- Babcia może darować tylko ten udział w mieszkaniu, który faktycznie do niej należy; jeżeli udział po dziadku przeszedł także na ojca, trzeba wcześniej potwierdzić dziedziczenie.
- Po dziadku i po ojcu mogą być potrzebne dwa powiązane postępowania spadkowe, zwłaszcza gdy ojciec zmarł już po dziadku.
- Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku kosztuje obecnie 100 zł, a do tego dochodzi 5 zł za wpis do Rejestru Spadkowego za każdego spadkodawcę.
- Notariusz jest szybszy, ale wymaga obecności wszystkich osób mogących wchodzić w rachubę jako spadkobiercy oraz braku sporu.
- Osoba mieszkająca za granicą może działać przez pełnomocnika, w tym adwokata lub radcę prawnego.
Dlaczego sama darowizna od babci może nie wystarczyć?
Jeżeli mieszkanie należało do babci i dziadka, po śmierci dziadka jego udział nie przeszedł automatycznie wyłącznie na babcię. Najpierw trzeba ustalić, kto odziedziczył udział dziadka, a następnie kto odziedziczył udział ojca, jeżeli ojciec zmarł już po dziadku. W praktyce może być potrzebny łańcuch postępowań spadkowych, aby przeprowadzić postępowanie spadkowe po Pana dziadku oraz Pana ojcu.
Jeżeli dziadkowie pozostawali w ustawowej wspólności majątkowej, zwykle połowa mieszkania należała do babci z tytułu jej udziału w majątku wspólnym, a druga połowa wchodziła do spadku po dziadku. Przy dziedziczeniu ustawowym po dziadku, gdy żyła żona i jedno dziecko, spadek po dziadku przypadałby im po połowie. Oznacza to, że babcia mogłaby mieć łącznie większy udział, ale niekoniecznie całe mieszkanie. Więcej o tym, jak wygląda podział spadku po dziadkach, opisujemy w osobnym artykule.
Udział, który przypadł ojcu po dziadku, wszedł następnie do spadku po ojcu. To, kto dziedziczy po ojcu, zależy od tego, czy zostawił testament notarialny lub inny testament, małżonka, inne dzieci albo czy ktoś odrzucił spadek. Bez ustalenia tych okoliczności nie da się bezpiecznie sporządzić darowizny całego mieszkania.
Dlatego przed darowizną potrzebne jest uporządkowanie własności nieruchomości: potwierdzenie spadkobierców, ustalenie udziałów, a następnie ujawnienie aktualnego stanu prawnego w księdze wieczystej albo dokonanie czynności notarialnej w sposób, który pozwoli jednocześnie złożyć właściwe wnioski wieczystoksięgowe.
Jak ustalić aktualnych właścicieli mieszkania?
Najbezpieczniej zacząć od księgi wieczystej i dokumentów rodzinnych. Księga wieczysta pokaże, kto jest ujawniony jako właściciel lub współwłaściciel mieszkania, ale nie zawsze pokazuje aktualny stan po śmierci właściciela. Jeżeli wpis nadal wskazuje dziadka, trzeba uzupełnić stan prawny dokumentami spadkowymi.
Kolejność działań zazwyczaj wygląda następująco:
- ustalenie, czy mieszkanie było własnością wspólną dziadków, czy należało do jednej osoby;
- ustalenie, czy dziadek i ojciec zostawili testamenty;
- przeprowadzenie postępowania spadkowego po dziadku;
- przeprowadzenie postępowania spadkowego po ojcu;
- ujawnienie spadkobierców w księdze wieczystej albo przygotowanie czynności notarialnej obejmującej dalsze przeniesienie własności;
- sporządzenie darowizny, działu spadku, zniesienia współwłasności albo innej umowy odpowiedniej do ustalonych udziałów.
Jeżeli po zakończeniu postępowań okaże się, że babcia nie jest jedyną właścicielką, sama darowizna od babci nie przeniesie całego mieszkania. Wtedy potrzebne może być porozumienie z pozostałymi współwłaścicielami, dział spadku, zniesienie współwłasności albo nabycie ich udziałów.
Sądowe stwierdzenie nabycia spadku
Jeżeli sprawa jest bardziej złożona, jedna z osób nie żyje, istnieje spór albo nie można zgromadzić wszystkich zainteresowanych u notariusza, właściwą drogą będzie sądowe stwierdzenie nabycia spadku. Wniosek składa się do sądu spadku, czyli co do zasady do sądu rejonowego ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy. Jeżeli tego miejsca w Polsce nie da się ustalić, znaczenie może mieć miejsce położenia majątku spadkowego lub jego części.
We wniosku trzeba wskazać spadkodawcę, datę i miejsce śmierci, ostatnie miejsce zwykłego pobytu, wszystkich znanych spadkobierców ustawowych i testamentowych, informację o testamencie oraz żądanie stwierdzenia, kto i w jakich udziałach nabył spadek. Jeżeli sprawa dotyczy kilku zmarłych, zwykle trzeba jasno opisać kolejność zgonów i powiązanie między postępowaniami.
Nie jest jasne, kto dziś jest właścicielem mieszkania po zmarłym współwłaścicielu?
Prawnik odtworzy następstwo spadkowe, sprawdzi księgę wieczystą i dokumenty oraz zaplanuje potwierdzenie spadku i późniejsze przeniesienie własności.
Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę
Do wniosku najczęściej dołącza się:
- odpis aktu zgonu spadkodawcy;
- akty urodzenia i małżeństwa osób, które mają wykazać pokrewieństwo lub małżeństwo;
- testament, jeżeli został sporządzony;
- odpisy wniosku dla uczestników postępowania;
- dokument księgi wieczystej albo numer księgi, jeżeli sprawa dotyczy nieruchomości;
- dowód uiszczenia opłaty sądowej i opłaty za wpis do Rejestru Spadkowego.
Opłata od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku wynosi obecnie 100 zł. Dodatkowo pobiera się 5 zł za wpis do Rejestru Spadkowego. Jeżeli jednym pismem obejmuje się kilku spadkodawców, opłaty trzeba liczyć osobno dla każdego z nich.
Osoba przebywająca za granicą może ustanowić pełnomocnika. Zgodnie z art. 86 Kodeksu postępowania cywilnego strona może działać przed sądem osobiście albo przez pełnomocnika. Pełnomocnikiem procesowym może być m.in. adwokat lub radca prawny, a w określonych sytuacjach także osoba bliska wskazana w art. 87 Kodeksu postępowania cywilnego.
Postępowanie przed notariuszem
Alternatywą dla sądu jest postępowanie u notariusza, czyli sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia. Po zarejestrowaniu w Rejestrze Spadkowym akt poświadczenia dziedziczenia ma taką samą moc jak prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.
Notariusz może być dobrym rozwiązaniem, gdy wszyscy zainteresowani są zgodni i mogą stawić się w kancelarii. Przy akcie poświadczenia dziedziczenia muszą być obecne osoby, które mogą wchodzić w rachubę jako spadkobiercy ustawowi lub testamentowi, a także osoby, na rzecz których uczyniono zapisy windykacyjne. Jeżeli istnieje spór, brakuje którejś osoby, ujawni się nieogłoszony testament albo wcześniej wydano już dokument spadkowy, notariusz powinien odmówić sporządzenia aktu.
W opisanym stanie faktycznym notarialne poświadczenie dziedziczenia po ojcu może być możliwe, jeżeli wszyscy jego spadkobiercy są zgodni i obecni. Natomiast sprawa po dziadku może być trudniejsza, ponieważ ojciec, który prawdopodobnie dziedziczył po dziadku, już nie żyje. W praktyce taki element często przemawia za drogą sądową przynajmniej w odniesieniu do spadku po dziadku.
U notariusza trzeba przygotować przede wszystkim akty zgonu, akty stanu cywilnego potwierdzające pokrewieństwo, testamenty, jeżeli istnieją, numer księgi wieczystej i dane wszystkich osób uczestniczących. Koszty zależą od zakresu czynności, liczby wypisów, ewentualnych testamentów i podatku VAT. Maksymalna taksa za akt poświadczenia dziedziczenia wynosi 50 zł, ale do tego dochodzą inne czynności, m.in. protokół dziedziczenia, wypisy i opłata 5 zł za wpis do Rejestru Spadkowego.
Oświadczenie o przyjęciu albo odrzuceniu spadku
Spadkobierca ma 6 miesięcy na złożenie oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku. Termin liczy się od dnia, w którym dowiedział się o tytule swojego powołania do spadku, a nie zawsze od dnia śmierci spadkodawcy.
Jeżeli spadkobierca nie złoży oświadczenia w terminie, co do zasady dochodzi do przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Ogranicza to odpowiedzialność za długi spadkowe do wartości stanu czynnego spadku, ale nie oznacza, że sprawę można zignorować. Przy nieruchomości nadal trzeba uzyskać dokument potwierdzający dziedziczenie i ujawnić prawa w księdze wieczystej.
Księga wieczysta i darowizna mieszkania
Po uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu albo zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia należy zadbać o księgę wieczystą. Wpis prawa własności na podstawie dziedziczenia, zapisu, działu spadku albo zniesienia współwłasności podlega opłacie stałej 150 zł, niezależnie od liczby udziałów objętych wpisem. W typowej darowiźnie nieruchomości wniosek wieczystoksięgowy składa notariusz przy akcie notarialnym.
Jeżeli babcia po uporządkowaniu spadku będzie jedyną właścicielką mieszkania, może darować mieszkanie wnukowi w formie aktu notarialnego. Jeżeli będzie właścicielką tylko udziału, może darować jedynie ten udział, chyba że pozostali współwłaściciele równocześnie przeniosą swoje udziały albo wcześniej dojdzie do działu spadku lub zniesienia współwłasności.
W relacji babcia – wnuk darowizna należy do najbliższej grupy rodzinnej. Przy darowiźnie nieruchomości zawieranej w akcie notarialnym formalności podatkowe zasadniczo obsługuje notariusz, ale warto przed podpisaniem aktu ustalić pełne koszty: taksę notarialną, VAT, wypisy, opłatę sądową za wpis w księdze wieczystej i ewentualne dodatkowe czynności.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, dlaczego przed darowizną mieszkania po zmarłym współwłaścicielu trzeba najpierw ustalić pełny łańcuch dziedziczenia i aktualne udziały.
Pan Michał mieszka za granicą i chce otrzymać od babci mieszkanie. W księdze wieczystej nadal figurują babcia i zmarły dziadek. Dziadek zmarł jako pierwszy, a kilka lat później zmarł ojciec pana Michała. Prawnik ustala, że trzeba najpierw przeprowadzić sprawę spadkową po dziadku, a następnie po ojcu. Dopiero po ustaleniu udziałów można ocenić, czy babcia może darować całe mieszkanie, czy tylko swój udział.
Pani Katarzyna jest jedynym dzieckiem zmarłego ojca, ale ojciec w chwili śmierci był żonaty. Okazuje się, że po ojcu dziedziczy nie tylko ona, lecz także jego żona. Babcia nie może więc samodzielnie przekazać wnuczce całego mieszkania, ponieważ część udziału po ojcu przypadła innej osobie. Rodzina musi rozważyć dział spadku, odkupienie udziału albo wspólną czynność notarialną.
Rodzina chce załatwić sprawę u notariusza, ale jeden z potencjalnych spadkobierców kwestionuje testament. Notariusz nie sporządza aktu poświadczenia dziedziczenia, ponieważ między zainteresowanymi istnieje spór. Sprawa trafia do sądu, który ustala ważność testamentu i dopiero potem stwierdza, kto nabył spadek.
FAQ
Czy babcia może przepisać mieszkanie, jeżeli w księdze wieczystej widnieje zmarły dziadek?
Może rozporządzać tylko swoim udziałem. Jeżeli udział dziadka nie został jeszcze formalnie odziedziczony i ujawniony, najpierw trzeba ustalić spadkobierców dziadka. Darowizna całego mieszkania bez wyjaśnienia tej kwestii byłaby ryzykowna albo niemożliwa.
Czy można przeprowadzić sprawę spadkową, mieszkając za granicą?
Tak. Można ustanowić pełnomocnika w Polsce, który przygotuje wniosek, zgromadzi dokumenty i będzie reprezentował uczestnika w sądzie. Pełnomocnictwo udzielone za granicą może wymagać odpowiedniej formy, tłumaczenia przysięgłego albo klauzuli apostille, zależnie od kraju i dokumentu.
Czy lepiej wybrać sąd czy notariusza?
Notariusz jest zwykle szybszy, ale wymaga pełnej zgody i obecności wszystkich wymaganych osób. Sąd jest właściwy, gdy sprawa jest sporna, ktoś nie może się stawić, jeden ze spadkobierców zmarł po spadkodawcy albo trzeba rozstrzygnąć wątpliwości dotyczące testamentu.
Ile kosztuje sądowe stwierdzenie nabycia spadku?
Podstawowa opłata od wniosku wynosi 100 zł. Dodatkowo trzeba uiścić 5 zł za wpis do Rejestru Spadkowego. Jeżeli sprawa obejmuje kilku spadkodawców, opłaty należy liczyć odrębnie dla każdego z nich.
Czy po postępowaniu spadkowym trzeba zmienić księgę wieczystą?
Tak, jeżeli nieruchomość ma księgę wieczystą, należy ujawnić aktualnych właścicieli. Bez tego w księdze może nadal widnieć osoba zmarła, co utrudnia sprzedaż, darowiznę, ustanowienie hipoteki albo inne czynności dotyczące mieszkania.
Podsumowanie
Ustalenie własności mieszkania po śmierci jednego ze współwłaścicieli wymaga uporządkowania dziedziczenia i ustalenia aktualnych udziałów. W opisanej sytuacji kluczowe jest przeprowadzenie sprawy po dziadku oraz po ojcu, a następnie ocena, czy babcia może darować całe mieszkanie, czy tylko swój udział. Jeżeli wszyscy zainteresowani są zgodni i mogą stawić się u notariusza, część formalności może przebiec szybko. Gdy jednak w łańcuchu dziedziczenia występuje zmarły spadkobierca, spór albo brak zgody, bezpieczniejsza będzie droga sądowa.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 931 i nast. - ISAP
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 628, art. 669 i nast., art. 86-87 - ISAP
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 42 i art. 49 - ISAP
4. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie, przepisy o aktach poświadczenia dziedziczenia - ISAP
5. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566 - ISAP
6. Informacja Krajowej Rady Notarialnej o Rejestrze Spadkowym i opłacie za wpis - KRN
