Gmina jako spadkobierca udziału w mieszkaniu

Kiedy gmina dziedziczy spadek?

Jeżeli zmarły nie pozostawił testamentu, a osoby powołane do dziedziczenia z ustawy nie dziedziczą, na przykład dlatego, że skutecznie odrzuciły spadek, w dalszej kolejności spadek może przypaść gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy. Wynika to z art. 935 Kodeksu cywilnego.

W opisanej sytuacji kluczowe jest więc ustalenie, czy postępowanie spadkowe zostało już zakończone i czy istnieje prawomocne postanowienie sądu albo akt poświadczenia dziedziczenia wskazujący gminę jako spadkobiercę. Dopiero wtedy gmina może w pełni wykazywać swoje prawa do udziału po zmarłym.

Gmina ma szczególną pozycję. Zgodnie z art. 1023 Kodeksu cywilnego Skarb Państwa ani gmina nie mogą odrzucić spadku, który przypadł im z ustawy. Nie składają też oświadczenia o przyjęciu spadku, a spadek uważa się za przyjęty z dobrodziejstwem inwentarza.

Dobrodziejstwo inwentarza oznacza ograniczenie odpowiedzialności za długi spadkowe do wartości stanu czynnego spadku ustalonego w wykazie inwentarza albo spisie inwentarza. Nie oznacza to jednak, że gmina odpowiada wyłącznie konkretnymi przedmiotami odziedziczonymi po zmarłym. W praktyce wierzyciel może dochodzić zapłaty od spadkobiercy, ale odpowiedzialność jest ograniczona kwotowo.

Czy gmina może sprzedać udział w mieszkaniu?

Jeżeli zmarły był współwłaścicielem mieszkania w udziale wynoszącym na przykład 1/2, to do spadku wchodzi właśnie ten udział, a nie całe mieszkanie. Drugi współwłaściciel zachowuje swój udział i nie traci własności tylko dlatego, że spadkobiercą drugiej części została gmina.

Gmina jako właściciel odziedziczonego udziału może co do zasady rozporządzać swoim prawem, w tym sprzedać udział. Ponieważ jest podmiotem publicznym, sposób zbycia mienia powinien odpowiadać zasadom gospodarowania mieniem gminnym, uchwałom właściwych organów oraz procedurom przyjętym dla sprzedaży składników majątku. W praktyce może to oznaczać tryb publiczny, przetargowy albo inną procedurę przewidzianą dla danej sytuacji.

Współwłaściciel nie może automatycznie zablokować sprzedaży samego udziału tylko dlatego, że nie chce mieć nowego współwłaściciela. Jeżeli jednak gmina nie jest jedynym spadkobiercą i w spadku uczestniczą także inne osoby, znaczenie może mieć art. 1036 Kodeksu cywilnego:

„Art. 1036. Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku”.

Ten przepis chroni innych spadkobierców, a nie każdego współwłaściciela nieruchomości. Jeżeli partner nie jest spadkobiercą po zmarłym, lecz tylko współwłaścicielem mieszkania i współkredytobiorcą, jego sytuację należy oceniać przede wszystkim na podstawie przepisów o współwłasności, umowy kredytu i wpisów w księdze wieczystej.

Co z kredytem solidarnym po śmierci współkredytobiorcy?

Śmierć jednego z kredytobiorców nie powoduje automatycznego wygaśnięcia kredytu. Jeżeli kredyt był solidarny, bank może żądać spłaty zgodnie z umową kredytową. W typowej sytuacji oznacza to, że żyjący współkredytobiorca nadal musi regulować raty, a bank może dochodzić zapłaty także od spadkobiercy zmarłego, czyli od gminy, z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z dobrodziejstwa inwentarza.

Trzeba odróżnić dwa zagadnienia: osobisty dług kredytowy oraz zabezpieczenie hipoteczne. Jeżeli kredyt jest zabezpieczony hipoteką, hipoteka obciąża nieruchomość bez względu na to, kto stał się właścicielem udziału po zmarłym. Nabywca udziału musi liczyć się z tym, że kupuje udział w nieruchomości obciążonej hipoteką, chyba że bank zgodzi się na inne rozliczenie, spłatę albo zwolnienie zabezpieczenia.

Kredyt może wpływać na realną wartość udziału, bo kupujący zwykle uwzględnia obciążenia ujawnione w księdze wieczystej i ryzyko związane z hipoteką. Nie oznacza to jednak prostego mechanizmu, że od ceny udziału automatycznie odejmuje się połowę niespłaconego kredytu. Wycena zależy od treści księgi wieczystej, salda kredytu, wartości mieszkania, zasad sprzedaży oraz tego, czy bank uczestniczy w ustaleniach.

Jakie ryzyka ma drugi współwłaściciel?

Najważniejsze ryzyko polega na tym, że udział gminy może nabyć osoba trzecia. Taki nabywca stanie się współwłaścicielem mieszkania i będzie mógł korzystać z uprawnień współwłaściciela. Może żądać ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości, rozliczenia nakładów i kosztów, a w dalszej kolejności także zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności może nastąpić umownie albo sądownie. W sprawie dotyczącej mieszkania najczęściej rozważane są trzy rozwiązania: przyznanie całego lokalu jednemu współwłaścicielowi ze spłatą drugiego, sprzedaż nieruchomości i podział ceny albo, rzadziej, fizyczny podział, jeżeli jest możliwy i zgodny z prawem.

Dla osoby, która mieszka w lokalu i spłaca kredyt, najkorzystniejsze bywa wyprzedzające porozumienie z gminą. Można zaproponować odkupienie udziału, rozliczenie nakładów, ustalenie harmonogramu spłaty albo wspólne wystąpienie do banku o zgodę na zmianę struktury zadłużenia. Gmina nie ma obowiązku przyjęcia każdej propozycji, ale ugoda często ogranicza koszty i ryzyko sprzedaży udziału osobie trzeciej.

Czy gmina odpowiada za długi spadkowe?

Tak. Gmina jako spadkobierca wstępuje w sytuację majątkową zmarłego, w tym w odpowiedzialność za długi spadkowe. Odpowiedzialność ta jest jednak ograniczona przez dobrodziejstwo inwentarza. Wierzyciel, w tym bank, powinien uwzględnić, że gmina odpowiada do wartości stanu czynnego spadku.

Jeżeli spadkobierców jest kilku, do działu spadku ich odpowiedzialność za długi spadkowe jest co do zasady solidarna, a po dziale spadku odpowiadają w stosunku do wielkości udziałów. Jeżeli natomiast gmina jest jedynym spadkobiercą, nie ma współspadkobierców, z którymi trzeba byłoby przeprowadzać dział spadku. Nadal może jednak istnieć współwłasność nieruchomości między gminą a osobą, która swój udział miała niezależnie od spadku.

Sprzedaż udziału w nieruchomości nie zawsze oznacza, że gmina uwolni się od odpowiedzialności wobec wierzycieli spadkowych. Inaczej należy oceniać sprzedaż konkretnego udziału w nieruchomości, a inaczej zbycie spadku jako całości. Skutki prawne zależą od treści czynności, etapu postępowania spadkowego i tego, czy nabywca wstępuje w prawa i obowiązki spadkobiercy.

Co warto zrobić przed sprzedażą udziału przez gminę?

W pierwszej kolejności warto pisemnie zwrócić się do gminy o wskazanie podstawy nabycia spadku, planowanego trybu sprzedaży, zasad wyceny udziału oraz możliwości zawarcia porozumienia z dotychczasowym współwłaścicielem. Równolegle należy skontaktować się z bankiem i ustalić aktualne saldo kredytu, status zabezpieczenia hipotecznego oraz warunki ewentualnego przejęcia długu, refinansowania albo spłaty.

Jeżeli współwłaściciel chce zatrzymać mieszkanie, powinien rozważyć złożenie gminie konkretnej propozycji odkupu udziału. Dobrze, aby propozycja była poparta dokumentami: wyceną lokalu, saldem kredytu, informacją o hipotece i wyliczeniem dotychczasowych spłat. W sprawach spornych pomocne może być także złożenie wniosku o zniesienie współwłasności, ale decyzja o takim kroku powinna być poprzedzona analizą finansową i procesową.

Nie należy zakładać, że sam fakt spłacania kredytu daje prawo do przejęcia udziału po zmarłym bez rozliczenia z jego spadkobiercą. Spłacone raty mogą natomiast mieć znaczenie przy późniejszych rozliczeniach między współwłaścicielami albo przy roszczeniach regresowych, zależnie od tego, kto, w jakiej części i na jakiej podstawie regulował wspólny dług.

FAQ

Czy gmina może odrzucić spadek po moim partnerze?

Nie. Jeżeli spadek przypadł gminie z ustawy, gmina nie może go odrzucić. Spadek uważa się za przyjęty z dobrodziejstwem inwentarza.

Czy gmina może sprzedać tylko połowę mieszkania?

Gmina może rozporządzać udziałem, który odziedziczyła po zmarłym, jeżeli jest już skutecznie ustalonym spadkobiercą. Sprzedaż udziału nie oznacza sprzedaży udziału drugiego współwłaściciela.

Czy kredyt zmniejszy cenę udziału gminy?

Kredyt i hipoteka zwykle wpływają na rynkową ocenę udziału, ale nie ma automatycznej zasady prostego odjęcia części kredytu od ceny. Trzeba sprawdzić księgę wieczystą, saldo zadłużenia, umowę kredytu i warunki sprzedaży.

Czy bank może żądać spłaty ode mnie, skoro spadkobiercą jest gmina?

Jeżeli byłeś współkredytobiorcą solidarnym, bank może żądać spłaty zgodnie z umową kredytu. Roszczenia wobec gminy jako spadkobiercy zmarłego są odrębną kwestią i podlegają ograniczeniom wynikającym z dobrodziejstwa inwentarza.

Co mogę zrobić, aby nie mieć obcego współwłaściciela?

Najpraktyczniejsze działania to rozmowa z gminą o odkupieniu udziału, uzgodnienie rozliczeń z bankiem, przygotowanie wyceny mieszkania oraz rozważenie umownego albo sądowego zniesienia współwłasności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.