Zasiedzenie nieruchomości zamiast dziedziczenia

Nabycie praw do nieruchomości przez zasiedzenie

Najuczciwiej byłoby przeprowadzić postępowanie spadkowe i dokonać podziału majątku, ale brak możliwości znalezienia spadkobierców może być znacznym utrudnieniem. Sądzę więc, że najkorzystniej w takiej sytuacji byłoby złożyć wniosek o nabycie nieruchomości przez zasiedzenie na mamę, doliczając czas posiadania nieruchomości przez babcię.

Zasiedzenie – w najogólniejszym ujęciu – polega na nabyciu określonego prawa przez osobę nieuprawnioną na skutek długotrwałego wykonywania tego prawa. W konsekwencji zasiedzenie polega również na utracie prawa przez osobę dotychczas uprawnioną. Nabycie w drodze zasiedzenia ma charakter pierwotny – pomiędzy osobą, która uzyskała prawo w wyniku zasiedzenia, a osobą, która prawo to utraciła, nie ma następstwa prawnego.

Podstawową funkcją instytucji zasiedzenia jest likwidacja istniejących w długim okresie czasu rozbieżności pomiędzy stanem prawnym a stanem faktycznym. Innymi słowy, zasiedzenie prowadzi do powstania sytuacji, w której osoba nieuprawniona, ale faktycznie wykonująca określone prawo przez dłuższy czas, staje się osobą uprawnioną.

W prawie polskim zasiedzenie uregulowane zostało w art. 172-176 i 292 Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz w art. 606-610 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

W świetle powyższej regulacji przedmiotem nabycia w drodze zasiedzenia w odniesieniu do nieruchomości mogą być jedynie niektóre spośród praw rzeczowych: prawo własności, prawo użytkowania wieczystego oraz pewne służebności gruntowe.

Przesłanki nabycia praw dotyczących nieruchomości w drodze zasiedzenia

Przesłankami nabycia praw dotyczących nieruchomości w drodze zasiedzenia są samoistne posiadanie oraz upływ określonego czasu. Przesłanki te muszą być spełnione łącznie.

Nabycie w drodze zasiedzenia następuje z mocy prawa. Wydane przez sąd postanowienie stwierdzające zasiedzenie (w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia) ma charakter deklaratywny, co oznacza, iż w wydanym orzeczeniu sąd jedynie potwierdza, że skutek zasiedzenia w postaci nabycia prawa nastąpił z upływem określonego terminu. W związku z deklaratywnym charakterem orzeczenia sądu stwierdzającego zasiedzenie przyjmuje się, że niedopuszczalna jest odmowa stwierdzenia zasiedzenia z powołaniem się na art. 5 Kodeksu cywilnego (zobacz S. Rudnicki „Nowe problemy zasiedzenia” w: „Monitor Prawniczy” 1996 r. nr 7 s. 230).

Nabycie praw w drodze zasiedzenia jest dopuszczalne bez względu na treść księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, której dotyczy nabywane prawo. A zatem przykładowo, nabycie przez zasiedzenie prawa własności nieruchomości następuje bez względu na to, czy samoistny posiadacz nieruchomości został, czy też nie został ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel. W ten sposób w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia może dojść do obalenia wynikającego z art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (j.t. Dz. U. 2001 r. Nr 124, poz. 1361) domniemania zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Posiadacz samoistny

Posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabywa jej własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie przez określony czas jako posiadacz samoistny (art. 172 § 1 K.c.). Wynika z tego, że jedną z przesłanek nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia stanowi nieprzerwane samoistne posiadanie nieruchomości.

Posiadanie – w najogólniejszym ujęciu – jest szczególnym stanem faktycznym polegającym na rzeczywistym władztwie nad rzeczą, odpowiadającym w swym zakresie władztwu wynikającemu z określonego prawa. Rzeczywiste władztwo nad rzeczą oznacza, że posiadacz ma faktyczną, realną możliwość władania rzeczą (zobacz J. Ignatowicz „Prawo rzeczowe” Warszawa 2000 r. s. 301-304; S. Rudnicki „Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe” Warszawa 2001 r. s. 458). W literaturze i orzecznictwie przyjmuje się, iż – w świetle prawa polskiego – na posiadanie składają się dwa elementy: element fizyczny polegający na faktycznej możności władania rzeczą oraz element psychiczny oznaczający wolę wykonywania określonego prawa dla siebie, we własnym imieniu. Od posiadania należy odróżnić dzierżenie (art. 338 K.c.), w którym nie występuje element wykonywania określonego prawa dla siebie oraz władztwo prekaryjne – sprowadzające się do faktycznego korzystania z rzeczy udostępnionej korzystającemu grzecznościowo. Do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia prowadzi wyłącznie posiadanie, a nie dzierżenie ani władztwo prekaryjne. Ponadto musi to być posiadanie niezgodne z prawem, ponieważ prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia nie może uzyskać jej właściciel.

Do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia prowadzi tylko posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c. posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy zatem do czynienia wówczas, gdy po stronie władającego istnieje zarówno rzeczywista możność władania nieruchomością w takim zakresie, jaki odpowiada zakresowi uprawnień właściciela jak i manifestowana w sposób postrzegalny dla otoczenia wola władania nieruchomością jak właściciel we własnym imieniu (zobacz: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r.; III CRN 60/86; OSNCP 1987 r. nr 9 poz. 138; zobacz orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r.; CR 961/60; „Nowe Prawo” 1962 r. nr 12 s. 1688-1689). Bez znaczenia pozostaje okoliczność, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Do nabycia prawa własności nieruchomości nie prowadzi natomiast posiadanie zależne, w ramach którego posiadacz włada nieruchomością nie jak jej właściciel lecz jak osoba, której przysługuje inne prawo dotyczące nieruchomości (zobacz: art. 336 K.c.). Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. A zatem osoba powołująca się na okoliczność, że władający rzeczą jest dzierżycielem, posiadaczem zależnym lub wykonuje władztwo prekaryjne, musi udowodnić swe twierdzenie.

Ciągłość posiadania

Do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia prowadzi jedynie posiadanie nieprzerwane przez określony czas.

Oznacza to, że uzyskanie prawa przez zasiedzenie wchodzi w grę jedynie wówczas, gdy posiadacz władał nieruchomością jak właściciel w sposób ciągły. W tym zakresie istotne znaczenie praktyczne mają regulacje zawarte w art. 340 oraz art. 345 K.c. Zgodnie z art. 340 zdanie 1 K.c. domniemywa się ciągłość posiadania. A zatem posiadacz samoistny nie musi dowodzić, iż posiada nieruchomość w sposób ciągły. Ciężar dowodu spoczywa natomiast na osobie, która twierdzi, że doszło do przerwy posiadania. Stosownie do art. 340 zdanie 2 K.c. niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. Przyjmuje się, że przez przeszkodę przemijającą należy rozumieć przeszkodę mającą charakter czasowy, a wywołaną czynnikami obiektywnymi jak np. choroba czy klęski żywiołowe (zobacz bliżej S. Rudnicki „Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe” Warszawa 2001 r. s. 466). W myśl art. 345 K.c. posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane. Przepis ten tworzy fikcję prawną ciągłości posiadania dla sytuacji, w której posiadacz samoistny bezprawnie pozbawiony posiadania, odzyskał je następnie w sposób zgodny z prawem.

Bieg terminu zasiedzenia

Z przepisu art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że drugą – obok samoistnego posiadania – przesłanką nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest upływ czasu. Uzyskanie własności przez zasiedzenie następuje tylko wówczas, gdy zasiadujący posiadał nieruchomość przez określony czas.

Nabycie prawa własności nieruchomości następuje po upływie dwudziestu lub trzydziestu lat od uzyskania posiadania prowadzącego do zasiedzenia (art. 172 K.c.). Długość terminu zasiedzenia uzależniona jest od tego, czy w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie posiadacz był w dobrej czy też w złej wierze – w opisanej sprawie nie ma mowy o dobrej wierze.

Bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się w dniu, w którym nastąpiło objęcie nieruchomości w posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia. Kończy się natomiast z upływem dnia, który datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a więc dniowi objęcia w posiadanie samoistne (art. 112 K.c.).

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń (art. 175 K.c.). Oznacza to, że długość terminów zasiedzenia nie może być modyfikowana w drodze czynności prawnych (art. 119 w związku z art. 175 K.c.), ulegają one zawieszeniu oraz przerwaniu w razie spełnienia przesłanek określonych odpowiednio w art. 121 oraz w art. 123-124 K.c. W przypadku zawieszenia biegu terminu do okresu posiadania prowadzącego do zasiedzenia nie wlicza się czasu, w którym bieg terminu był zawieszony. W przypadku przerwania biegu terminu czas niezbędny do zasiedzenia należy liczyć od nowa – a więc niezależnie od długości czasu posiadania przed przerwą. W literaturze podkreślono, iż w całym okresie zawieszenia biegu terminu zasiedzenia musi zachodzić samoistne posiadanie nieruchomości prowadzące do zasiedzenia. W przeciwnym razie bowiem nie byłaby spełniona przesłanka zasiedzenia polegająca na istnieniu samoistnego posiadania (zobacz: E. Janeczko „Zasiedzenie”, Warszawa – Zielona Góra 1999 r. s. 127).

Możliwość wstrzymania zakończenia biegu terminu zasiedzenia

W przepisach przewidziano również możliwość wstrzymania zakończenia biegu terminu zasiedzenia. W takim przypadku termin zasiedzenia biegnie, jednakże jego zakończenie uzależnione jest od określonych okoliczności. Innymi słowy, zasiedzenie nie następuje tak długo, jak długo zachodzą pewne szczególne okoliczności. Jeśli właściciel nieruchomości jest małoletni, bieg terminu zasiedzenia tejże nieruchomości nie może skończyć się wcześniej, aniżeli przed upływem dwóch lat od uzyskania przez właściciela pełnoletności (art. 173 K.c.). Jeśli natomiast właściciel nie jest małoletni, lecz nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych lub jeśli istnieje podstawa do jego całkowitego ubezwłasnowolnienia, bieg terminu zasiedzenia nie może skończyć się wcześniej, niż przed upływem dwóch lat od ustanowienia dla niego przedstawiciela ustawowego lub ustania przyczyny jego ustanowienia albo ustania podstaw do całkowitego ubezwłasnowolnienia (art. 122 § 1 oraz 3 w związku z art. 175 K.c.).

W pewnych szczególnych przypadkach samoistny posiadacz nieruchomości może doliczyć do czasu, przez który sam posiada nieruchomość, czas posiadania nieruchomości swego poprzednika prawnego. Stosownie do art. 176 K.c. może to nastąpić, jeżeli podczas biegu terminu zasiedzenia doszło do przeniesienia posiadania (art. 348-351 K.c.; przeniesienie posiadania nie zachodzi oczywiście wówczas, gdy obecny posiadacz objął nieruchomość w posiadanie niezależnie od poprzedniego posiadacza) lub też jeśli obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza. Z regulacji tej wynika, że doliczenie czasu posiadania wchodzi w grę jedynie wówczas, gdy zarówno poprzednikowi jak i następcy prawnemu przysługiwało posiadanie samoistne (a nie posiadanie zależne lub dzierżenie) prowadzące do zasiedzenia (a więc – w szczególności – poprzednik nie był właścicielem nieruchomości). W sytuacji, w której poprzedni posiadacz objął nieruchomość w posiadanie w złej wierze, doliczenie czasu posiadania jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy wraz z czasem posiadania przez kolejnego posiadacza da co najmniej trzydzieści lat (art. 176 § 1 zdanie 2 K.c.).

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości

Właściwym dla rozpatrzenia wniosku jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Stronami postępowania są:

• wnioskodawca, tj. osoba (fizyczna lub prawna) występująca z inicjatywą rozstrzygnięcia sprawy,
  oraz
• uczestnik, tj. osoba, której interesu prawnego dotyczy rozstrzygnięcie sprawy.

Wnioskodawca ma obowiązek podać adres, pod który sąd może doręczyć odpis wniosku oraz inne pisma i zawiadomienia oraz wezwania. Bez skutecznego prawnie doręczenia sprawa nie będzie mogła być rozstrzygnięta. Dla osób, których adres lub miejsce pobytu nie jest znane, może być ustanowiony pełnomocnik.

Z uwagi na brak znajomości adresów najlepiej złożyć wniosek o wezwanie przez sąd spadkobierców po zmarłych właścicielach nieruchomości przez ogłoszenie w prasie. Jest to praktykowane przez sąd.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.