwłaszcza że jako przedstawiciel ustawowy dzieci ma Pan prawo do działania w ich imieniu. Dodatkowo połowa majątku nie wchodzi przecież w skład spadku i pozostaje nadal Pana własnością, plus do tego 1/3 spadku. Nie jest to jednak sprawa jednoznaczna, czy zawarcie umowy najmu jest czynnością zwykłego zarządu, czy też go przekracza. Praktyka sądów jest w tych kwestiach różna i za każdym razem należy oceniać indywidualnie, biorąc pod uwagę całokształt okoliczności danej sprawy. W tej sprawie jest uzasadniony powód, aby wynająć mieszkanie, zwłaszcza jeśli nie jest ono wykorzystywane, a do dyspozycji pozostaje dom.

Tak więc rozwiązaniem bardziej definitywnym byłaby sprzedaż, ale zarazem trudniejszym do przeprowadzenia ze względu na konieczność uzyskania zgody sądu opiekuńczego. Kwestia najmu nie jest jednoznaczna, dlatego trudno tu udzielić definitywnej odpowiedzi, gdyż w razie sporu nie wiadomo, jakie stanowisko zająłby sąd.

W tej sytuacji nie ma raczej sensu składania wniosku o wyrażenie zgody na odrzucenie spadku, prawdopodobnie nie zostałby uwzględniony. Lepiej więc szybko przeprowadzić postępowanie spadkowe, a następnie lokal wynająć, chyba że naprawdę Panu zależy na przeprowadzeniu sprzedaży, ale może to niestety być dość trudne zadanie. Niestety niekiedy współwłasność z dziećmi powoduje kłopoty, gdyż nie można dokonywać wszystkich czynności wedle swojej woli, ale właśnie trzeba zwracać się do sądu. Jest to powodowane dbałością o dobro dziecka, gdyż niekiedy rodzice w sposób nierozsądny mogą zarządzać majątkiem dziecka, sprzedawać wartościowe nieruchomości, a potem trudno byłoby od nich wyegzekwować pieniądze z ich sprzedaży.

Zobacz również: Czy ojciec może sprzedać dom bez zgody dzieci?

Przykłady

 
Sprzedaż mieszkania z uwzględnieniem interesu dzieci

Pan Jan odziedziczył po swojej zmarłej żonie mieszkanie, które planowali sprzedać, aby spłacić kredyt hipoteczny na dom. Ponieważ jest ojcem dwóch niepełnoletnich dzieci, zgodnie z prawem, mieszkanie zostało podzielone na trzy części: jego oraz dzieci. Aby sprzedać mieszkanie, Pan Jan musiał uzyskać zgodę sądu opiekuńczego. We wniosku do sądu podkreślił, że sprzedaż mieszkania jest konieczna, aby uniknąć problemów finansowych związanych z hipoteką, które w przyszłości mogłyby obciążać również dzieci. Sąd uznał, że jest to w najlepszym interesie dzieci i wyraził zgodę na sprzedaż.

 
Wynajem mieszkania jako alternatywa

Pani Anna po śmierci męża odziedziczyła wspólnie z dwójką małoletnich dzieci mieszkanie. Aby uniknąć trudności związanych ze sprzedażą nieruchomości z udziałem dzieci, zdecydowała się na wynajem mieszkania. Jako przedstawiciel ustawowy dzieci, zawarła umowę najmu bez konieczności uzyskiwania zgody sądu, gdyż najem uznano za czynność zwykłego zarządu majątkiem. Dochody z wynajmu pomogły jej w spłacie kredytu hipotecznego na dom, co było korzystne zarówno dla niej, jak i dla jej dzieci.

 
Odmowa sądu na sprzedaż nieruchomości

Pan Tomasz odziedziczył wraz z dwojgiem niepełnoletnich dzieci mieszkanie po zmarłej żonie. Chciał je sprzedać, aby spłacić kredyt hipoteczny, ale sąd opiekuńczy nie wyraził zgody, uznając, że sprzedaż nie jest w najlepszym interesie dzieci. Sąd obawiał się, że środki ze sprzedaży mogą zostać niewłaściwie wykorzystane. Pan Tomasz musiał znaleźć inne rozwiązanie i postanowił wynająć mieszkanie. Dochody z wynajmu pozwoliły mu na częściową spłatę kredytu, a resztę pokrywał ze swoich dochodów. Dzięki temu udało się zabezpieczyć majątek dzieci i jednocześnie nie pogorszyć swojej sytuacji finansowej.

Podsumowanie

 

Sprzedaż mieszkania odziedziczonego wspólnie z niepełnoletnimi dziećmi może być skomplikowana ze względu na konieczność uzyskania zgody sądu opiekuńczego. Alternatywnym rozwiązaniem może być wynajem nieruchomości, co pozwala na uzyskanie dochodów bez konieczności sądowej interwencji. W każdym przypadku kluczowe jest zabezpieczenie interesów dzieci oraz przemyślane zarządzanie odziedziczonym majątkiem.

Oferta porad prawnych

 

Potrzebujesz pomocy prawnej przy sprzedaży nieruchomości odziedziczonej z niepełnoletnimi dziećmi? Skorzystaj z naszych usług online, aby uzyskać fachowe porady prawne i przygotowanie niezbędnych pism, szybko i wygodnie! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Joanna Korzeniewska

O autorze: Joanna Korzeniewska

Randa prawny.


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »