Sprzedaż domu ze spadku i zakup mieszkania dla rodzica

Czy sprzedaż odziedziczonego domu będzie opodatkowana PIT?

Podstawową zasadę zawiera art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części albo udziału w nieruchomości powstaje wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku nieruchomości odziedziczonych działa jednak szczególna reguła z art. 10 ust. 5 ustawy PIT. Jeżeli spadkobierca sprzedaje nieruchomość nabytą w spadku, pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył albo wybudował spadkodawca. Nie liczy się więc wyłącznie data śmierci mamy ani data aktu poświadczenia dziedziczenia. Te same zasady stosuje się szerzej, gdy w grę wchodzi sprzedaż mieszkania ze spadku a podatek, nie tylko dom.

W opisanej sytuacji dom należał do rodziców około 15 lat. Jeżeli mama była współwłaścicielką tej nieruchomości od takiego czasu, to sprzedaż odziedziczonego po niej udziału przez córkę zasadniczo nie będzie źródłem przychodu w PIT. W takim wariancie nie wystąpi podatek dochodowy od sprzedaży tego udziału i nie powinno być obowiązku składania PIT-39 z tego tytułu.

Takie rozumienie przepisów potwierdza również praktyka organów podatkowych, w tym interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16.04.2019 r., 0115-KDIT3.4011.101.2019.1.DP, dotycząca liczenia pięcioletniego terminu od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.

Przeczytaj również:

• wspólne konto ze zmarłym a podatek
• dziedziczenie funduszu inwestycyjnego a podatek
• akcje pracownicze w spadku a podatek

Sprzedaż udziału ojca w domu nabytym do majątku wspólnego

Osobno trzeba ocenić udział ojca. Jeżeli dom został kupiony przez rodziców do majątku wspólnego małżeńskiego, zastosowanie ma art. 10 ust. 6 ustawy PIT. Przepis ten przewiduje, że po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków albo wybudowana w czasie trwania tej wspólności.

Oznacza to, że ojciec, sprzedając swój udział w domu kupionym wspólnie z żoną kilkanaście lat wcześniej, również nie powinien płacić PIT od sprzedaży. Dotyczy to zarówno tej części, która wynikała z majątku wspólnego, jak i udziału odziedziczonego po żonie, jeżeli nieruchomość była nabyta przez małżonków do majątku wspólnego ponad 5 lat wcześniej.

W praktyce przy akcie sprzedaży warto mieć dokumenty potwierdzające historię nabycia domu: akt notarialny zakupu przez rodziców, akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku oraz dokumenty dotyczące działu spadku, jeżeli był przeprowadzony. Jeżeli między spadkobiercami doszło do spłat, osobno trzeba ocenić podatek od spłaty spadku, a przy umownym podziale majątku także pcc od działu spadku.

Co gdyby pięcioletni termin jednak nie upłynął?

Jeżeli w innej sprawie okaże się, że pięcioletni termin jeszcze nie minął, sprzedaż nieruchomości lub udziału może podlegać PIT według zasad właściwych dla odpłatnego zbycia nieruchomości. Wtedy zwykle trzeba złożyć PIT-39 i rozważyć zwolnienie mieszkaniowe.

Zwolnienie mieszkaniowe polega na tym, że dochód ze sprzedaży może być zwolniony z PIT w odpowiedniej części, jeżeli przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w terminie przewidzianym w ustawie. Trzeba jednak podkreślić słowo „własne". Zakup mieszkania wyłącznie po to, aby mieszkał w nim ojciec, nie zawsze spełni warunki ulgi po stronie córki. Ocena zależy od tego, czy córka rzeczywiście realizuje w tym lokalu własne potrzeby mieszkaniowe.

Darowizna pieniędzy od ojca na zakup mieszkania

Jeżeli po sprzedaży domu każde z Państwa otrzyma swoją część ceny, a ojciec chce przekazać córce część swoich pieniędzy na zakup mieszkania na jej nazwisko, najprostszym rozwiązaniem podatkowym jest darowizna środków pieniężnych. Inaczej rozliczeniowo wygląda natomiast darowizna mieszkania ze spadku, gdy zamiast gotówki przekazuje się samą nieruchomość.

Darowizna od ojca dla córki może korzystać z pełnego zwolnienia od podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Warunki są praktyczne, ale trzeba ich dochować:

• pieniądze powinny zostać przekazane w sposób możliwy do udokumentowania, najlepiej przelewem z rachunku ojca na rachunek córki,
• córka powinna zgłosić darowiznę do właściwego urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2,
• zgłoszenia należy dokonać w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania darowizny,
• warto w tytule przelewu jasno wskazać, że jest to darowizna od ojca dla córki.

Jeżeli ojciec chce pozostawić sobie pozostałą część pieniędzy na własne potrzeby, nie wymaga to dodatkowych czynności podatkowych. Są to jego środki ze sprzedaży jego udziału w nieruchomości.

Zakup mieszkania na córkę i podatek przy akcie notarialnym

Jeżeli córka kupi nowe mieszkanie na swoje nazwisko, będzie jego właścicielką. Sam fakt, że w mieszkaniu ma zamieszkać ojciec, nie powoduje automatycznie podatku dochodowego ani podatku od darowizny, o ile pieniądze przekazane przez ojca zostały wcześniej prawidłowo rozliczone jako darowizna.

Przy zakupie mieszkania trzeba jednak uwzględnić podatki związane z samą transakcją nabycia. Przy lokalu z rynku wtórnego co do zasady występuje podatek od czynności cywilnoprawnych, który pobiera i odprowadza notariusz. W typowych przypadkach stawka PCC przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2%, ale w niektórych sytuacjach może działać zwolnienie, na przykład przy zakupie pierwszego mieszkania po spełnieniu warunków ustawowych.

Przy zakupie od dewelopera podatek VAT jest zwykle elementem ceny, a PCC zasadniczo nie występuje przy standardowej sprzedaży opodatkowanej VAT. Warto więc przed podpisaniem umowy ustalić z notariuszem albo doradcą, czy dana transakcja będzie objęta PCC, VAT, czy szczególnym zwolnieniem.

Jeżeli zakup ma być finansowany ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości, wcześniej trzeba sprawdzić zasady pięcioletniego terminu przy sprzedaży mieszkania ze spadku oraz ewentualnej ulgi mieszkaniowej.

Użyczenie mieszkania ojcu

Jeżeli córka będzie właścicielką mieszkania, a ojciec będzie w nim mieszkał nieodpłatnie, można zawrzeć prostą umowę użyczenia. Dla porządku warto sporządzić ją na piśmie, określić lokal, czas użyczenia, zasady ponoszenia opłat eksploatacyjnych i możliwość wypowiedzenia umowy.

Po stronie ojca nieodpłatne korzystanie z mieszkania może być traktowane jako nieodpłatne świadczenie, ale art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy PIT przewiduje zwolnienie dla wartości świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Ojciec i córka należą do najbliższej rodziny, dlatego użyczenie mieszkania ojcu zasadniczo nie powinno generować PIT. Jeżeli rodzic chciałby w zamian zabezpieczyć sobie dożywotnią opiekę lub mieszkanie, warto porównać to z innym wariantem, jakim jest dożywocie, darowizna i testament po ojcu.

Trzeba natomiast uważać, aby rzeczywisty przebieg zdarzeń odpowiadał dokumentom. Jeżeli ojciec finansuje zakup, a mieszkanie od razu jest kupowane na córkę, urząd skarbowy może badać, czy była to darowizna pieniędzy, darowizna udziału, czy inna czynność. Najbezpieczniej jest zachować jasny przepływ środków: sprzedaż domu, przelew darowizny od ojca na konto córki, zgłoszenie SD-Z2, a następnie zakup mieszkania przez córkę.

Jak przeprowadzić całą operację krok po kroku?

1. Ustalić datę i sposób nabycia domu przez rodziców oraz zgromadzić dokumenty potwierdzające własność.
2. Sprzedać dom jako współwłaściciele, z prawidłowym wskazaniem udziałów i rachunków do zapłaty ceny.
3. Jeżeli pięcioletni termin liczony według art. 10 ust. 5 i 6 ustawy PIT upłynął, nie rozliczać sprzedaży jako opodatkowanego zbycia nieruchomości.
4. Jeżeli ojciec przekazuje córce część środków, zrobić przelew darowizny i złożyć SD-Z2 w terminie 6 miesięcy.
5. Kupić mieszkanie na córkę, uwzględniając PCC albo VAT oraz ewentualne zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu.
6. Zawrzeć pisemną umowę użyczenia, jeżeli ojciec ma mieszkać w lokalu córki bez czynszu.

Zobacz również: działka ROD pominięta w spadku

FAQ

Czy muszę zapłacić PIT, jeśli sprzedaję dom pół roku po śmierci mamy?

Niekoniecznie. Przy spadku liczy się zasadniczo data nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę. Jeżeli mama była właścicielką lub współwłaścicielką domu od ponad 5 lat, liczonych od końca roku nabycia, sprzedaż udziału odziedziczonego po niej nie powinna być opodatkowana PIT.

Czy ojciec zapłaci PIT od sprzedaży swojego udziału?

Jeżeli dom został kupiony przez rodziców do majątku wspólnego wiele lat temu, ojciec co do zasady korzysta z liczenia pięcioletniego terminu od daty nabycia do majątku wspólnego. W opisanej sytuacji, przy około 15 latach posiadania domu, PIT zasadniczo nie powinien wystąpić.

Jeżeli sprzedaż któregoś z odziedziczonych udziałów mimo wszystko podlegałaby PIT, warto sprawdzić ulgę mieszkaniową po sprzedaży odziedziczonej nieruchomości w praktyce, zwłaszcza gdy środki mają zostać przeznaczone na kolejny cel mieszkaniowy.

Czy darowizna pieniędzy od ojca na mieszkanie jest opodatkowana?

Może być całkowicie zwolniona z podatku od spadków i darowizn. Trzeba jednak udokumentować przekazanie pieniędzy, najlepiej przelewem, oraz zgłosić darowiznę na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od jej otrzymania.

Czy zakup mieszkania na córkę powoduje dodatkowy podatek?

Sam zakup może wiązać się z PCC albo VAT, zależnie od rodzaju transakcji. Przy rynku wtórnym PCC zwykle pobiera notariusz, chyba że kupujący korzysta ze zwolnienia. Przy zakupie od dewelopera VAT jest najczęściej w cenie, a PCC zasadniczo nie występuje przy typowej sprzedaży opodatkowanej VAT.

Czy ojciec może mieszkać za darmo w mieszkaniu córki?

Tak, można zawrzeć umowę użyczenia. W najbliższej rodzinie wartość takiego nieodpłatnego świadczenia korzysta zasadniczo ze zwolnienia w PIT. Dla bezpieczeństwa dobrze sporządzić krótką pisemną umowę i określić, kto płaci opłaty eksploatacyjne.

Podsumowanie

W opisanym wariancie sprzedaż rodzinnego domu powinna być podatkowo bezpieczna w PIT, jeżeli rodzice nabyli nieruchomość około 15 lat temu. Córka sprzedaje udział odziedziczony po mamie z zastosowaniem pięcioletniego terminu liczonego od nabycia przez spadkodawcę, a ojciec korzysta z zasad dotyczących nieruchomości nabytej do majątku wspólnego małżonków.

Największej staranności wymaga dalszy przepływ pieniędzy. Jeżeli ojciec chce pomóc córce kupić mieszkanie na jej nazwisko, najlepiej przekazać środki przelewem jako darowiznę i zgłosić ją na SD-Z2. Przy samym zakupie lokalu trzeba liczyć się z PCC albo VAT, a późniejsze nieodpłatne zamieszkanie ojca warto uregulować umową użyczenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350 z późn. zm.
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207 z późn. zm.
3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959 z późn. zm.
4. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16.04.2019 r., 0115-KDIT3.4011.101.2019.1.DP