Jak sprzedać odziedziczone mieszkanie z lokatorem?

Odziedziczone mieszkanie z lokatorem - od czego zacząć?

Najpierw trzeba upewnić się, że może Pan skutecznie rozporządzać mieszkaniem. W praktyce oznacza to uzyskanie prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Jeżeli dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta, zwykle potrzebny będzie także wpis aktualnego właściciela albo przynajmniej dokumenty pozwalające notariuszowi ocenić stan prawny.

Jeżeli jest to lokal stanowiący odrębną własność, sprzedaż następuje u notariusza jak typowa sprzedaż nieruchomości. Jeżeli chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, również można je sprzedać, ale notariusz i kupujący będą oczekiwali dokumentów ze spółdzielni, w tym informacji o zadłużeniu i stanie opłat.

Sam fakt, że w lokalu są zameldowane inne osoby, nie odbiera właścicielowi prawa sprzedaży. Inna jest jednak sytuacja osoby tylko zameldowanej, która od lat nie mieszka w lokalu, a inna osoby, która faktycznie zajmuje mieszkanie i odmawia wyprowadzki. Te dwie kwestie wymagają odrębnych działań. Warto przy tym pamiętać, że mieszkanie w spadku a najem lokalu to dwie różne sprawy, bo odziedziczona własność nie jest tym samym co stosunek najmu wiążący spadkodawcę.

Zobacz również: czy meldunek i wieloletnie zamieszkiwanie chronią przed spadkobiercami

Czy można sprzedać mieszkanie z osobami zameldowanymi?

Tak, można sprzedać mieszkanie, w którym ktoś jest zameldowany. Meldunek ma charakter ewidencyjny i służy potwierdzeniu miejsca pobytu danej osoby w rejestrze ludności. Nie jest prawem do lokalu, nie tworzy współwłasności i nie daje sam w sobie prawa do dziedziczenia.

Problem jest przede wszystkim praktyczny. Kupujący zwykle obawia się lokalu z osobami zameldowanymi lub zajmowanymi przez członków rodziny sprzedającego. Może żądać obniżenia ceny, dodatkowych oświadczeń, zatrzymania części ceny do czasu opróżnienia lokalu albo w ogóle odstąpić od transakcji.

W Pana sytuacji możliwe są zasadniczo dwa warianty:

• sprzedaż mieszkania w obecnym stanie, czyli z informacją, że lokal zajmuje ciocia, a część osób jest nadal zameldowana;
• uporządkowanie stanu prawnego i faktycznego przed sprzedażą, czyli wymeldowanie osób niezamieszkałych oraz doprowadzenie do dobrowolnego opuszczenia lokalu albo uzyskanie wyroku eksmisyjnego.

Drugi wariant trwa dłużej, ale zwykle pozwala uzyskać lepszą cenę i zmniejsza ryzyko sporu z kupującym.

Wymeldowanie osób, które od lat nie mieszkają w lokalu

Jeżeli kuzynka i jej dzieci od około 10 lat nie mieszkają w mieszkaniu, można złożyć do organu gminy wniosek o ich wymeldowanie z pobytu stałego albo czasowego. Podstawą jest fakt opuszczenia lokalu i niedopełnienia obowiązku wymeldowania się przez osoby, których dane nadal widnieją w ewidencji ludności.

We wniosku należy wskazać, od kiedy osoby nie mieszkają w lokalu, gdzie według wiedzy właściciela faktycznie przebywają, czy zabrały swoje rzeczy, czy mają klucze i czy utrzymują jakikolwiek realny związek z mieszkaniem. Dobrze dołączyć dokumenty ze spółdzielni, korespondencję, oświadczenia sąsiadów lub inne dowody potwierdzające, że lokal został przez te osoby trwale opuszczony.

Organ gminy może prowadzić postępowanie wyjaśniające, przesłuchiwać świadków i próbować ustalić miejsce pobytu osoby, której dotyczy wniosek. Wymeldowanie nie rozstrzyga jednak o prawie własności ani o prawie do lokalu. Porządkuje wyłącznie dane meldunkowe.

Przykładowe uzasadnienie wniosku może brzmieć: osoba wskazana we wniosku jest nadal zameldowana w lokalu, którego jestem właścicielem, lecz od wielu lat faktycznie tam nie przebywa, nie nocuje, nie korzysta z lokalu i nie prowadzi w nim centrum swoich spraw życiowych. Wnoszę o doprowadzenie danych w ewidencji ludności do zgodności ze stanem faktycznym.

Warto sprawdzić w swoim urzędzie, czy w danej sprawie pobierana jest opłata skarbowa, zwłaszcza gdy postępowanie kończy się decyzją administracyjną albo działa pełnomocnik.

Co z ciocią, która faktycznie mieszka w lokalu?

Wobec osoby, która faktycznie mieszka w lokalu, samo wymeldowanie nie wystarczy. Trzeba ustalić, czy ma ona skuteczny tytuł prawny do zajmowania mieszkania. Tytułem takim może być na przykład umowa najmu, użyczenie, służebność mieszkania, prawo dożywocia albo inne uprawnienie wynikające z umowy lub orzeczenia.

Jeżeli babcia jedynie tolerowała zamieszkiwanie córki w mieszkaniu, mogło dojść do nieformalnego użyczenia. W takiej sytuacji przed pozwem o eksmisję warto pisemnie zakończyć ten stosunek i wezwać ciocię do wydania lokalu w określonym terminie. Jeżeli nie ma żadnego tytułu prawnego albo tytuł wygasł, właściciel może żądać wydania lokalu.

Podstawą roszczenia właściciela jest przede wszystkim art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą zasadą właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Nie należy wymieniać zamków, wynosić rzeczy, odcinać mediów ani usuwać osoby z lokalu siłą. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w niektórych sytuacjach także karną. Bezpieczna droga to wezwanie, pozew, wyrok i dopiero potem egzekucja prowadzona przez komornika.

Zobacz również: eksmisja członka rodziny z domu lub mieszkania

Wezwanie do opuszczenia i wydania mieszkania

Pierwszym praktycznym krokiem wobec cioci powinno być pisemne wezwanie do dobrowolnego opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu. Pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania albo doręczyć w sposób pozwalający udowodnić odbiór.

W wezwaniu warto wskazać:

• dane właściciela i osoby zajmującej lokal;
• dokładny adres mieszkania;
• podstawę własności, na przykład dziedziczenie po babci;
• informację, że osoba zajmuje lokal bez skutecznego tytułu prawnego albo że dotychczasowe użyczenie zostaje zakończone;
• termin na opuszczenie lokalu i wydanie kluczy;
• zapowiedź skierowania pozwu o eksmisję i żądania kosztów, jeżeli lokal nie zostanie wydany dobrowolnie.

Właściciel może także wezwać osobę zajmującą lokal do regulowania bieżących opłat i odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, jeżeli występują ku temu podstawy. Wysokość i zasadność takich roszczeń zależy od okoliczności, w tym od tego, czy wcześniej istniała umowa albo rodzinne porozumienie.

Pozew o eksmisję i przebieg sprawy

Jeżeli ciocia nie opuści lokalu dobrowolnie, pozostaje pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. Pozew składa się co do zasady do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie mieszkania.

Do pozwu należy dołączyć dokumenty potwierdzające własność lub prawo do lokalu, dokumenty spadkowe, wezwanie do opuszczenia lokalu, dowód doręczenia wezwania oraz inne dowody istotne dla sprawy. Jeżeli istnieją zaległości w opłatach, warto załączyć także dokumenty ze spółdzielni lub wspólnoty.

Opłata sądowa od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego jest stała i wynosi co do zasady 200 zł. W konkretnej sprawie należy jednak zweryfikować rodzaj żądania oraz aktualne wymogi sądu, zwłaszcza gdy w pozwie dochodzone są dodatkowe roszczenia pieniężne.

Sąd bada, czy pozwany ma tytuł prawny do lokalu i czy żądanie właściciela jest zasadne. W sprawach dotyczących lokali mieszkalnych sąd może także oceniać, czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego. Jeżeli takie uprawnienie zostanie przyznane, wykonanie eksmisji może zostać wstrzymane do czasu złożenia oferty lokalu przez gminę.

Po prawomocnym wyroku właściciel może uzyskać klauzulę wykonalności i złożyć wniosek do komornika. Dopiero komornik prowadzi czynności zmierzające do opróżnienia lokalu. Właściciel nie powinien wykonywać eksmisji samodzielnie.

Zobacz również: co zrobić z rzeczami pozostawionymi w lokalu

Zachowek a sprzedaż odziedziczonego mieszkania

Jeżeli babcia pozostawiła testament, a jej dzieci zostały pominięte albo otrzymały mniej, niż wynikałoby z dziedziczenia ustawowego, mogą wystąpić z roszczeniem o zachowek. Samo istnienie potencjalnych roszczeń o zachowek nie oznacza, że mieszkania nie wolno sprzedać.

Należy jednak zachować ostrożność finansową. Jeżeli sprzeda Pan lokal i wyda całą cenę, a później osoby uprawnione skutecznie zażądają zachowku, może powstać problem z zapłatą. Dlatego przy planowanej sprzedaży warto oszacować możliwą wysokość zachowku i zabezpieczyć środki na ewentualne rozliczenia.

Roszczenie o zachowek jest roszczeniem pieniężnym. Uprawnieni nie stają się z tego powodu współwłaścicielami mieszkania tylko dlatego, że przysługuje im zachowek. Mogą natomiast żądać zapłaty, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki.

Jak bezpiecznie przygotować sprzedaż?

Najbezpieczniej działać etapami. Najpierw należy potwierdzić swoje prawo do spadku i zebrać dokumenty potrzebne do sprzedaży. Następnie warto złożyć wnioski o wymeldowanie osób, które faktycznie nie mieszkają w lokalu. Równolegle można prowadzić rozmowy z ciocią i zaproponować dobrowolne opuszczenie mieszkania w określonym terminie. Pomocne bywa też zapoznanie się z tym, jak w praktyce wygląda sprzedaż lub przejęcie odziedziczonego domu z lokatorem, gdzie pojawiają się bardzo podobne problemy.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, trzeba wysłać formalne wezwanie i przygotować pozew o eksmisję. Sprzedaż mieszkania przed zakończeniem eksmisji jest prawnie możliwa, ale wymaga uczciwego poinformowania kupującego o stanie faktycznym. Ukrycie informacji o osobie zajmującej lokal może prowadzić do poważnego sporu po zawarciu umowy.

W akcie notarialnym można uregulować określone ryzyka, ale notariusz nie usunie lokatora i nie zastąpi wyroku eksmisyjnego. Dlatego w wielu przypadkach uporządkowanie lokalu przed sprzedażą jest korzystniejsze niż szybka sprzedaż z dużym obniżeniem ceny.

FAQ

Czy meldunek daje cioci prawo do mieszkania?

Nie. Meldunek potwierdza dane ewidencyjne dotyczące pobytu, ale nie tworzy prawa własności, najmu ani innego prawa do lokalu. Jeżeli ciocia ma prawo do mieszkania, musi ono wynikać z innej podstawy, na przykład umowy, służebności albo orzeczenia.

Czy mogę sprzedać mieszkanie przed eksmisją?

Tak, ale trzeba ujawnić kupującemu, że lokal jest zajmowany. Taka sprzedaż jest zwykle trudniejsza i może oznaczać niższą cenę. Kupujący przejmie problem osoby zajmującej lokal, chyba że strony inaczej ułożą swoje rozliczenia i obowiązki.

Czy mogę wymienić zamki, gdy jestem właścicielem?

Nie powinien Pan tego robić wobec osoby faktycznie mieszkającej w lokalu. Nawet właściciel nie może samodzielnie usuwać lokatora ani uniemożliwiać mu dostępu do miejsca zamieszkania. Bezpieczna droga to wezwanie, pozew i egzekucja komornicza po wyroku.

Czy osoby nieobecne od lat trzeba pozywać o eksmisję?

Jeżeli osoby faktycznie nie mieszkają w lokalu, nie mają rzeczy i nie władają lokalem, zwykle właściwym krokiem jest postępowanie o wymeldowanie. Pozew o eksmisję dotyczy przede wszystkim osób, które realnie zajmują lokal albo odmawiają jego wydania.

Czy roszczenie o zachowek blokuje sprzedaż mieszkania?

Nie blokuje automatycznie sprzedaży. Zachowek jest co do zasady roszczeniem o zapłatę pieniędzy. Trzeba jednak liczyć się z tym, że uprawnieni mogą wystąpić z żądaniem zapłaty, dlatego warto zabezpieczyć część środków ze sprzedaży.

Podsumowanie

Właściciel odziedziczonego mieszkania może je sprzedać, ale powinien najpierw uporządkować stan prawny i faktyczny. Osoby, które od lat nie mieszkają w lokalu, można próbować wymeldować w urzędzie. Osobę faktycznie zajmującą lokal trzeba najpierw wezwać do dobrowolnego opuszczenia, a w razie odmowy skierować sprawę do sądu.

Najważniejsze jest rozdzielenie meldunku, faktycznego zamieszkiwania, prawa własności i potencjalnych roszczeń o zachowek. Każda z tych kwestii wymaga innych dokumentów i innego trybu działania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności

3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych