Spadek, sprzedaż, darowizna, jak uniknąć podatków w rodzinnych rozliczeniach
• Data: 2025-07-25 • Autor: Marcin Sądej
Mam pytania związane z opodatkowaniem sprzedaży nieruchomości ze spadku. Pół roku temu zmarła moja mama. Na mocy aktu poświadczenia dziedziczenia jej spadkobiercami jesteśmy ja i tato. Odziedziczyłam wraz z nim po połowie rodzinny dom. Złożyłam do US formularz o zwolnienie z podatku od spadku i uzyskałam zaświadczenie o zwolnieniu (dom należał do rodziców ok. 15 lat). Teraz chcemy go z tatą sprzedać i za te pieniądze kupić mniejsze mieszkanie, w którym on zamieszka, a reszta pieniędzy ma być do jego dyspozycji – na życie. Ale to nowe mieszkanie ma być już teraz kupione na mnie, aby pominąć w przyszłości procedurę spadkową. Jak to przeprowadzić, aby nie płacić podatku przy żadnej z podanych czynności? Czy po zakupie przeze mnie nowej nieruchomości dla taty muszę od tej czynności zapłacić jakikolwiek podatek?
Odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w spadku – zwolnienie z podatku
W pierwszej kolejności zajmijmy się przypadkiem odpłatnego zbycia nieruchomości. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przez nabycie rozumie się nie tylko nabycie w drodze kupna, ale również nabycie w drodze darowizny czy dziedziczenia.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.
Ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) dodano art. 10 ust. 5, który stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r. Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Wobec tego w przypadku odpłatnego zbycia nabytych w spadku nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tych nieruchomości przez spadkodawcę.
Nowe zasady obliczania okresu opodatkowania sprzedaży nieruchomości nabytych w spadku
Zgodnie z art. 16 ustawy zmieniającej przepisy ustaw zmienianych w art. 1-3, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości dokonana po 2019 r. powoduje, że znajdują zastosowanie nowe zasady obliczania okresu opodatkowania sprzedaży nieruchomości nabytych w spadku. W takim przypadku okres pięciu lat liczony jest od chwili, kiedy to spadkodawca, a nie spadkobierca, nabył nieruchomość. Ta reguła obejmuje również nabycia spadku dokonane przed 2019 r., co potwierdza treść interpretacji Dyrektora KIS z dnia 16.04.2019 ., 0115-KDIT3.4011.101.2019.1.DP:
„Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni odziedziczyła, po zmarłej w 2016 r. cioci, lokal mieszkalny nabyty do majątku małżeńskiego spadkodawcy w 1993 r. i garaż nabyty na podstawie aktu notarialnego w 1997 r. Wnioskodawczyni w lutym 2019 r. zbyła odziedziczone nieruchomości.
Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego, stwierdzić należy, że bieg 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozpoczął się dla lokalu mieszkalnego w 1993 r., a dla garażu w 1997 r. Wobec tego dokonane przez Wnioskodawczynię w lutym 2019 r. odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego oraz garażu nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze względu na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie. Zatem na Wnioskodawczyni nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu zbycia odziedziczonych nieruchomości.”
Odpłatne zbycie nieruchomości nabytych do majątku wspólnego małżonków
Warto także zwrócić uwagę na treść art. 10 ust. 6 ustawy PIT, który to podaje, że w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, okres pięcioletni, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.
Skoro zatem rodzice nabyli nieruchomość 15 lat temu, to obecnie dokonując sprzedaży:
- ojciec nie zapłaci podatku, ponieważ pięcioletni okres opodatkowania liczy się od momentu, kiedy rodzicie nabyli nieruchomość do majątku wspólnego, czyli 15 lat temu.
- Pani nie zapłaci podatku, ponieważ okres pięcioletni opodatkowania liczy się od momentu, kiedy spadkodawczyni nabyła nieruchomość, czyli 15 lat temu.
W konsekwencji transakcja odpłatnego zbycia nieruchomości będzie wolna od podatku PIT.
Darowizna pieniężna od rodzica zwolniona z podatku
Następnie, aby z uzyskanych środków nabyła Pani dla siebie nieruchomość, najlepszym rozwiązaniem będzie dokonanie darowizny pieniędzy. Zgodnie z art. 4a ustawy SD w przypadku darowizny pomiędzy członkami najbliższej rodziny istnieje możliwość skorzystania z całkowitego zwolnienia od podatku, jeżeli darowizna została dokonana przelewem, a osoba obdarowana w ciągu 6 miesięcy od dnia otrzymania darowizny zgłosi ten fakt do naczelnika US na formularzy SD-Z2.
Przykładowo nieruchomość zostaje sprzedana za 300 tys. zł. Z uwagi na fakt współwłasności każde z Państwo otrzyma po 150 tys. zł. Pani chce zakupić mieszkanie np. o wartości 200 tys. zł. W takim przypadku ojciec powinien dokonać darowizny na kwotę 50 tys. zł. Za otrzymane środki kupi Pani nieruchomość, która stanowić będzie Pani wyłączną własność.
Zwolnione z podatku użyczenie nieruchomości członkowi najbliższej rodziny
Odnosząc się jeszcze do sytuacji, kiedy to tato zamieszka w nieruchomości stanowiącej Pani własność. W takim przypadku będziemy mieć do czynienia z użyczeniem nieruchomości, co w przypadku członków najbliższej rodziny jest czynnością zwolnioną od podatku na mocy art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy PIT.
Natomiast jeśli chodzi o sam zakup, to oczywiście będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku PCC od zakupu, ale ten podatek pobiera notariusz i on dopełnia wszelkich formalności z US.
Przykłady
Pani Anna odziedziczyła po swojej mamie połowę domu w podwarszawskiej miejscowości. Drugim współwłaścicielem był jej ojciec. Po kilku miesiącach wspólnie zdecydowali się sprzedać dom, który rodzice kupili 17 lat wcześniej. Ze względu na długi czas posiadania nieruchomości przez rodziców, zarówno pan Anna, jak i jej ojciec nie zapłacili podatku dochodowego. Otrzymane środki zostały rozdzielone po połowie, a część pieniędzy ojciec przekazał córce jako darowiznę, by mogła kupić dla niego nowe, mniejsze mieszkanie, w którym teraz mieszka. Darowizna została przekazana przelewem i zgłoszona do urzędu skarbowego, więc również była wolna od podatku.
Pan Marek odziedziczył po zmarłym dziadku połowę mieszkania w Gdańsku. Drugą połowę posiadała już wcześniej jego mama, która razem z dziadkiem była współwłaścicielką. Dziadek nabył nieruchomość ponad 20 lat wcześniej. Po sprzedaży całego mieszkania pan Marek otrzymał swoją część i obawiał się, że będzie musiał zapłacić podatek. Okazało się jednak, że pięcioletni okres liczy się od daty nabycia przez dziadka, więc transakcja była zwolniona z PIT. Otrzymane środki przeznaczył na zakup kawalerki, w której obecnie mieszka, a urząd skarbowy nie zgłosił żadnych zastrzeżeń.
Pani Julia po śmierci ojca odziedziczyła wspólnie z mamą dom w Bieszczadach. Mimo że od śmierci ojca minęło dopiero dziewięć miesięcy, to dom był w rodzinie od blisko 30 lat. Zdecydowały się na sprzedaż, by mama mogła zamieszkać w mieście, bliżej córki. Po transakcji pani Julia kupiła niewielkie mieszkanie na swoje nazwisko i użyczyła je mamie. Dzięki temu uniknęły wszelkich podatków – sprzedaż była wolna od PIT, darowizna nie była potrzebna, a użyczenie między najbliższą rodziną również nie generowało żadnych danin.
Podsumowanie
Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości nie musi wiązać się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego, jeśli od momentu jej nabycia przez spadkodawcę minęło co najmniej 5 lat. Dodatkowo, przekazanie części środków przez rodzica w formie darowizny na zakup nowego mieszkania również może być całkowicie zwolnione z podatku, pod warunkiem spełnienia prostych formalności. Nawet zamieszkanie członka rodziny w takim mieszkaniu nie rodzi skutków podatkowych, jeśli odbywa się na zasadzie użyczenia. Przy dobrej organizacji i znajomości przepisów można legalnie i bezpiecznie przeprowadzić całą operację, nie ponosząc żadnych dodatkowych kosztów podatkowych.
Oferta porad prawnych
Masz podobny problem i nie wiesz, jak go rozwiązać? Skorzystaj z naszych porad prawnych online — szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Nasi prawnicy pomogą Ci bezpiecznie przejść przez sprawy spadkowe, sprzedaż nieruchomości, darowizny i inne kwestie podatkowe. Opisz swoją sytuację, a otrzymasz konkretną odpowiedź dopasowaną do Twoich potrzeb. Wejdź na eporady24.pl i zadaj pytanie już dziś.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marcin Sądej
Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Specjalizuje się w prawie zamówień publicznych oraz obsłudze prawnej firm. Zajmuje się również sporządzaniem projektów umów, uchwał, regulaminów, polityk oraz innych aktów. Jednocześnie, posiada także szerokie zainteresowania w innych dziedzinach prawa, pozwalające na udzielanie porad w zróżnicowanych stanach faktycznych i prawnych.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Dziedziczenie po ojczymie, odpowiedzialność za długi, krąg spadkobierców
» Odszkodowanie po śmierci wujka, gdy spadkobierca nie udostępnia mieszkania
» Dyspozycja środków z konta IKE po śmierci małżonka, prawa wdowy i zachowek
» Zachowek po darowiznach, gdy spadkodawca rozdał cały majątek za życia
» Jak uregulować formalności po śmierci rodziców – przepisanie umów i postępowanie spadkowe krok po kroku
