Zakup nieruchomości od spadkobierców

Kto musi podpisać umowę sprzedaży nieruchomości po spadku?

Jeżeli nieruchomość należała do zmarłej osoby i spadek przypadł kilku osobom, powstaje wspólność majątku spadkowego. Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego do wspólności majątku spadkowego i działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, z zachowaniem przepisów o spadkach.

W praktyce oznacza to, że przed sprzedażą trzeba ustalić wszystkich aktualnych właścicieli udziałów. Jeżeli po babci dziedziczyły jej dzieci, a część z nich już zmarła, ich udziały nie zniknęły. Przeszły na ich własnych spadkobierców. Dlatego sama dawna sprawa spadkowa po babci może nie wystarczyć do bezpiecznego zakupu.

Notariusz będzie potrzebował dokumentów potwierdzających następstwo prawne po każdej zmarłej osobie, której udział w nieruchomości ma być sprzedany. Mogą to być w szczególności prawomocne postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akty poświadczenia dziedziczenia sporządzone przez notariusza.

Jeżeli kupujący chce nabyć całą nieruchomość, akt notarialny powinni podpisać wszyscy współwłaściciele albo osoby działające na podstawie prawidłowych pełnomocnictw. Zasada jest prosta: nikt nie może przenieść więcej praw, niż sam posiada.

Czy można podpisać umowę tylko z jednym spadkobiercą?

Można, ale trzeba jasno odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli jeden spadkobierca sprzedaje wyłącznie swój udział, kupujący nabędzie tylko ten udział i stanie się współwłaścicielem razem z pozostałymi osobami. Nie stanie się właścicielem całej nieruchomości.

Jeżeli natomiast jeden spadkobierca ma podpisać akt w imieniu wszystkich, musi mieć od nich pełnomocnictwa. Przy sprzedaży nieruchomości pełnomocnictwo powinno zachować odpowiednią formę, czyli w praktyce musi być sporządzone notarialnie. Notariusz oceni treść pełnomocnictwa i zakres umocowania.

Nie jest bezpiecznym rozwiązaniem zwykła pisemna umowa z jednym członkiem rodziny połączona z prywatnymi przelewami dla pozostałych osób. Taki dokument nie przeniesie własności nieruchomości. Własność nieruchomości przechodzi dopiero na podstawie aktu notarialnego.

Czy przed sprzedażą trzeba zrobić dział spadku?

Dział spadku nie zawsze jest konieczny przed sprzedażą. Jeżeli wszyscy współspadkobiercy i ich następcy prawni są znani, mają udokumentowane udziały i zgadzają się na sprzedaż, mogą sprzedać swoje udziały w jednym akcie notarialnym bez wcześniejszego działu spadku.

Dział spadku będzie jednak potrzebny albo praktycznie wskazany wtedy, gdy spadkobiercy chcą najpierw uporządkować własność między sobą, przyznać nieruchomość jednej osobie ze spłatą pozostałych albo rozliczyć inne składniki spadku. Zgodnie z art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział spadku powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowny dział spadku jest możliwy tylko przy zgodzie wszystkich zainteresowanych. Jeżeli zgody nie ma, pozostaje postępowanie sądowe o dział spadku, a czasem także o zniesienie współwłasności.

Jak najszybciej przygotować transakcję?

Najszybsza droga zależy od tego, czy sprawy spadkowe po wszystkich zmarłych osobach są już zakończone. Warto zebrać dokumenty i przedstawić je notariuszowi, zanim strony zaczną ustalać datę sprzedaży.

• Sprawdź księgę wieczystą nieruchomości i ustal, kto jest ujawniony jako właściciel.
• Zbierz dokumenty po babci oraz po zmarłych dzieciach babci: postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo akty poświadczenia dziedziczenia.
• Ustal aktualnych spadkobierców i ich udziały.
• Sprawdź, czy wszyscy sprzedający są pełnoletni i mają pełną zdolność do czynności prawnych.
• Jeżeli ktoś nie może przyjechać do notariusza, przygotuj pełnomocnictwo notarialne.
• Uzgodnij cenę oraz sposób jej podziału według udziałów, najlepiej wprost w akcie notarialnym.

Jeżeli dokumenty spadkowe są kompletne i wszyscy współwłaściciele są zgodni, sprzedaż można przeprowadzić stosunkowo sprawnie w jednej kancelarii notarialnej. Jeżeli brakuje postępowań spadkowych po zmarłych spadkobiercach, trzeba je najpierw przeprowadzić.

Zobacz również: członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej a dziedziczenie wkładu

Co zrobić, gdy jeden spadkobierca nie zgadza się na sprzedaż?

Brak zgody jednego współwłaściciela uniemożliwia sprzedaż całej nieruchomości w zwykłej umowie. Pozostali mogą sprzedać tylko swoje udziały, ale dla kupującego oznacza to wejście we współwłasność z osobą, która nie chciała transakcji. Takie rozwiązanie bywa ryzykowne i zwykle obniża praktyczną wartość zakupu.

Alternatywą jest doprowadzenie do działu spadku albo zniesienia współwłasności. Sąd może przyznać nieruchomość jednej osobie ze spłatą pozostałych, dokonać podziału, jeżeli jest możliwy, albo zarządzić sprzedaż i podział uzyskanej ceny. Wybór rozwiązania zależy od rodzaju nieruchomości, stanowisk stron i możliwości rozliczeń.

Małoletni albo ubezwłasnowolniony spadkobierca

Jeżeli udział w nieruchomości należy do małoletniego, rodzice nie mogą dowolnie sprzedać tego udziału. Sprzedaż nieruchomości lub udziału dziecka zasadniczo przekracza zwykły zarząd majątkiem dziecka, dlatego wymaga zgody sądu opiekuńczego. Wynika to w szczególności z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Podobne ograniczenia mogą dotyczyć osób pozostających pod opieką albo kuratelą. W takich przypadkach trzeba sprawdzić, kto jest uprawniony do działania za daną osobę i czy potrzebne jest zezwolenie sądu. Bez wymaganej zgody notariusz nie powinien sporządzić skutecznej umowy sprzedaży udziału takiej osoby.

Jak bezpiecznie zapłacić spadkobiercom?

Najlepiej, aby cena i sposób jej podziału zostały opisane w akcie notarialnym. Jeżeli każdy spadkobierca sprzedaje określony udział, akt może wskazywać, jaka kwota przypada na konkretnego sprzedającego. Zapłata może nastąpić przelewem na rachunki poszczególnych osób, zgodnie z treścią aktu.

Przed przekazaniem pieniędzy warto upewnić się, że nie ma nieujawnionych spadkobierców, nierozwiązanych postępowań spadkowych, wpisów ostrzeżeń w księdze wieczystej, hipotek albo innych obciążeń. Przy większych transakcjach strony mogą rozważyć depozyt notarialny lub inne zabezpieczenie płatności.

FAQ

Czy jeden spadkobierca może sprzedać całą nieruchomość?

Nie, chyba że działa także jako pełnomocnik pozostałych współwłaścicieli. Bez pełnomocnictw może sprzedać tylko własny udział.

Czy kupno udziału w nieruchomości ma sens?

To zależy od celu kupującego. Kupno udziału nie daje wyłącznej własności całej nieruchomości i oznacza wejście we współwłasność z innymi osobami. Przed taką decyzją warto ocenić ryzyko sporów oraz możliwość późniejszego zniesienia współwłasności.

Czy dział spadku można zrobić u notariusza?

Tak, jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni co do sposobu działu spadku. Gdy w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa działu spadku wymaga aktu notarialnego.

Co jeśli w księdze wieczystej nadal figuruje zmarła osoba?

Nie przekreśla to sprzedaży, ale trzeba wykazać następstwo prawne po zmarłym właścicielu. Notariusz będzie wymagał dokumentów spadkowych, a przy transakcji można jednocześnie złożyć wnioski o odpowiednie wpisy w księdze wieczystej.

Czy wystarczy zapłacić każdemu spadkobiercy jego część ceny?

Nie. Sama zapłata nie przenosi własności nieruchomości. Konieczny jest akt notarialny obejmujący sprzedaż udziałów przez uprawnione osoby, a sposób podziału ceny powinien być w nim jasno opisany.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości od spadkobierców jest możliwy, ale wymaga uporządkowania dokumentów spadkowych i ustalenia wszystkich aktualnych współwłaścicieli. Jeżeli po babci zmarli kolejni spadkobiercy, trzeba uwzględnić także ich spadkobierców. Całą nieruchomość sprzedadzą tylko wszyscy właściciele udziałów albo ich pełnomocnicy.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest przygotowanie jednej transakcji notarialnej, w której każdy sprzedający zbywa swój udział, a cena jest dzielona zgodnie z ustaleniami stron. Umowa prywatna z jedną osobą nie wystarczy do nabycia własności całej nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.