Jak odzyskać spłatę za udział w mieszkaniu ze spadku

Stwierdzenie nabycia spadku a prawo do pieniędzy za udział

W sprawach dotyczących mieszkania odziedziczonego przez kilka osób trzeba odróżnić dwa etapy. Pierwszy etap to stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia. Ten dokument wskazuje, kto jest spadkobiercą i jaki udział w spadku mu przysługuje.

Nie oznacza to jednak, że osoba mająca mniejszy udział może od razu żądać od większościowego spadkobiercy zapłaty równowartości udziału, jeśli nie było jeszcze działu spadku ani umowy między spadkobiercami. Do czasu działu spadku współspadkobiercy pozostają we wspólności majątku spadkowego, a mieszkanie jest składnikiem tej wspólności.

Praktycznie oznacza to, że jeżeli jedna osoba posiada większość udziałów i nie chce dobrowolnie rozliczyć pozostałych, najczęściej trzeba doprowadzić do formalnego działu spadku. Wniosek powinien obejmować cały majątek spadkowy albo wyraźnie wskazywać, że chodzi o dział obejmujący konkretny składnik, na przykład lokal mieszkalny, jeżeli jest to dopuszczalne w danej sprawie.

Zobacz również: ustalenie masy spadkowej przez sąd

Jak doprowadzić do działu spadku mieszkania?

Dział spadku może być umowny albo sądowy. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowny dział spadku wymaga co do zasady aktu notarialnego. Jest to najszybsza droga, ale wymaga zgody wszystkich spadkobierców co do sposobu rozliczenia, wartości mieszkania, wysokości spłat i terminów zapłaty.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, pozostaje wniosek do sądu o dział spadku. We wniosku warto wskazać proponowany sposób podziału, na przykład przyznanie mieszkania większościowemu spadkobiercy z obowiązkiem spłaty pozostałych, sprzedaż lokalu na wolnym rynku albo inny sposób zgodny z interesem uczestników.

Zgodnie z art. 681 Kodeksu postępowania cywilnego we wniosku o dział spadku należy powołać postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia, a także wskazać składniki majątku, które mają zostać objęte działem.

W sprawie o dział spadku sąd ustala skład i wartość majątku spadkowego. Przy mieszkaniu istotna jest aktualna wartość rynkowa lokalu, dlatego przy sporze między spadkobiercami często konieczna jest opinia biegłego rzeczoznawcy. Wartość ta ma bezpośrednie znaczenie dla wysokości spłat.

Sposoby rozliczenia mieszkania między spadkobiercami

Jeżeli mieszkanie jest głównym składnikiem spadku, w praktyce najczęściej rozważane są trzy rozwiązania.

• Przyznanie mieszkania jednemu spadkobiercy ze spłatą pozostałych. To częste rozwiązanie, gdy jeden ze spadkobierców mieszka w lokalu albo jest w stanie spłacić innych. Sąd powinien określić wysokość spłat, terminy zapłaty, odsetki oraz ewentualne zabezpieczenie.
• Sprzedaż mieszkania i podział ceny. Jeżeli nikt nie chce albo nie może przejąć lokalu ze spłatą, spadkobiercy mogą uzgodnić sprzedaż na wolnym rynku. Zwykle pozwala to uzyskać lepszy wynik niż sprzedaż egzekucyjna.
• Sprzedaż sądowa lub egzekucyjna. To rozwiązanie ostateczne, stosowane przy braku zgody i braku możliwości innego podziału. Może być mniej korzystne ekonomicznie, ponieważ wiąże się z dodatkowymi kosztami i ryzykiem uzyskania ceny niższej niż przy spokojnej sprzedaży rynkowej.

Podstawą rozliczeń przy zniesieniu współwłasności jest między innymi art. 212 Kodeksu cywilnego. Jeżeli sąd przyznaje rzecz jednej osobie, może zasądzić spłaty albo dopłaty. Termin ich uiszczenia przy rozłożeniu na raty nie powinien przekraczać 10 lat, chyba że przepisy szczególne albo zgoda uprawnionych prowadzą do innego ukształtowania rozliczenia w konkretnym stanie faktycznym.

Co zrobić, gdy większościowy spadkobierca nie chce zapłacić?

Najpierw trzeba sprawdzić, jaki dokument już istnieje. Jeżeli jest tylko postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, to zasadniczo nie jest ono podstawą do egzekucji pieniędzy za udział w mieszkaniu. W takiej sytuacji należy dążyć do umownego albo sądowego działu spadku.

Jeżeli natomiast sąd wydał już prawomocne postanowienie o dziale spadku, w którym przyznał mieszkanie jednemu spadkobiercy i zasądził spłaty na rzecz pozostałych, sytuacja jest inna. Wtedy uprawniony do spłaty powinien wystąpić o odpis orzeczenia z klauzulą wykonalności, a następnie może złożyć wniosek egzekucyjny do komornika.

Egzekucja może być prowadzona z rachunku bankowego, wynagrodzenia, ruchomości, wierzytelności, a w ostateczności także z nieruchomości dłużnika. Wybór sposobu egzekucji zależy od majątku osoby zobowiązanej do spłaty i od treści tytułu wykonawczego.

Jeżeli zobowiązany opóźnia się z zapłatą, warto także sprawdzić, czy w orzeczeniu wskazano odsetki. Jeżeli odsetek nie określono albo termin zapłaty jest niejasny, konieczna może być dokładniejsza analiza orzeczenia i akt sprawy.

Czy można żądać rozliczenia za korzystanie z mieszkania?

W sporach spadkowych często pojawia się problem, że jeden ze spadkobierców faktycznie korzysta z całego lokalu, a pozostali nie mają z niego żadnej korzyści. W takim przypadku, zależnie od okoliczności, można rozważyć zgłoszenie w sprawie działowej roszczeń o rozliczenie pożytków, nakładów, wydatków albo korzystania z rzeczy ponad przysługujący udział.

Nie każde samo zamieszkiwanie w lokalu automatycznie oznacza obowiązek zapłaty pozostałym. Znaczenie ma między innymi to, czy pozostali współspadkobiercy byli wyłączeni z korzystania, czy zgłaszali sprzeciw, czy mieszkanie przynosiło dochód, kto ponosił opłaty oraz czy były dokonywane nakłady na lokal.

Takie roszczenia najlepiej zgłaszać możliwie wcześnie w postępowaniu działowym, z podaniem kwot, okresów i dowodów. Mogą nimi być korespondencja między spadkobiercami, potwierdzenia opłat, umowy najmu, dokumenty dotyczące remontów albo dowody prób dopuszczenia do współkorzystania z lokalu.

Jak uniknąć niekorzystnej licytacji?

Licytacja komornicza lub sprzedaż sądowa mieszkania bywa rozwiązaniem ostatecznym, gdy spadkobiercy nie potrafią porozumieć się co do przejęcia lokalu albo sprzedaży na wolnym rynku. Nie zawsze jest to rozwiązanie najlepsze finansowo, ponieważ dochodzą koszty postępowania i ryzyko niższej ceny sprzedaży.

Jeżeli wszyscy spadkobiercy widzą, że spór zmierza do przymusowej sprzedaży, warto rozważyć ugodę. Może ona przewidywać sprzedaż lokalu przez wskazane biuro nieruchomości, minimalną cenę, termin obniżenia ceny, podział kosztów pośrednika oraz sposób podziału środków po spłacie ewentualnych długów związanych z lokalem.

Ugoda może zostać zawarta przed sądem, przed mediatorem albo u notariusza, jeżeli obejmuje rozporządzenie nieruchomością. Dobrze przygotowana ugoda powinna precyzyjnie określać terminy płatności, skutki opóźnienia, ewentualne zabezpieczenia oraz to, kto ponosi koszty czynności.

Przedawnienie zasądzonej spłaty

Nie warto odkładać egzekucji zasądzonej spłaty na wiele lat. Roszczenia stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu albo ugodą co do zasady przedawniają się z upływem terminu wynikającego z Kodeksu cywilnego, a roszczenia o świadczenia okresowe, w tym część odsetek, mogą przedawniać się krócej.

Jeżeli sprawa trwa już kilka lat, należy sprawdzić datę uprawomocnienia się orzeczenia, termin płatności spłaty oraz to, czy podejmowano czynności przerywające bieg przedawnienia. W praktyce najbezpieczniej nie zwlekać z uzyskaniem klauzuli wykonalności i skierowaniem sprawy do komornika, jeżeli dłużnik nie płaci dobrowolnie.

FAQ

Czy sam udział w spadku pozwala żądać natychmiastowej zapłaty?

Nie zawsze. Udział potwierdzony w postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku oznacza prawo do części spadku, ale nie przesądza jeszcze sposobu rozliczenia mieszkania. Do uzyskania pieniędzy zwykle potrzebny jest dział spadku albo umowa między spadkobiercami.

Czy większościowy spadkobierca może sam zatrzymać mieszkanie?

Nie powinien samodzielnie narzucać pozostałym rozliczenia. Jeżeli nie ma zgody wszystkich spadkobierców, o przyznaniu mieszkania jednej osobie i wysokości spłat może rozstrzygnąć sąd w postępowaniu o dział spadku.

Czy sąd zawsze zarządzi licytację mieszkania?

Nie. Licytacja lub sprzedaż przymusowa jest zwykle rozwiązaniem ostatecznym. Sąd może przyznać lokal jednemu ze spadkobierców za spłatą albo zaakceptować zgodną propozycję sprzedaży mieszkania na wolnym rynku.

Co zrobić, jeśli spłata została zasądzona, ale dłużnik nie płaci?

Należy uzyskać tytuł wykonawczy, czyli najczęściej odpis prawomocnego orzeczenia z klauzulą wykonalności. Następnie można skierować wniosek egzekucyjny do komornika i wskazać znane składniki majątku dłużnika.

Czy można żądać odsetek od zaległej spłaty?

Tak, jeżeli wynika to z orzeczenia, ugody albo przepisów o opóźnieniu w zapłacie. Trzeba ustalić termin wymagalności spłaty, ponieważ od niego zależy, od kiedy można naliczać odsetki.

Podsumowanie

Jeżeli spadkobierca większościowy nie chce rozliczyć pozostałych z udziałów w mieszkaniu, trzeba najpierw ustalić, na jakim etapie jest sprawa. Samo stwierdzenie nabycia spadku zwykle wymaga dalszego działania, czyli umownego albo sądowego działu spadku. Dopiero orzeczenie albo ugoda określające spłatę dają realną podstawę do żądania zapłaty konkretnej kwoty.

Gdy spłata została już prawomocnie zasądzona, nie trzeba ponownie ustalać udziałów. W takiej sytuacji najważniejsze jest uzyskanie klauzuli wykonalności i skierowanie sprawy do komornika, zanim narosną dalsze koszty i pojawi się ryzyko przedawnienia części roszczeń.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.