Sprzedana darowizna a zachowek po rodzicu

Darowizna mieszkania na rzecz jednego z dzieci

Rodzic, który jest właścicielem mieszkania, może za życia swobodnie nim rozporządzać. Może więc sprzedać nieruchomość, przekazać ją w darowiźnie jednemu z dzieci albo ustanowić inne prawa, o ile sam ma do tego pełne uprawnienia. Co do zasady przyszli spadkobiercy nie muszą wyrażać zgody na taką darowiznę.

Oznacza to, że samo przekazanie mieszkania siostrze albo bratu w formie aktu notarialnego jest zwykle skuteczne i nie daje pozostałym dzieciom prawa do żądania zwrotu nieruchomości. Inaczej należy jednak ocenić sytuację po śmierci darczyńcy. Jeżeli darowizna wyczerpywała w całości lub w znacznej części majątek, który normalnie wszedłby do spadku, pozostałe dzieci mogą rozważyć roszczenie o zachowek po darowiźnie dla dziecka.

Zachowek nie jest roszczeniem o wydanie konkretnego przedmiotu, na przykład mieszkania. Jest roszczeniem pieniężnym. Uprawniony może więc żądać zapłaty odpowiedniej kwoty, jeżeli nie otrzymał należnej mu wartości ani w spadku, ani w zapisie, ani w darowiźnie zaliczanej na zachowek.

Komu przysługuje zachowek?

Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego zachowek przysługuje zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, jeżeli byliby powołani do spadku z ustawy. W praktyce w sprawach po rodzicach najczęściej uprawnionymi są dzieci spadkodawcy, a w razie śmierci dziecka przed spadkodawcą także jego zstępni.

Wysokość zachowku wynosi co do zasady połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym. Jeżeli uprawniony jest małoletni albo trwale niezdolny do pracy, zachowek wynosi dwie trzecie wartości tego udziału. Sposób wyliczenia pokazuje artykuł o tym, jak ustala się zachowek od darowizny mieszkania rodziców.

Przykładowo, jeżeli po matce dziedziczyłoby ustawowo dwoje dzieci, udział każdego z nich wynosiłby po 1/2 spadku. Zachowek dorosłego dziecka wynosiłby zasadniczo połowę tego udziału, czyli równowartość 1/4 substratu zachowku.

Czy sprzedana darowizna jest doliczana do spadku?

Tak, sama sprzedaż przedmiotu darowizny przez obdarowanego nie przesądza jeszcze, że darowizna znika z rozliczeń zachowkowych. Przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę, z wyjątkami przewidzianymi w Kodeksie cywilnym. Na tych samych zasadach rozliczana bywa darowizna pieniężna a zachowek po rodzicu, a nie tylko darowizna nieruchomości.

Zgodnie z art. 993 Kodeksu cywilnego przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów zwykłych i poleceń, natomiast dolicza się do spadku darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę.

Istotny jest także art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego. Przy obliczaniu zachowku nie dolicza się drobnych darowizn, zwyczajowo przyjętych w danych stosunkach, ani darowizn dokonanych przed więcej niż 10 laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, ale tylko wtedy, gdy były dokonane na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. To, jak działa darowizna po 10 latach a zachowek, w praktyce rozstrzyga się więc zależnie od tego, kto był obdarowany.

W konsekwencji darowizna mieszkania na rzecz dziecka spadkodawcy zwykle nie korzysta z prostego wyłączenia tylko dlatego, że od darowizny minęło ponad 10 lat. Dziecko jest bowiem najczęściej osobą, która może być spadkobiercą ustawowym albo uprawnioną do zachowku.

Jak ustala się wartość darowanego mieszkania?

W praktyce częstym błędem jest przyjmowanie wartości z aktu notarialnego darowizny albo ceny późniejszej sprzedaży jako jedynej podstawy obliczeń. Kodeks cywilny przewiduje inną zasadę.

Zgodnie z art. 995 § 1 Kodeksu cywilnego wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku. Przy nieruchomości oznacza to zwykle konieczność ustalenia, jaki był stan mieszkania w dniu darowizny, a następnie wyceny tego stanu według aktualnych cen rynkowych. W sprawach spornych pomocna bywa profesjonalna wycena darowanej nieruchomości. Odrębnie ocenia się sytuację, gdy chodzi o darowizna mieszkania po wykupie a zachowek, bo wówczas znaczenie ma sposób sfinansowania nabycia lokalu.

Jeżeli obdarowany po darowiźnie przeprowadził kosztowny remont, dobudował część budynku albo w inny sposób zwiększył wartość nieruchomości z własnych środków, nie powinno się automatycznie przerzucać całej tej późniejszej wartości na potrzeby zachowku. Liczy się stan z chwili darowizny, nie ulepszenia dokonane później przez obdarowanego.

Roszczenie przeciwko obdarowanemu

W pierwszej kolejności roszczenie o zachowek kieruje się zasadniczo przeciwko spadkobiercom. Dopiero gdy uprawniony nie może otrzymać należnego zachowku od spadkobiercy albo osoby, na której rzecz został uczyniony zapis windykacyjny, może żądać odpowiedniej sumy od osoby, która otrzymała od spadkodawcy darowiznę doliczaną do spadku. W sprawach między rodzeństwem pomocny bywa przykład tego, jak liczy się zachowek dla rodzeństwa po darowiźnie mieszkania.

Podstawą jest art. 1000 Kodeksu cywilnego. Obdarowany odpowiada jednak tylko w granicach wzbogacenia będącego skutkiem darowizny. Jeżeli sam jest uprawniony do zachowku, jego odpowiedzialność jest dodatkowo ograniczona do nadwyżki przekraczającej jego własny zachowek.

W praktyce oznacza to, że trzeba ustalić nie tylko wartość darowizny, ale także strukturę spadkobierców, treść testamentu, ewentualne inne darowizny, wartość aktywów i długów spadkowych oraz to, czy osoba obdarowana nadal jest wzbogacona wskutek otrzymanej darowizny.

Sprzedaż mieszkania przez obdarowanego a wzbogacenie

Obdarowany może bronić się twierdzeniem, że po sprzedaży mieszkania nie jest już wzbogacony. Nie wystarczy jednak samo stwierdzenie, że mieszkanie zostało sprzedane albo że uzyskane pieniądze zostały wydane. W sporze sądowym znaczenie mają konkretne dowody: umowa sprzedaży, cena, przepływy środków, przeznaczenie pieniędzy, sytuacja majątkowa obdarowanego oraz ewentualne korzyści uzyskane dzięki darowiźnie. Podobne wątpliwości pojawiają się, gdy ma miejsce sprzedaż domu przed śmiercią a zachowek, jeszcze za życia darczyńcy.

W orzecznictwie zwraca się uwagę, że przy ocenie wzbogacenia należy porównać rzeczywisty majątek obdarowanego z hipotetycznym stanem, który istniałby, gdyby darowizny nie było. Uwzględnia się także okoliczności wpływające na wartość wzbogacenia, takie jak koszty nabycia, podatki, opłaty notarialne, wpisy w księdze wieczystej albo ustanowione obciążenia.

Dla uprawnionego do zachowku ważne jest więc zebranie dokumentów i informacji dotyczących zarówno darowizny, jak i późniejszej sprzedaży. Sama sprzedaż nie przesądza o braku odpowiedzialności, ale może mieć znaczenie dla ustalenia granic tej odpowiedzialności.

Czy można żądać zwrotu mieszkania?

Co do zasady osoba pominięta przy darowiźnie nie może żądać przeniesienia na siebie własności mieszkania tylko dlatego, że rodzic przekazał je jednemu dziecku. Zachowek ma charakter pieniężny. Roszczenie polega na żądaniu zapłaty sumy potrzebnej do pokrycia albo uzupełnienia zachowku. Praktycznie pokazuje to sprawa, w której rozważany jest zachowek od brata za darowane mieszkanie.

Art. 1000 Kodeksu cywilnego przewiduje, że obdarowany może zwolnić się od obowiązku zapłaty sumy potrzebnej do uzupełnienia zachowku przez wydanie przedmiotu darowizny. Jeżeli jednak mieszkanie zostało już sprzedane osobie trzeciej, takie rozwiązanie w praktyce najczęściej nie będzie możliwe, a spór dotyczy pieniędzy.

Termin dochodzenia zachowku od darowizny

Sprzedaż przedmiotu darowizny nie powoduje sama w sobie wygaśnięcia roszczenia o zachowek. O możliwości dochodzenia zapłaty decyduje między innymi właściwy termin przedawnienia liczony według podstawy roszczenia. Szczegółowe zasady omawia artykuł: przedawnienie zachowku od darowizny.

Czy zachowek można rozłożyć na raty albo obniżyć?

Aktualne przepisy przewidują mechanizmy ochronne także dla osoby zobowiązanej do zapłaty zachowku. Na podstawie art. 997¹ Kodeksu cywilnego obowiązany do zaspokojenia roszczenia z tytułu zachowku może żądać odroczenia terminu płatności, rozłożenia zachowku na raty, a w wyjątkowych przypadkach także jego obniżenia.

Sąd bierze wtedy pod uwagę sytuację osobistą i majątkową zarówno uprawnionego do zachowku, jak i osoby zobowiązanej. Co do zasady raty nie powinny przekraczać łącznie 5 lat, ale w szczególnych wypadkach termin może zostać wydłużony, nie więcej jednak niż do 10 lat.

Nie oznacza to, że każdy pozwany automatycznie uzyska raty albo obniżenie zachowku. Trzeba przedstawić konkretne argumenty i dowody, na przykład dotyczące dochodów, kosztów utrzymania, zobowiązań, stanu zdrowia czy sytuacji rodzinnej.

Co należy ustalić przed wystąpieniem z roszczeniem?

Przed skierowaniem sprawy o zachowek warto ustalić kilka podstawowych kwestii. Po pierwsze, kto dziedziczyłby po zmarłym z ustawy i jaki udział przypadłby każdej osobie. Po drugie, czy był testament, zapisy windykacyjne albo inne rozporządzenia. Po trzecie, jakie darowizny zostały dokonane za życia spadkodawcy i na czyją rzecz.

Po czwarte, trzeba ustalić wartość majątku spadkowego, długi spadkowe oraz wartość darowizn doliczanych do spadku. Po piąte, należy sprawdzić, czy uprawniony otrzymał już od spadkodawcy jakiekolwiek darowizny, które mogą zostać zaliczone na należny mu zachowek.

Dopiero po zebraniu tych danych można realnie oszacować wysokość roszczenia. W wielu sprawach zachowkowych największe znaczenie mają dokumenty: akty notarialne darowizny, odpisy ksiąg wieczystych, umowy sprzedaży, wyceny nieruchomości, postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, akty poświadczenia dziedziczenia oraz korespondencja między stronami.

FAQ

Czy po sprzedaży darowanego mieszkania nadal można żądać zachowku?

Tak. Sprzedaż mieszkania przez obdarowanego nie wyłącza automatycznie roszczenia o zachowek. Uprawniony żąda jednak zapłaty pieniędzy, a nie przeniesienia własności sprzedanej nieruchomości.

Czy 10 lat od darowizny zawsze wyłącza zachowek?

Nie. Ograniczenie 10-letnie z art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego dotyczy darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. Darowizny dla dzieci spadkodawcy co do zasady mogą być doliczane także po upływie dłuższego czasu.

Sama sprzedaż przedmiotu darowizny ani upływ wielu lat nie przesądzają wyniku rozliczenia; szczegółowo wyjaśniamy, jak ustala się zachowek od darowizny sprzed wielu lat.

Czy mogę żądać od siostry oddania mieszkania?

Zasadniczo nie. Zachowek jest roszczeniem pieniężnym. Można domagać się zapłaty odpowiedniej kwoty, jeżeli spełnione są przesłanki zachowku i roszczenie nie jest przedawnione.

Od kiedy liczyć przedawnienie zachowku od darowizny?

Roszczenie przeciwko obdarowanemu o uzupełnienie zachowku przedawnia się zasadniczo po 5 latach od otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy. W sprawach testamentowych trzeba dodatkowo sprawdzić termin liczony od ogłoszenia testamentu.

Czy osoba pozwana o zachowek może żądać rat?

Tak. Obowiązany do zapłaty zachowku może wnioskować o odroczenie terminu płatności, rozłożenie zachowku na raty, a wyjątkowo także o jego obniżenie. Sąd ocenia sytuację osobistą i majątkową obu stron.

Podsumowanie

Osoba, której rodzic przekazał mieszkanie jednemu z dzieci, nie ma za życia rodzica prawa do blokowania takiej darowizny ani żądania udziału w mieszkaniu. Po śmierci rodzica może jednak powstać roszczenie o zachowek, jeżeli darowizna podlega doliczeniu do spadku i uprawniony nie otrzymał należnej mu wartości w inny sposób.

Sprzedaż mieszkania przez obdarowanego nie zamyka sprawy. Wpływa jednak na sposób dowodzenia i ocenę granic odpowiedzialności obdarowanego. Kluczowe są: wartość darowizny według zasad ustawowych, data śmierci spadkodawcy, krąg uprawnionych, inne darowizny oraz to, czy roszczenie nie uległo przedawnieniu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 991, art. 993, art. 994, art. 995, art. 997¹, art. 1000 i art. 1007.
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 20 grudnia 2013 r., sygn. akt I ACa 1389/13.