Zasiedzenie udziału we współwłasności, kontrola nadzoru budowlanego, obowiązki współwłaściciela

Czy możliwe jest zasiedzenie udziału pozostałego współwłaściciela

Zgodnie z art. 172 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

W przypadku współwłasności zasiedzenie udziału innego współwłaściciela jest możliwe, ale wymaga wykazania tzw. posiadania samoistnego w zakresie przekraczającym zwykłe współposiadanie. Oznacza to, że konieczne byłoby udowodnienie, iż wykonywał Pan wyłączne władztwo nad nieruchomością jak właściciel całej nieruchomości, z wyraźnym wyłączeniem drugiego współwłaściciela.

Samo sprzątanie, koszenie trawy, reagowanie na dewastacje czy doraźne zabezpieczanie budynku co do zasady jest traktowane jako wykonywanie uprawnień współwłaściciela, a nie jako wyłączne posiadanie samoistne całej nieruchomości. Kluczowe byłoby wykazanie, że przez co najmniej 30 lat (w złej wierze) zachowywał się Pan lub wcześniej Pana ojciec jak jedyny właściciel, np. ponosząc wszystkie ciężary, podatki, decydując samodzielnie o losie nieruchomości i manifestując to wobec otoczenia.

Dodatkowo należy uwzględnić, że bieg zasiedzenia musiałby być liczony od momentu objęcia całości nieruchomości w posiadanie samoistne. W praktyce sprawy o zasiedzenie udziału współwłaściciela są trudne dowodowo i wymagają jednoznacznego wykazania zmiany charakteru posiadania.

Kontrola GUNB i obowiązek udostępnienia budynku

Zgodnie z art. 81c ust. 1 Prawa budowlanego:
„Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany udostępnić obiekt budowlany lub jego część organom nadzoru budowlanego.”

Obowiązek ten dotyczy właściciela lub zarządcy. Jeżeli formalnie nie jest Pan ujawniony w księdze wieczystej ani nie ustanowiono Pana zarządcą, organ powinien ustalić aktualny stan własności i skierować czynności do właścicieli.

Jednak jako współwłaściciel (nawet nieujawniony w księdze wieczystej) posiada Pan tytuł prawny do nieruchomości wynikający z dziedziczenia. W praktyce organ nadzoru budowlanego może prowadzić postępowanie wobec wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli stan techniczny budynku zagraża bezpieczeństwu, organ może wydać decyzję nakazującą zabezpieczenie, remont albo rozbiórkę.

Nakaz rozbiórki wydawany jest w drodze decyzji administracyjnej i co do zasady obciąża właścicieli nieruchomości. Współwłaściciele ponoszą odpowiedzialność solidarną, co oznacza, że organ może domagać się wykonania obowiązku od każdego z nich.

Odmowa wpuszczenia inspektorów może skutkować zastosowaniem środków przymusu administracyjnego. Dlatego przed podjęciem decyzji warto ustalić formalny stan prawny nieruchomości, przeprowadzić postępowanie spadkowe oraz rozważyć uregulowanie kwestii współwłasności.