Zasiedzenie nieruchomości po rodzinie

Czy trzeba najpierw przeprowadzić sprawy spadkowe?

Najbardziej klasyczną drogą uporządkowania własności jest przeprowadzenie postępowań o stwierdzenie nabycia spadku albo uzyskanie notarialnych aktów poświadczenia dziedziczenia po kolejnych zmarłych właścicielach, a następnie dział spadku lub zniesienie współwłasności. W opisanej sytuacji może to jednak oznaczać konieczność ustalenia wielu osób z kilku pokoleń rodziny.

Jeżeli po pradziadku odbyła się tylko jedna sprawa, a później zmarli kolejni współwłaściciele, ich udziały przeszły na ich spadkobierców. Brak kontaktu z tymi osobami nie powoduje, że udziały automatycznie przechodzą na osobę, która mieszkała w nieruchomości albo opłacała podatki. Dlatego przed wyborem drogi trzeba ustalić, czy realne jest przeprowadzenie spraw spadkowych, czy bardziej praktyczne będzie postępowanie o zasiedzenie.

W sprawach spadkowych sąd może korzystać z ogłoszeń, a dla osoby nieznanej z miejsca pobytu możliwe jest ustanowienie kuratora. Nie trzeba więc rezygnować z postępowania tylko dlatego, że część rodziny jest nieznana, ale trzeba liczyć się z dłuższym czasem i koniecznością zebrania dokumentów stanu cywilnego.

Zasiedzenie nieruchomości jako alternatywa

Zasiedzenie polega na nabyciu własności przez osobę, która nie jest formalnym właścicielem, ale przez wymagany czas włada nieruchomością jak właściciel. W przypadku nieruchomości podstawowe znaczenie mają art. 172-176 Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu postępowania cywilnego o postępowaniu w sprawach o zasiedzenie.

Postanowienie sądu o zasiedzeniu ma charakter deklaratoryjny. Oznacza to, że sąd nie „przyznaje” własności od dnia wydania orzeczenia, lecz potwierdza, że własność została nabyta z mocy prawa z upływem terminu zasiedzenia. Dopiero prawomocne postanowienie pozwala jednak bezpiecznie ujawnić prawo własności w księdze wieczystej.

W opisanej sprawie zasiedzenie może być rozważane na rzecz osoby, która faktycznie władała nieruchomością jak właściciel. Jeżeli mama jedynie opłacała nieruchomość po śmierci babci, ale sama jej nie objęła w samoistne posiadanie, trzeba dokładnie ustalić, czy może doliczyć czas posiadania babci i czy doszło do przeniesienia posiadania albo następstwa spadkowego.

Posiadanie samoistne, czyli władanie jak właściciel

Do zasiedzenia prowadzi wyłącznie posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Nie wystarczy więc samo zamieszkiwanie, pilnowanie nieruchomości, koszenie trawy albo płacenie rachunków, jeżeli z okoliczności wynika, że dana osoba działała tylko za zgodą właścicieli albo w ich imieniu.

O samoistnym posiadaniu mogą świadczyć w szczególności: samodzielne decydowanie o nieruchomości, wykonywanie remontów bez pytania innych osób o zgodę, ponoszenie podatków i opłat, ogrodzenie działki, zawieranie umów dotyczących mediów, traktowanie nieruchomości jako własnej oraz sposób, w jaki posiadacz był postrzegany przez sąsiadów i rodzinę.

Art. 339 Kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. W praktyce sąd i tak bada całokształt okoliczności, zwłaszcza wtedy, gdy sprawa dotyczy rodziny i udziałów spadkowych.

Zasiedzenie udziałów innych spadkobierców

Najtrudniejszy element w sprawach rodzinnych polega na tym, że babcia po pradziadku mogła być współwłaścicielką nieruchomości, a nie osobą całkowicie obcą wobec własności. Współwłaściciel ma prawo współposiadać całą rzecz, dlatego samo korzystanie z domu albo płacenie podatku nie zawsze wystarczy do zasiedzenia udziałów należących do pozostałych współwłaścicieli.

Aby współwłaściciel mógł zasiedzieć udziały innych osób, powinien wykazać, że rozszerzył swoje władanie ponad własny udział i zamanifestował wobec otoczenia, że traktuje całą nieruchomość jak wyłącznie swoją. Chodzi o zachowania czytelne dla innych współwłaścicieli albo dla otoczenia, na przykład wieloletnie wyłączne zarządzanie nieruchomością, wyłączanie innych od korzystania, samodzielne ponoszenie ciężarów i dokonywanie istotnych nakładów.

Im bliższe relacje rodzinne i im bardziej naturalne było to, że jedna osoba mieszkała w domu po rodzinie, tym staranniej trzeba przygotować dowody. Sąd może uznać, że dana osoba tylko wykonywała uprawnienia współwłaściciela, a nie posiadała cudze udziały przeciwko pozostałym spadkobiercom.

Terminy zasiedzenia i doliczenie posiadania poprzedników

Termin zasiedzenia nieruchomości wynosi 20 lat w dobrej wierze i 30 lat w złej wierze. Dobra wiara oznacza usprawiedliwione przekonanie, że posiadaczowi przysługuje własność. W sprawach po rodzinie, gdy wiadomo, że nieruchomość należała do kilku spadkobierców, sądy najczęściej oceniają sytuację jako złą wiarę, co oznacza konieczność wykazania co najmniej 30 lat posiadania samoistnego.

Bieg terminu rozpoczyna się od objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne. Jeżeli posiadanie przechodziło z babci na mamę, można rozważać doliczenie czasu posiadania poprzednika na podstawie art. 176 Kodeksu cywilnego. Warunkiem jest jednak to, aby zarówno poprzednik, jak i następca byli posiadaczami samoistnymi, a nie tylko osobami faktycznie korzystającymi z nieruchomości za zgodą innych.

Trzeba też pamiętać o szczególnych zasadach ochrony właściciela małoletniego. Zgodnie z art. 173 Kodeksu cywilnego zasiedzenie przeciwko małoletniemu właścicielowi nie może skończyć się wcześniej niż po upływie dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności. Podobne znaczenie mogą mieć przepisy o zawieszeniu i przerwaniu biegu terminów, stosowane odpowiednio do zasiedzenia na podstawie art. 175 Kodeksu cywilnego.

Jakie dowody przygotować do sprawy o zasiedzenie?

Wnioskodawca powinien przygotować dowody pokazujące ciągłe i samoistne posiadanie nieruchomości. Przydatne będą dokumenty podatkowe, potwierdzenia opłat za media, rachunki za remonty, umowy, decyzje administracyjne, korespondencja z urzędami, zdjęcia, mapy, wypisy z ewidencji gruntów oraz odpis księgi wieczystej, jeżeli jest prowadzona.

Bardzo ważne są również zeznania świadków: sąsiadów, dalszej rodziny, osób wykonujących remonty albo osób, które przez lata widziały, kto faktycznie decydował o nieruchomości. Świadkowie powinni umieć powiedzieć nie tylko, kto mieszkał w domu, ale także kto zachowywał się jak właściciel i czy inni spadkobiercy interesowali się nieruchomością.

Samo opłacanie podatku od nieruchomości jest pomocne, ale zwykle nie wystarcza. Podatek może płacić także współwłaściciel, członek rodziny albo osoba pomagająca właścicielowi. Dlatego najlepiej łączyć dowody finansowe z dowodami faktycznego, wyłącznego zarządzania nieruchomością.

Wniosek o zasiedzenie i nieznani spadkobiercy

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia składa się do sądu rejonowego właściwego według położenia nieruchomości. We wniosku trzeba dokładnie oznaczyć nieruchomość, wskazać, kto i od kiedy ją posiadał, określić żądaną datę zasiedzenia oraz wskazać uczestników postępowania, czyli osoby, których praw może dotyczyć rozstrzygnięcie.

Uczestnikami będą przede wszystkim osoby ujawnione w księdze wieczystej albo ich spadkobiercy. Jeżeli część osób zmarła, trzeba ustalić ich następców prawnych na podstawie aktów stanu cywilnego i dostępnych informacji rodzinnych. Jeżeli adresu uczestnika nie można ustalić, można wnosić o ustanowienie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Jeżeli krąg zainteresowanych nie jest znany, w sprawach o zasiedzenie sąd może posługiwać się ogłoszeniami.

Co do zasady od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości pobierana jest opłata stała 2000 zł. Do tego mogą dojść koszty odpisów dokumentów, ogłoszeń, wypisów geodezyjnych, pełnomocnika albo kuratora. W razie trudnej sytuacji majątkowej można rozważyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych.

Co zrobić po prawomocnym postanowieniu?

Po uzyskaniu prawomocnego postanowienia o zasiedzeniu należy zadbać o ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej. Jeżeli nieruchomość nie ma księgi, może być potrzebne jej założenie. W praktyce konieczne bywa także uporządkowanie danych w ewidencji gruntów i budynków.

Nabycie własności przez zasiedzenie może rodzić obowiązki podatkowe. Dlatego po zakończeniu postępowania warto ustalić, jakie zgłoszenia i rozliczenia są wymagane w konkretnej sytuacji. Znaczenie mogą mieć także nakłady poniesione na nieruchomość i jej wartość.

FAQ

Czy można zasiedzieć nieruchomość po własnej rodzinie?

Tak, ale w praktyce jest to trudniejsze niż przy nieruchomości osoby obcej. Trzeba wykazać, że posiadacz władał nieruchomością jak właściciel, a przy współwłasności także to, że posiadał udziały innych osób dla siebie, w sposób wyraźny i długotrwały.

Czy płacenie podatku od nieruchomości wystarczy do zasiedzenia?

Nie zawsze. Płacenie podatku jest ważnym dowodem, ale samo w sobie zwykle nie przesądza o samoistnym posiadaniu. Sąd będzie badał także zamieszkiwanie, remonty, sposób korzystania, decyzje dotyczące nieruchomości i zachowanie wobec innych spadkobierców.

Co zrobić, jeśli nie znamy wszystkich spadkobierców?

Trzeba ustalić ich tak daleko, jak jest to możliwe, korzystając z aktów stanu cywilnego, księgi wieczystej, dokumentów rodzinnych i informacji z urzędów. Jeżeli mimo starań nie da się ustalić adresu lub kręgu osób, można wnosić do sądu o ogłoszenia albo ustanowienie kuratora.

Czy mama może doliczyć czas posiadania babci?

Może to być możliwe, ale zależy od faktów. Trzeba wykazać, że babcia była posiadaczem samoistnym oraz że posiadanie przeszło na mamę, na przykład w drodze dziedziczenia albo faktycznego przekazania władania nieruchomością.

Czy sąd sam ustali wszystkich uczestników?

Sąd może podejmować czynności procesowe, ale to wnioskodawca powinien wskazać znane osoby i przedstawić informacje pozwalające ustalić zainteresowanych. Im lepiej przygotowany wniosek, tym mniejsze ryzyko zwrotu pisma, przedłużenia sprawy albo zakwestionowania postępowania.

Czy zasiedzenie zastępuje dział spadku?

Nie wprost. Zasiedzenie jest odrębną podstawą nabycia własności. Jeżeli sąd stwierdzi zasiedzenie całej nieruchomości albo określonych udziałów, postanowienie może uporządkować stan własności bez przeprowadzania działu spadku w tym zakresie.

Podsumowanie

W sprawie nieruchomości po pradziadkach trzeba najpierw ustalić, kto formalnie jest właścicielem udziałów i jak wyglądała historia posiadania. Jeżeli przez dziesięciolecia jedna linia rodziny faktycznie władała całą nieruchomością jak właściciel, zasiedzenie może być skuteczną drogą. Jeżeli jednak posiadanie miało wyłącznie charakter rodzinnego korzystania albo opłacania nieruchomości, konieczne może być przeprowadzenie postępowań spadkowych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., sygn. akt III CRN 60/86

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.