Wynajem mieszkania bez sprawy spadkowej

Udziały w mieszkaniu po śmierci małżonka

Jeżeli mieszkanie było objęte wspólnością majątkową małżeńską, śmierć żony powoduje ustanie tej wspólności. Co do zasady, przy braku odmiennych ustaleń małżeńskich, połowa lokalu pozostaje przy żyjącym małżonku, a druga połowa wchodzi do spadku po zmarłej żonie.

Jeżeli nie było testamentu, a spadkobiercami ustawowymi są mąż i troje dzieci, to spadek po żonie dziedziczą oni w częściach równych. Każde z nich dziedziczy po 1/4 spadku po zmarłej, czyli po 1/8 całego mieszkania. W efekcie wdowiec ma 1/2 własnego udziału oraz 1/8 ze spadku, razem 5/8 udziału w lokalu. Każde dziecko ma po 1/8.

Ten podział wynika z przepisów o dziedziczeniu ustawowym. Trzeba jednak pamiętać, że konkretne udziały mogą wyglądać inaczej, jeżeli istniał testament, umowa majątkowa małżeńska, wcześniejsze rozporządzenia, odrzucenie spadku albo inne szczególne okoliczności.

Zobacz również: rzeczy osobiste zmarłego a spadek

Czy można wynająć mieszkanie bez sprawy spadkowej?

Nabycie spadku następuje z mocy prawa z chwilą śmierci spadkodawcy, a nie dopiero po sprawie spadkowej. Brak postanowienia sądu albo aktu poświadczenia dziedziczenia nie oznacza więc, że spadkobiercy jeszcze nie nabyli udziałów. Oznacza natomiast, że trudniej jest wykazać na zewnątrz, kto i w jakiej części jest współwłaścicielem. Szerzej o tym, jak wygląda mieszkanie w spadku a najem lokalu, piszemy w osobnym artykule.

W praktyce umowa najmu zawarta bez uporządkowania spraw spadkowych może powodować problemy. Najemca może oczekiwać, że osoba podpisująca umowę ma prawo oddać cały lokal do używania. Pozostali współwłaściciele mogą natomiast kwestionować najem, domagać się rozliczenia pożytków albo sprzeciwiać się oddaniu mieszkania osobie trzeciej.

Dlatego przed wynajęciem lokalu najlepiej uzyskać:

• sądowe postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia,
• pisemną zgodę wszystkich współwłaścicieli na wynajem,
• ustalenie, jak będą dzielone przychody z czynszu i kto ponosi koszty lokalu.

Na tym etapie przydatne jest również wcześniejsze przygotowanie dokumentów potwierdzających sytuację rodzinną, własność lokalu i krąg spadkobierców. Szerzej opisujemy, jakie dokumenty do sprawy spadkowej po rodzicu mogą być potrzebne przy porządkowaniu dziedziczenia.

Inne zasady obowiązują, gdy lokal nie był własnością zmarłego, lecz mieszkaniem komunalnym. Wówczas zamiast dziedziczenia udziału znaczenie ma najem lokalu komunalnego po śmierci babci i wstąpienie w stosunek najmu przez osoby najbliższe.

Zgoda współwłaścicieli na wynajem lokalu

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Wynajęcie całego mieszkania osobie trzeciej, zwłaszcza gdy lokal wcześniej służył rodzinie albo pozostali współwłaściciele nie mają do niego dostępu, jest w praktyce najczęściej traktowane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd. W takiej sytuacji sama większość udziałów nie daje pełnego bezpieczeństwa.

Jeżeli jednak chodziłoby o czynność typowo rutynową, krótkotrwałą i zgodną z dotychczasowym przeznaczeniem lokalu, w konkretnej sprawie może pojawić się argument, że wystarczy większość udziałów według art. 201 Kodeksu cywilnego. Ponieważ granica między zwykłym zarządem a czynnością przekraczającą zwykły zarząd zależy od okoliczności, przy wynajmie całego mieszkania bezpieczniej uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli albo orzeczenie sądu.

Co zrobić, gdy dzieci nie wyrażają zgody?

Jeżeli pozostałe dzieci nie interesują się rodzicem, nie odbierają korespondencji albo odmawiają zgody na najem, nie warto podpisywać umowy na własną rękę bez zabezpieczenia sytuacji prawnej. Współwłaściciel mający co najmniej połowę udziałów może wystąpić do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd.

We wniosku należy wykazać, że wynajem jest racjonalny i zgodny z interesem wszystkich współwłaścicieli, np. pozwala utrzymać lokal, opłacać czynsz administracyjny, uniknąć zadłużenia oraz uzyskać pożytki, które następnie mogą być rozliczane między współwłaścicielami proporcjonalnie do udziałów.

Warto także rozważyć dział spadku i zniesienie współwłasności. Może to doprowadzić do przyznania mieszkania jednej osobie z obowiązkiem spłaty pozostałych, sprzedaży lokalu albo innego rozliczenia udziałów. Takie rozwiązanie często trwale kończy konflikt, ale wymaga osobnej analizy finansowej i rodzinnej.

Rozliczenie czynszu i kosztów mieszkania

Jeżeli mieszkanie jest wspólne, przychody z najmu są pożytkami z rzeczy wspólnej. Co do zasady przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do udziałów. Oznacza to, że osoba mająca 5/8 udziału nie zatrzymuje całego czynszu dla siebie, chyba że wszyscy współwłaściciele uzgodnią inaczej.

Podobnie należy rozliczać koszty utrzymania lokalu, takie jak czynsz administracyjny, opłaty eksploatacyjne, ubezpieczenie czy konieczne remonty. Jeżeli wdowiec przez dłuższy czas sam ponosi opłaty za mieszkanie, może mieć podstawy do żądania rozliczenia tych kosztów z pozostałymi współwłaścicielami, odpowiednio do ich udziałów.

Najbezpieczniej spisać krótkie porozumienie współwłaścicieli. Powinno ono określać zgodę na najem, osobę uprawnioną do podpisania umowy z najemcą, sposób podziału czynszu, pokrywania kosztów, zasady wypowiedzenia umowy i przekazywania informacji o lokalu.

FAQ

Czy brak sprawy spadkowej blokuje wynajem mieszkania?

Nie zawsze formalnie blokuje, ponieważ spadek nabywa się z chwilą śmierci. W praktyce brak potwierdzenia dziedziczenia utrudnia jednak wykazanie praw do lokalu i zwiększa ryzyko sporu z pozostałymi współwłaścicielami oraz najemcą.

Czy jako właściciel 5/8 udziału mogę sam podpisać umowę najmu?

Przy wynajęciu całego mieszkania osobie trzeciej lepiej przyjąć, że potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcie sądu. Sam większościowy udział może nie wystarczyć, jeżeli czynność zostanie uznana za przekraczającą zwykły zarząd.

Czy dzieci, które nie kontaktują się z rodzicem, tracą udział w mieszkaniu?

Nie. Brak kontaktu, brak pomocy czy nieinteresowanie się rodzicem nie pozbawia automatycznie prawa do spadku. Do zmiany dziedziczenia potrzebna jest konkretna podstawa prawna, np. testament, odrzucenie spadku albo orzeczenie o niegodności dziedziczenia.

Kto dostaje czynsz z wynajmu wspólnego mieszkania?

Co do zasady czynsz jest pożytkiem z rzeczy wspólnej i należy się współwłaścicielom proporcjonalnie do udziałów. Można jednak zawrzeć porozumienie, które określi inny sposób rozliczania, zwłaszcza gdy jedna osoba ponosi większość kosztów utrzymania lokalu.

Co jest szybsze: sądowe stwierdzenie nabycia spadku czy akt u notariusza?

Notarialne poświadczenie dziedziczenia bywa szybsze, ale wymaga zgodnego udziału zainteresowanych osób i braku sporu co do dziedziczenia. Jeżeli spadkobiercy są skonfliktowani albo nie chcą współpracować, konieczne może być postępowanie sądowe.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59 z późn. zm.