Sprzedana darowizna a zachowek po rodzicu

Darowizna mieszkania na rzecz jednego z dzieci

Rodzic, który jest właścicielem mieszkania, może za życia swobodnie nim rozporządzać. Może więc sprzedać nieruchomość, przekazać ją w darowiźnie jednemu z dzieci albo ustanowić inne prawa, o ile sam ma do tego pełne uprawnienia. Co do zasady przyszli spadkobiercy nie muszą wyrażać zgody na taką darowiznę.

Oznacza to, że samo przekazanie mieszkania siostrze albo bratu w formie aktu notarialnego jest zwykle skuteczne i nie daje pozostałym dzieciom prawa do żądania zwrotu nieruchomości. Inaczej należy jednak ocenić sytuację po śmierci darczyńcy. Jeżeli darowizna wyczerpywała w całości lub w znacznej części majątek, który normalnie wszedłby do spadku, pozostałe dzieci mogą rozważyć roszczenie o zachowek po darowiźnie dla dziecka.

Zachowek nie jest roszczeniem o wydanie konkretnego przedmiotu, na przykład mieszkania. Jest roszczeniem pieniężnym. Uprawniony może więc żądać zapłaty odpowiedniej kwoty, jeżeli nie otrzymał należnej mu wartości ani w spadku, ani w zapisie, ani w darowiźnie zaliczanej na zachowek.

Komu przysługuje zachowek?

Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego zachowek przysługuje zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, jeżeli byliby powołani do spadku z ustawy. W sprawach po rodzicach najczęściej uprawnionymi są dzieci spadkodawcy, a w określonych sytuacjach także dalsi zstępni.

Wysokość zachowku wynosi co do zasady połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym. Jeżeli uprawniony jest małoletni albo trwale niezdolny do pracy, zachowek wynosi dwie trzecie wartości tego udziału.

Przykładowo, jeżeli po matce dziedziczyłoby ustawowo dwoje dorosłych dzieci, udział każdego z nich wynosiłby po 1/2 spadku. Zachowek dziecka wynosiłby zasadniczo połowę tego udziału, czyli równowartość 1/4 substratu zachowku.

Czy sprzedana darowizna jest doliczana do spadku?

Sama późniejsza sprzedaż mieszkania przez obdarowanego nie powoduje, że pierwotna darowizna znika z rozliczeń zachowkowych. Przy ocenie sprawy trzeba rozdzielić dwie kwestie:

• czy dana darowizna w ogóle podlega doliczeniu do spadku zgodnie z art. 993–994 Kodeksu cywilnego;
• jak ustalić wartość przedmiotu darowizny według art. 995 Kodeksu cywilnego, nawet jeżeli rzecz została później sprzedana, zużyta, zniszczona albo zmieniła właściciela.

Przy rozliczeniu zachowku warto też odróżnić darowiznę mieszkania od pieniędzy uzyskanych z jego sprzedaży. Jeżeli rodzic podarował mieszkanie, przedmiotem darowizny pozostaje mieszkanie, mimo że obdarowany później je sprzedał. Na podobnych zasadach może być rozliczana darowizna pieniężna a zachowek po rodzicu.

Z art. 993 Kodeksu cywilnego wynika, że przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów zwykłych i poleceń, natomiast dolicza się do spadku darowizny i zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę, z wyjątkami przewidzianymi w dalszych przepisach.

Jednym z tych wyjątków jest art. 994 § 1. Nie dolicza się drobnych darowizn, zwyczajowo przyjętych w danych stosunkach, ani darowizn dokonanych przed więcej niż 10 laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.

Uchwała Sądu Najwyższego z 8 sierpnia 2024 r., III CZP 3/24, doprecyzowała tę regułę. Sąd Najwyższy przyjął, że przy obliczaniu zachowku nie dolicza się darowizn sprzed ponad 10 lat dokonanych na rzecz osób, które nie dochodzą do spadku. Statusu spadkobiercy nie można więc ustalać wyłącznie na podstawie abstrakcyjnej przynależności do kręgu rodzinnego. Sam fakt, że obdarowany jest dzieckiem spadkodawcy albo potencjalnie mógłby dziedziczyć z ustawy, nie wystarcza do automatycznego pominięcia 10-letniego ograniczenia. Trzeba ustalić jego status w konkretnej sprawie, w tym to, czy w chwili otwarcia spadku rzeczywiście dziedziczy albo jest osobą uprawnioną do zachowku.

Dziesięć lat z art. 994 § 1 nie jest terminem przedawnienia roszczenia. Jest to reguła określająca, czy określona darowizna ma wejść do substratu zachowku. Szczegółowe przypadki darowizn sprzed wielu lat omawia artykuł o zachowku od darowizny sprzed wielu lat.

Jak ustala się wartość darowanego mieszkania?

W praktyce częstym błędem jest przyjmowanie wartości wpisanej w akcie notarialnym darowizny albo ceny późniejszej sprzedaży jako podstawy obliczeń. Kodeks cywilny przewiduje inną zasadę.

Zgodnie z art. 995 § 1 Kodeksu cywilnego wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku. Przy nieruchomości oznacza to zwykle konieczność ustalenia, jaki był stan mieszkania w dniu darowizny, a następnie wyceny tego stanu według cen miarodajnych dla chwili ustalania zachowku. W sprawach spornych pomocna bywa profesjonalna wycena darowanej nieruchomości.

Późniejsza cena sprzedaży może być jednym z dowodów dotyczących wartości rynkowej, ale nie zastępuje reguły z art. 995. Jeżeli obdarowany po darowiźnie przeprowadził kosztowny remont, rozbudował budynek albo w inny sposób zwiększył jego wartość z własnych środków, nie należy automatycznie wyceniać darowizny według późniejszego, ulepszonego stanu. Punktem odniesienia pozostaje stan przedmiotu z chwili darowizny.

Roszczenie przeciwko obdarowanemu

W pierwszej kolejności roszczenie o zachowek kieruje się zasadniczo przeciwko spadkobiercy. Jeżeli uprawniony nie może otrzymać należnego zachowku od spadkobiercy ani od osoby, na której rzecz został uczyniony zapis windykacyjny doliczany do spadku, art. 1000 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala żądać odpowiedniej sumy od osoby, która otrzymała od spadkodawcy darowiznę doliczaną do spadku.

Obdarowany odpowiada tylko w granicach wzbogacenia będącego skutkiem darowizny. Jeżeli sam jest uprawniony do zachowku, jego odpowiedzialność wobec innych uprawnionych ogranicza się do nadwyżki przekraczającej jego własny zachowek. Gdy obdarowanych było kilku, trzeba dodatkowo uwzględnić kolejność z art. 1001 Kodeksu cywilnego: obdarowany wcześniej odpowiada dopiero wtedy, gdy uprawniony nie może uzyskać uzupełnienia zachowku od osoby obdarowanej później.

Dlatego sama wartość darowizny nie przesądza jeszcze o kwocie, którą można skutecznie zasądzić od konkretnego obdarowanego. Trzeba ustalić między innymi skład spadku, krąg spadkobierców i uprawnionych, zapisy windykacyjne, inne darowizny oraz aktualne granice wzbogacenia obdarowanego.

Sprzedaż mieszkania przez obdarowanego a wzbogacenie

Obdarowany może bronić się twierdzeniem, że po sprzedaży mieszkania nie jest już wzbogacony. Nie wystarczy jednak samo stwierdzenie, że nieruchomość została sprzedana albo że uzyskane pieniądze zostały wydane. Ocenia się rzeczywisty skutek darowizny dla majątku obdarowanego.

Znaczenie mogą mieć między innymi umowa sprzedaży, cena, przepływy środków, przeznaczenie pieniędzy, nabycie innych składników majątku oraz inne okoliczności pokazujące, czy korzyść z darowizny nadal istnieje. Podobne wątpliwości pojawiają się, gdy ma miejsce sprzedaż domu przed śmiercią a zachowek, choć wtedy trzeba dodatkowo ustalić, kto sprzedał nieruchomość i co rzeczywiście zostało darowane.

Sama sprzedaż nie przesądza zatem ani o braku odpowiedzialności, ani o jej pełnym zakresie. W sporze potrzebna jest analiza konkretnych przepływów majątkowych i dokumentów.

Czy można żądać zwrotu mieszkania?

Co do zasady osoba pominięta przy darowiźnie nie może żądać przeniesienia na siebie własności mieszkania tylko dlatego, że rodzic przekazał je jednemu dziecku. Zachowek ma charakter pieniężny i służy uzyskaniu sumy potrzebnej do pokrycia albo uzupełnienia zachowku.

Art. 1000 § 3 Kodeksu cywilnego pozwala obdarowanemu zwolnić się od obowiązku zapłaty sumy potrzebnej do uzupełnienia zachowku przez wydanie przedmiotu darowizny. Jeżeli jednak mieszkanie zostało już sprzedane osobie trzeciej, takie rozwiązanie zwykle nie jest możliwe. Sama sprzedaż nie przekształca roszczenia o zachowek w roszczenie rzeczowe wobec nabywcy mieszkania.

Termin dochodzenia zachowku od darowizny

Reguły 10-letniej z art. 994 § 1 nie wolno mylić z przedawnieniem roszczenia. Dziesięć lat dotyczy kwalifikacji niektórych darowizn do substratu zachowku, natomiast art. 1007 określa terminy przedawnienia konkretnych roszczeń.

Art. 1007 § 1 wiąże pięcioletni termin dla roszczeń uprawnionego z tytułu zachowku przeciwko spadkobiercy z ogłoszeniem testamentu. Natomiast art. 1007 § 2 reguluje odrębnie roszczenie przeciwko osobie zobowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu otrzymanej darowizny albo zapisu windykacyjnego: przedawnia się ono z upływem 5 lat od otwarcia spadku, czyli co do zasady od śmierci spadkodawcy.

Dlatego roszczenia przeciwko obdarowanemu nie należy liczyć od ogłoszenia testamentu. Szczegółowe kwestie terminowe omawia artykuł o przedawnieniu zachowku od darowizny.

Czy zachowek można rozłożyć na raty albo obniżyć?

Na podstawie art. 997¹ § 1 Kodeksu cywilnego obowiązany do zaspokojenia roszczenia z tytułu zachowku może żądać odroczenia terminu płatności, rozłożenia zachowku na raty, a w wyjątkowych przypadkach także jego obniżenia. Sąd bierze pod uwagę sytuację osobistą i majątkową zarówno uprawnionego, jak i zobowiązanego.

Przy rozłożeniu na raty terminy ich uiszczenia nie mogą co do zasady przekraczać łącznie 5 lat. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd, na wniosek zobowiązanego, może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych albo wydłużyć okres spłaty, przy czym zmieniony termin nie może być dłuższy niż 10 lat.

Obniżenie zachowku nie zawsze ma charakter definitywny. Zgodnie z art. 997¹ § 3, jeżeli ustaną okoliczności, które uzasadniały obniżenie, obowiązany na wniosek uprawnionego zwraca sumę, o którą zachowek został obniżony. Takiego zwrotu nie można żądać po upływie 5 lat od dnia obniżenia zachowku.

Co należy ustalić przed wystąpieniem z roszczeniem?

Przed skierowaniem sprawy o zachowek trzeba zebrać dane pozwalające jednocześnie obliczyć zachowek i ustalić właściwego zobowiązanego. Najczęściej należy sprawdzić:

• kto dziedziczyłby po zmarłym z ustawy i kto faktycznie doszedł do spadku;
• czy istnieje testament, zapis windykacyjny, wydziedziczenie, zrzeczenie się dziedziczenia albo inne zdarzenie wpływające na status poszczególnych osób;
• jakie darowizny zostały dokonane, kiedy i na czyją rzecz;
• czy darowizna podlega doliczeniu do spadku, zwłaszcza gdy od jej dokonania minęło ponad 10 lat;
• jaki był stan przedmiotu darowizny w chwili jej dokonania i jaka jest jego wartość według cen z chwili ustalania zachowku;
• jaki majątek i jakie długi weszły do spadku oraz czy uprawniony otrzymał już świadczenia zaliczane na zachowek;
• czy roszczenie przeciwko konkretnej osobie nie jest przedawnione.

W praktyce przydatne są przede wszystkim akty notarialne darowizny, umowy sprzedaży, odpisy ksiąg wieczystych, postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo akty poświadczenia dziedziczenia, testament, dokumenty dotyczące innych darowizn oraz materiały potrzebne do wyceny nieruchomości.

FAQ

Czy po sprzedaży darowanego mieszkania nadal można żądać zachowku?

Tak, jeżeli sama darowizna podlega doliczeniu do spadku i spełnione są pozostałe przesłanki roszczenia. Sprzedaż przez obdarowanego nie wyłącza automatycznie zachowku. Uprawniony żąda jednak zasadniczo zapłaty pieniędzy, a nie przeniesienia własności sprzedanej nieruchomości.

Czy 10 lat od darowizny zawsze wyłącza zachowek?

Nie. Dziesięć lat z art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego nie jest ogólnym terminem przedawnienia i nie każda starsza darowizna jest pomijana. Przy darowiźnie sprzed ponad 10 lat trzeba ustalić, czy obdarowany w konkretnej sprawie jest spadkobiercą albo osobą uprawnioną do zachowku. Uchwała SN z 8 sierpnia 2024 r., III CZP 3/24, wyklucza automatyczne traktowanie potencjalnego spadkobiercy jako spadkobiercy tylko z powodu jego abstrakcyjnego miejsca w rodzinie.

Czy cena, za którą obdarowany sprzedał mieszkanie, wyznacza wartość darowizny?

Nie. Zgodnie z art. 995 § 1 wartość przedmiotu darowizny ustala się według stanu z chwili darowizny i cen z chwili ustalania zachowku. Cena późniejszej sprzedaży może mieć znaczenie dowodowe, ale nie zastępuje tej zasady.

Czy można żądać od siostry lub brata oddania mieszkania?

Zasadniczo nie. Zachowek jest roszczeniem pieniężnym. Obdarowany może wprawdzie w warunkach art. 1000 § 3 zwolnić się od obowiązku zapłaty przez wydanie przedmiotu darowizny, lecz po sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej nie powstaje z tego powodu roszczenie o odebranie mieszkania nabywcy.

Od kiedy liczyć przedawnienie roszczenia przeciwko obdarowanemu?

Roszczenie przeciwko osobie zobowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu darowizny przedawnia się zgodnie z art. 1007 § 2 z upływem 5 lat od otwarcia spadku. Dla tego roszczenia nie liczy się terminu od ogłoszenia testamentu.

Czy osoba pozwana o zachowek może żądać rat albo obniżenia zachowku?

Tak. Art. 997¹ pozwala w odpowiednich warunkach żądać odroczenia płatności, rat, a wyjątkowo także obniżenia zachowku. Obniżenie nie zawsze jest definitywne: jeżeli ustaną okoliczności, które je uzasadniały, uprawniony może żądać zwrotu sumy, o którą zachowek obniżono, z zachowaniem terminu przewidzianego w § 3.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – ELI, w szczególności art. 991, art. 993–995, art. 997¹, art. 1000–1001 i art. 1007.
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 sierpnia 2024 r., III CZP 3/24 – Sąd Najwyższy.