Zasiedzenie udziału we współwłasności a kontrola nadzoru budowlanego

Czy można zasiedzieć udział innego współwłaściciela?

Tak, prawo dopuszcza zasiedzenie udziału we współwłasności, ale nie jest to prosta sprawa. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nabywa własność po 20 latach nieprzerwanego posiadania samoistnego w dobrej wierze, a po 30 latach także wtedy, gdy uzyskał posiadanie w złej wierze. Przy współwłasności istotne jest jednak nie tylko upływanie czasu, ale przede wszystkim charakter posiadania. Mechanizm ten bywa wykorzystywany także wtedy, gdy w grę wchodzi zasiedzenie nieruchomości po rodzinie, której spadek nigdy nie został formalnie przeprowadzony.

W przypadku współwłasności zasiedzenie udziału innego współwłaściciela jest możliwe, jeżeli współwłaściciel włada nieruchomością w sposób wyłączny, samoistny i widoczny dla otoczenia oraz pozostałych współwłaścicieli. Szerzej omawia to także materiał o tym, czym jest zasiedzenie udziału w spadku. Kluczowe jest wykazanie, że nie chodziło tylko o wykonywanie własnych uprawnień współwłaściciela, ale o przejęcie władztwa nad udziałem należącym do innej osoby.

Każdy współwłaściciel ma co do zasady prawo współposiadania całej rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić z takim samym prawem pozostałych. Z tego powodu sądy wymagają, aby osoba powołująca się na zasiedzenie wykazała wyraźną zmianę charakteru posiadania. Nie wystarczy, że drugi współwłaściciel nie interesował się nieruchomością, nie mieszkał w niej albo przez lata nie ponosił kosztów.

Dowodami mogą być między innymi: samodzielne i długotrwałe ponoszenie wszystkich podatków oraz ciężarów, decydowanie o remontach i zabezpieczeniach, faktyczne odsunięcie innych osób od korzystania, oświadczenia składane wobec urzędów, sąsiadów lub rodziny oraz dokumenty potwierdzające traktowanie nieruchomości jak własnej. Same czynności porządkowe, koszenie trawy, wycinanie zarośli, zabezpieczenie wejść czy reagowanie na włamania najczęściej będą oceniane jako działania ochronne albo czynności zwykłego zarządu, a nie jako objęcie całej nieruchomości w posiadanie samoistne.

Czy można doliczyć czas posiadania poprzednika?

Jeżeli udział 1/10 odziedziczył Pan po ojcu, można rozważyć doliczenie czasu posiadania ojca na podstawie art. 176 Kodeksu cywilnego. Doliczenie nie działa jednak automatycznie w tym sensie, że nadal trzeba wykazać, jaki charakter miało wcześniejsze posiadanie. Jeżeli ojciec jedynie wykonywał uprawnienia współwłaściciela swojego udziału, a nie zachowywał się jak wyłączny właściciel całego domu, sam upływ lat nie wystarczy.

W sprawie o zasiedzenie sąd będzie badał, od kiedy faktycznie doszło do zmiany sposobu władania nieruchomością. Momentem początkowym nie zawsze będzie śmierć babci, dział spadku albo data nabycia udziału. Liczy się chwila, od której osoba powołująca się na zasiedzenie zaczęła władać udziałem innego współwłaściciela jak właściciel i w sposób dostrzegalny na zewnątrz.

Nieuregulowany spadek i brak wpisu w księdze wieczystej

Brak ujawnienia spadkobiercy w księdze wieczystej nie oznacza, że nie jest on współwłaścicielem. Spadek nabywa się z chwilą śmierci spadkodawcy. W praktyce jednak do wykazania prawa wobec sądu, urzędu, notariusza, nadzoru budowlanego albo innych współwłaścicieli potrzebne jest postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia.

Jeżeli spadek po babci lub po innych osobach nie został formalnie przeprowadzony, pierwszym krokiem powinno być ustalenie kręgu spadkobierców, uzyskanie dokumentu potwierdzającego dziedziczenie i aktualizacja księgi wieczystej. Dopiero wtedy łatwiej rozważyć uregulowanie kwestii współwłasności, w tym dział spadku, zniesienie współwłasności, spłatę albo sprzedaż udziału. Praktyczne możliwości opisuje też artykuł o tym, jak przeprowadzić uregulowanie współwłasności po spadku.

Kontrola nadzoru budowlanego a obowiązki współwłaściciela

W sprawach dotyczących stanu technicznego budynku właściwy jest co do zasady organ nadzoru budowlanego, najczęściej powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego nie jest organem, który w typowej sprawie jako pierwszy kontroluje konkretny opuszczony dom; warto więc sprawdzić, jaki organ faktycznie prowadzi czynności.

Z aktualnego Prawa budowlanego wynika, że organy nadzoru budowlanego lub osoby działające z ich upoważnienia mają prawo wstępu do obiektu budowlanego oraz na teren budowy lub zakładu pracy. Czynności kontrolne przeprowadza się zasadniczo w obecności właściciela, zarządcy, inwestora albo innych osób wskazanych w przepisach. Organ może także żądać od właściciela lub zarządcy informacji, dokumentów oraz, w razie uzasadnionych wątpliwości co do stanu technicznego obiektu, odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz.

Jeżeli jest Pan współwłaścicielem z tytułu dziedziczenia, sam brak wpisu w księdze wieczystej nie powinien być traktowany jako powód do całkowitego ignorowania kontroli. Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest zażądanie okazania upoważnienia, spisanie protokołu, wskazanie organowi, że stan spadkowy i księga wieczysta wymagają uporządkowania, oraz przekazanie danych pozostałych znanych współwłaścicieli albo spadkobierców.

Odmowa wpuszczenia inspektorów może pogorszyć sytuację, zwłaszcza jeśli budynek stwarza zagrożenie dla ludzi, mienia lub środowiska. Prawo budowlane przewiduje możliwość wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, zakaz użytkowania, opróżnienie budynku, zabezpieczenie, a w przypadku nieużytkowanego lub niewykończonego obiektu nienadającego się do remontu, odbudowy albo wykończenia także rozbiórkę i uporządkowanie terenu.

Kto ponosi koszty zabezpieczenia, ekspertyzy albo rozbiórki?

Decyzje dotyczące utrzymania obiektu budowlanego powinny być kierowane do właściciela lub zarządcy, a przy współwłasności organ powinien prawidłowo ustalić krąg osób zobowiązanych. Jeżeli organ nałoży obowiązek na jednego współwłaściciela, trzeba sprawdzić treść decyzji, podstawę prawną i sposób oznaczenia stron. Od decyzji administracyjnej co do zasady przysługuje odwołanie w terminie wskazanym w pouczeniu.

Współwłaściciele ponoszą ciężary i wydatki związane z rzeczą wspólną stosownie do wielkości udziałów, chyba że szczególny przepis, decyzja albo późniejsze rozliczenie uzasadnia inny podział. W praktyce może więc powstać osobna sprawa o rozliczenie nakładów, podatków, kosztów zabezpieczenia albo wykonania decyzji. Podobne problemy omawia tekst o tym, jakie są obowiązki współwłaścicieli nieruchomości.

Co zrobić praktycznie w opisanej sytuacji?

W pierwszej kolejności warto zebrać dokumenty: odpis księgi wieczystej, akty zgonu, akty stanu cywilnego spadkobierców, decyzje podatkowe, potwierdzenia opłat, korespondencję z krewną, zdjęcia budynku, notatki z interwencji służb, zawiadomienia o włamaniach oraz pisma z nadzoru budowlanego. Te dokumenty będą potrzebne zarówno w sprawie spadkowej, jak i ewentualnej sprawie o zasiedzenie albo w postępowaniu administracyjnym.

Następnie należy rozważyć trzy równoległe działania: przeprowadzenie postępowania spadkowego po osobach, po których udziały nie zostały formalnie ujawnione; ustalenie, czy istnieją realne dowody na zasiedzenie udziału 9/10; oraz aktywne uczestnictwo w postępowaniu przed nadzorem budowlanym. W piśmie do organu można wyjaśnić swój status, wskazać brak pełnej dokumentacji spadkowej i poprosić o kierowanie korespondencji również do pozostałych znanych osób.

FAQ

Czy współwłaściciel może zasiedzieć udział drugiego współwłaściciela?

Tak, ale musi wykazać, że przez wymagany czas posiadał ten udział jak właściciel, a nie tylko korzystał z rzeczy wspólnej w ramach własnego prawa współwłasności. Konieczne jest wyraźne i widoczne zamanifestowanie zmiany charakteru posiadania.

Czy 30 lat braku zainteresowania nieruchomością wystarczy do zasiedzenia?

Nie zawsze. Bierność drugiego współwłaściciela pomaga dowodowo, ale sama w sobie nie przesądza o zasiedzeniu. Sąd bada przede wszystkim zachowanie osoby, która twierdzi, że zasiedziała udział.

Czy sprzątanie posesji i zabezpieczanie domu jest posiadaniem samoistnym?

Zwykle nie. Takie czynności mogą świadczyć o trosce o rzecz wspólną albo o zabezpieczaniu własnej sąsiedniej nieruchomości. Do zasiedzenia potrzebne są mocniejsze dowody traktowania całej nieruchomości jak własnej.

Czy muszę wpuścić inspektora nadzoru budowlanego?

Organ nadzoru budowlanego ma ustawowe prawo wstępu do obiektu budowlanego w ramach kontroli. Warto sprawdzić upoważnienie, zadbać o protokół i wyjaśnić swój status prawny, ale bezpodstawna odmowa może pogorszyć sytuację.

Czy brak wpisu w księdze wieczystej chroni przed decyzją o rozbiórce?

Nie należy na to liczyć. Jeżeli dana osoba nabyła udział w spadku, może być traktowana jako współwłaściciel, nawet jeżeli księga wieczysta nie została jeszcze zaktualizowana. Brak wpisu utrudnia wykazanie prawa, ale nie usuwa skutków dziedziczenia.

Podsumowanie

W opisanej sprawie zasiedzenie udziału 9/10 nie jest wykluczone, ale będzie trudne dowodowo. Największym problemem jest wykazanie, że przez wymagany czas Pan albo Pana ojciec władali nieruchomością jak właściciele całości, a nie tylko wykonywali czynności porządkowe i zabezpieczające. Trzeba też pamiętać, że sprawa spadkowa i stan księgi wieczystej powinny zostać uporządkowane niezależnie od ewentualnego wniosku o zasiedzenie.

W zakresie nadzoru budowlanego lepiej nie ignorować kontroli. Jeżeli budynek jest niebezpieczny, organ może wydać decyzje dotyczące zabezpieczenia, usunięcia nieprawidłowości, zakazu użytkowania albo rozbiórki. Współwłaściciel powinien uczestniczyć w postępowaniu, pilnować doręczeń i terminów oraz dokumentować, że problem dotyczy także pozostałych współwłaścicieli.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 172, art. 176 i art. 206 - Dz.U. 2025 poz. 1071

2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w szczególności art. 66, art. 67, art. 68, art. 69, art. 81a, art. 81c i art. 93 - Dz.U. 2026 poz. 524

3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 300/09, dotyczące możliwości zasiedzenia udziału we współwłasności - orzeczenie SN

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.