Uregulowanie własności mieszkania po śmierci małżonka

• Data: 2023-11-16 • Autor: Janusz Polanowski

Śmierć małżonka to bardzo trudny moment, zwłaszcza jeśli para była ze sobą zżyta. Pojawia się tęsknota i smutek, a żona lub mąż wchodzą w okres żałoby. Wśród tych wszystkich trudności nadchodzi też pytanie, co dalej ze wspólną nieruchomością. Jak wygląda dziedziczenie mieszkania własnościowego po śmierci małżonka? Czy wdowa lub wdowiec stają się właścicielem lokalu? Co, jeśli rodzice zmarłego nadal żyją? Wątpliwości w tym temacie chcemy rozwiać, odpowiadając na pytanie pani Heleny:

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Uregulowanie własności mieszkania po śmierci małżonka

Mam pytanie dotyczące uregulowania własności mieszkania. Moja siostra została wdową 12 lat temu, mieszkanie, w którym mieszka, było własnością jej męża. Rodzice męża żyją do tej pory i sprawa własności nie jest uregulowana. W jaki sposób siostra może nabyć całkowite prawa do własności jej mieszkania? Zaznaczam, że teściowe są chętni, aby jej w każdej chwili przekazać ich udziały w mieszkaniu. Jaka będzie najprostsza i najmniej kosztowana forma takiego przekazania? Darowizna, testament? Proszę o poradę!

Dziedziczenie ustawowe

Przedstawiony przez Panią opis sytuacji skłania do wątpliwości; prawdopodobnie uda się je rozwiać. Skoro Pani nie wspomniała o testamencie spadkodawcy (to jest Pani szwagra), to zakładam, że ma miejsce po nim dziedziczenie ustawowe – art. 931 K.c.; wiąże się to z (zawartą w art. 926 K.c.) regułą pierwszeństwa dziedziczenia testamentowego (art. 941 K.c.) przed dziedziczeniem ustawowym (art. 931 K.c.). Założenie dziedziczenia ustawowego jest hipotezą (związaną z powyższym opisem sytuacji).

Wprawdzie ulegały zmianom (zwłaszcza w ostatnich kilkunastu latach) przepisy „prawa spadkowego” – zawarte w art. 922 K.c. oraz w art. 627 K.c. – ale podstawowe reguły utrzymano w mocy. Przedstawię możliwe warianty – Pani zaś, zapewne wraz ze swą siostrą, wybierze wariant właściwy. Każdy z tych wariantów wiąże się z sytuacją rodzinną spadkodawcy; każdy z tych wariantów jest bardzo ważny dla tego, komu przysługuje tytuł prawny do odnośnego mieszkania. Pani napisała o własności (to jest tytule prawnym ustawowo określonym w art. 140 K.c.), ale wiele osób określenia „własność” używa także w odniesieniu do innych tytułów prawnych – szczególnie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; takie „prawo spółdzielcze” (wspomniane w art. 244 K.c. i dokładniej uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych) także podlega dziedziczeniu (co zaznaczam z uwagi na kontekst spadkowy). Poprawne wskazywanie tytułu prawnego przydaje się (zwłaszcza w sytuacjach oficjalnych); poza tym: przydaje się założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Zobacz również: Czy po śmierci męża mieszkanie przechodzi na żonę?

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Udziały w spadku owdowiałego małżonka i rodziców spadkobiercy

W opisie sytuacji nie ma żadnej wzmianki o zstępnych (np. dzieciach) spadkodawcy. Zaakcentowanie przez Panią rodziców spadkodawcy może skłaniać do wniosku, że małżonkowie (to jest Pani siostra i jej mąż) nie mieli wspólnych zstępnych (dzieci), ale prawidłowa analiza sytuacji przemawia za wskazaniem na art. 931 K.c., według którego zstępni (nawet jeden zstępny) może dziedziczyć samodzielnie; jeżeli spadkodawca (jakikolwiek) pozostawia przynajmniej jednego swego zstępnego, to wykluczone jest dziedziczenie z ustawy przez rodziców spadkodawcy. Jeżeli Pani szwagier pozostawił przynajmniej swego jednego zstępnego, to – z uwagi na art. 931 K.c. – z ustawy po nim dziedziczą wyłącznie: wdowa oraz dzieci (lub inni zstępni) spadkodawcy; owdowiałemu małżonkowi przysługuje przynajmniej ¼ spadku (art. 931 K.c.). Jeśli zaś szwagier nie pozostawił po sobie żadnego zstępnego, to z ustawy dziedziczą po nim: wdowa (co do ½) oraz rodzice spadkodawcy (łącznie co do ½); aktualnie dziedziczenie z ustawy przez owdowiałego małżonka wraz z krewnymi spadkodawcy uregulowano w art. 932 oraz w art. 933 K.c.

Biorąc to pod uwagę, pod znakiem zapytania jest to, czy rodzice spadkodawcy należą do grona jego spadkobierców ustawowych. Z uwagi na przepisy o dziedziczeniu ustawowym – niewątpliwe jest to, że Pani siostra (jako wdowa po spadkodawcy) – należy do grona jego spadkobierców ustawowych; o ile ma miejsce dziedziczenie ustawowe. Skoro tytuł prawny (zapewne własność) do odnośnego mieszkania przysługiwała spadkodawcy, to udziały w tymże tytule prawnym przysługują (między innymi) Pani siostrze. W przypadku dziedziczenia przez nią wraz z rodzicami spadkodawcy Pani siostrze prawdopodobnie przysługuje ½ udziałów w tytule prawnym do przedmiotowego mieszkania; napisałem „prawdopodobnie”, bo chodzi o udziały całym spadku, ale praktyka (zwłaszcza po upływie długiego czasu od śmierci spadkodawcy) często prowadzi do tego, że odpowiednikami udziałów w spadku są udziały w tytułach prawnych do mających dużą wartość składników spadku (np. nieruchomości gruntowych lub lokali). Jeżeli zaś Pani siostra dziedziczy wraz ze zstępnymi spadkodawcy, to przysługuje jej przynajmniej ¼ udziałów w spadku (co wstępnie pozwala przyjąć także przynajmniej ¼ udziałów w tytule prawnym do tegoż mieszkania); w takiej sytuacji bezprzedmiotowe byłoby rozważanie „działu majątkowego” (np. działu spadku albo zniesienia współwłasności) z udziałem rodziców spadkodawcy (jako osób, którym także przysługują udziały w tytule prawnym do lokalu). Oficjalne stwierdzenie nabycia spadku po spadkodawcy określi krąg spadkobierców oraz udziały w spadku poszczególnych spadkobierców.

Zobacz również: Wykreślenie osoby zmarłej z księgi wieczystej 

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Podatek od spadków

Z uwagi na wskazany przez Panią czas otwarcia spadku – to jest czas śmierci Pani szwagra (art. 924 K.c.) – spadkobiercy powinni liczyć się z obowiązkiem zapłacenia podatku od spadków. Popularne zwolnienie podatkowe od tego podatku (na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn) uchwalono w drugiej połowie października 2006 r., a weszło ono w życie dopiero z początkiem roku 2007. Niemniej jednak trzeba pamiętać o tym zwolnieniu podatkowym w związku z ewentualnością darowizn(y) – np. między teściami a synową (to jest Pani siostrą); z tegoż zwolnienia podatkowego korzysta się, o ile terminowo złożono deklarację podatkową – w zakresie terminów składania deklaracji podatkowych szczególnej uwadze polecam: art. 4a oraz art. 17 a ustawy o podatku od spadków i darowizn (przydać się może poznanie także innych jej przepisów, np. artykułów: od 14 do 16).

Zwłaszcza z uwagi na ww. zwolnienie podatkowe w grę mogłaby wchodzić darowizna udziałów w tytule prawnym do mieszkania, np. darowanie udziałów przez teściów na rzecz synowej (takie grono osób zaliczono do pierwszej grupy podatkowej, co jest bardzo ważne w związku z rzeczonym zwolnieniem podatkowym). Jednakże umowa darowizny może wiązać się z problemami. Mam na uwadze szczególnie ewentualne późniejsze roszczenia o zachowek – darowizny powinny być uwzględniane przy obliczaniu „substratu zachowku”. Mniejszym problemem (z uwagi na opis sytuacji) wydają się jakieś spory lub żądania między teściami a synową, ale (choćby na wszelki wpadek) trzeba wspomnieć o: obowiązku wsparcia ze strony obdarowanego wobec darczyńcy oraz o przepisach dotyczących możności odwołania darowizny.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Rozliczenie nakładów w postępowaniu o zniesienie współwłasności

Prawdopodobnie Pani siostra zainwestowała w mieszkanie, które (w czasie jej małżeństwa ze spadkodawcą) należało do majątku osobistego (odrębnego) Pani szwagra. Proponuję wziąć pod uwagę rozliczenie roszczeń z tego tytułu; w przypadku roszczeń między współwłaścicielami (np. wskutek dziedziczenia) w postępowaniu o zniesienie współwłasności należy uwzględnić roszczenia związane z posiadaniem rzeczy wspólnej – w rozumieniu przepisów o współwłasności, chodzi najczęściej o nakłady na rzecz wspólną i pożytki z rzeczy wspólnej oraz o korzystanie z rzeczy wspólnej. W czasie trwania małżeństwa Pani siostry ze spadkodawcą mogło dojść do inwestowania w jego mieszkanie (np. do jego remontowania) ze środków zaliczanych do „wspólności majątkowej małżeńskiej” – roszczenia z tego tytułu przewidziano w art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Być może także Pani siostra zainwestowała coś w to mieszkanie ze swego majątku osobistego (odrębnego) – także takie roszczenia mogłyby zostać rozliczone.

O zasadności rozważenia rozliczenia różnych roszczeń – zwłaszcza takich, które Pani siostra może mieć w związku z tymże mieszkaniem – wspominam z uwagi na cel, w postaci zmniejszenia wartości ewentualnej darowizny (którą Pani siostra miałaby przyjąć od swych teściów). Im mniejsza wartość ewentualnej darowizny, tym mniejsze ryzyko ewentualnych późniejszych roszczeń z tytułu zachowku, bo rozliczenie roszczeń oznaczałoby czynności prawne odpłatne, zaś roszczenia o zachowek często wiążą się z darowiznami (jako czynnościami prawnymi nieodpłatnymi).

Do stwierdzenia nabycia spadku po spadkodawcy może dojść zarówno na drodze sądowej (przed sądem rejonowym), jak i przed notariuszem (sporządzającym protokół dziedziczenia oraz akt poświadczenia dziedziczenia). Przed stwierdzeniem nabycia spadku bardzo ważne jest przedłożenie dokumentów – szczególnie: odpisu aktu zgonu spadkodawcy, odpisu aktu małżeństwa (jeżeli spadkodawca pozostawił owdowiałego małżonka), odpisów aktów urodzenia spadkobierców. Ludzie często przedstawiają także inne dokumenty (np. odpisy aktów małżeństwa spadkobierców) – ale warto unikać zbędnych wydatków (np. na pozyskanie odpisów aktów stanu cywilnego). Przydać się może zapytanie w sądzie lub w kancelarii notarialnej o wykaz dokumentów, które należy przedłożyć.

Zobacz również: Przeniesienie własności po śmierci

Dział spadku na drodze sądowej lub w formie aktu notarialnego

Dział spadku po śmierci jednego małżonka oraz prawdopodobne zniesienie współwłasności (art. 210 i następne K.c.) może zostać dokonane zarówno na drodze sądowej, jak i w formie aktu notarialnego. Szybsze będzie załatwienie sprawy w formie aktu notarialnego, ale proszę liczyć się z dość wysoką taksą notarialną – związaną z wartością spadku oraz (zapewne potrzebną) dopłatą (do podstawowej wersji usługi notarialnej) w przypadku opracowania przez notariusza odpowiednio szczegółowej umowy (np. uwzględniającej roszczenia Pani siostry związane z odnośnym mieszkaniem). Jeżeli nie ma tak zwanej presji czasu, to po dokonaniu odpowiednio precyzyjnych obliczeń spadkobiercy mogliby sporządzić i podpisać wniosek o dział spadku, zawierający zgodny projekt podziału (podpisany przez wszystkich spadkobierców) – zgodny projekt podziału skutkuje znacząco niższą opłatą sądową. Zgodny projekt podziału powinien zawierać rozliczenie roszczeń, w tym roszczeń przewidzianych w art. 618 K.p.c. Nowy stan prawny mógłby zostać ujawniony (np. w księdze wieczystej) na podstawie stwierdzenia nabycia spadku, ale także (jako docelowy stan prawny) po dokonaniu działu spadku.

W powyższej odpowiedzi skoncentrowałem się na czynnościach prawnych między żyjącymi. Testament wolno zmienić nawet tuż przed śmiercią, więc „liczenie na testament” mogłoby skutkować „przeliczeniem się” (używając kolokwialnego określenia), a przecież mieszkanie – szczególnie osobiście używane – ma bardzo duże znaczenie dla człowieka.

Przykłady

Przykład 1
Pani Ola została właśnie wdową. Zastanawia się, czy dojdzie do dziedziczenia mieszkania własnościowego po śmierci małżonka. Posiadali dwoje dzieci, które już są pełnoletnie. Aby pani Ola stała się właścicielką nieruchomości, musi najpierw dojść do nabycia spadku. Dzieci mogą spadek przyjąć, skorzystać ze zwolnienia podatkowego, a później w dziale spadku przekazać swoje udziały na matkę. To doprowadzi do przejęcia mieszkania przez wdowę.

 

Przykład 2

Pani Grażyna zastanawia się, czy po śmierci męża mieszkanie przechodzi na żonę. Niedawno została wdową. Wcześniej straciła jedynego syna. Teraz jednak uprawnionym po dziadku (w miejsce swojego ojca) będzie także wnuk pani Grażyny. Po stwierdzeniu nabycia spadku oboje nie muszą nic robić, bo pani Grażyna może spokojnie nadal mieszkać w małżeńskiej nieruchomości. Mogą jednak także dokonać działu spadku z bezpłatnym (lub z obowiązkiem spłaty) przeniesieniem udziałów (1/2) na babcię przez wnuka.

Podsumowanie

Jak widać z powyższego tekstu i przykładów, dziedziczenie po śmierci jednego małżonka może być skomplikowaną sprawą. Własność mieszkania też zwykle nie przechodzi po prostu na pozostałą przy życiu żonę (lub męża). Dochodzą więc kwestie związane z działem spadku, podatkami, zachowkiem. Warto więc dobrze orientować się w przepisach prawa spadkowego.

Oferta porad prawnych

Jeśli kwestia dziedziczenia dotyczy Twojej rodziny, dobrze pomyśleć o konsultacji prawniczej. Aby nie popełnić błędu i doprowadzić sprawy do oczekiwanego finału, należy zastosować w praktyce odpowiednie przepisy prawa. Nasi profesjonaliści z wielu dziedzin prawnych szybko i skutecznie pomogą Ci rozwiązać problem prawny.

Wypełnij już teraz formularz zadawania pytania znajdujący się pod tym artykułem – zapraszamy do kontaktu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3.
Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Janusz Polanowski

O autorze: Janusz Polanowski

Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »