Jak doprowadzić do sprzedaży mieszkania po spadku

Co może zrobić spadkobierca, gdy rodzina nie chce sprzedać mieszkania?

Jeżeli mieszkanie po zmarłym ojcu przypadło kilku osobom, powstaje wspólność majątku spadkowego. Do czasu działu spadku każdy spadkobierca ma udział w całym majątku spadkowym, a nie w konkretnym pokoju czy wydzielonej części lokalu. Oznacza to, że jeden spadkobierca nie może skutecznie zmusić pozostałych do podpisania aktu sprzedaży u notariusza, ale może doprowadzić do sądowego działu spadku.

Najpierw warto ustalić, czy zostało już przeprowadzone postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku albo czy sporządzono notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Bez formalnego wykazania, kto dziedziczy i w jakich udziałach, trudno skutecznie przeprowadzić dalszy podział mieszkania.

Jeżeli wszyscy spadkobiercy zgadzają się na sprzedaż mieszkania i podział ceny, najprostsze rozwiązanie to wspólna sprzedaż lokalu albo umowny dział spadku u notariusza. Gdy choć jedna osoba odmawia, pozostaje wniosek do sądu o dział spadku, ewentualnie połączony ze zniesieniem współwłasności.

Dział spadku i zniesienie współwłasności mieszkania

Podstawowym instrumentem jest wniosek o dział spadku. Jeżeli w skład spadku wchodzi mieszkanie, sąd powinien rozstrzygnąć, co dalej stanie się z tym lokalem oraz w jaki sposób zostaną rozliczeni spadkobiercy.

Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo powodowałby istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. W praktyce lokal mieszkalny najczęściej nie nadaje się do fizycznego podziału na odrębne samodzielne lokale, dlatego sąd rozważa inne sposoby zakończenia wspólności.

Najczęstsze warianty rozstrzygnięcia to:

• przyznanie mieszkania jednemu albo kilku spadkobiercom z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• sprzedaż mieszkania i podział ceny między spadkobierców według ich udziałów,
• zatwierdzenie zgodnego sposobu działu, jeżeli uczestnicy dojdą do porozumienia w toku sprawy.

Art. 212 Kodeksu cywilnego przewiduje, że rzecz, której nie da się podzielić, może zostać przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów postępowania cywilnego. Jeżeli sąd ustala spłaty lub dopłaty, oznacza także termin i sposób ich zapłaty, a w razie potrzeby również sposób zabezpieczenia. Rozłożenie spłat na raty nie może co do zasady przekraczać łącznie dziesięciu lat.

Czy sąd zawsze nakaże sprzedaż mieszkania?

Nie. Sprzedaż sądowa jest możliwa, ale nie zawsze jest pierwszym wyborem. Jeżeli któryś ze spadkobierców chce przejąć mieszkanie i ma realną możliwość spłaty pozostałych, sąd może przyznać lokal tej osobie. W takiej sytuacji spadkobierca niewładający mieszkaniem otrzymuje zasądzoną spłatę odpowiadającą wartości jego udziału.

Sprzedaż lokalu może być bardziej prawdopodobna, gdy nikt nie chce lub nie jest w stanie przejąć mieszkania ze spłatą, gdy spadkobiercy konsekwentnie odmawiają porozumienia albo gdy inny sposób działu byłby nieracjonalny. Trzeba jednak pamiętać, że sprzedaż w trybie sądowym może być mniej korzystna ekonomicznie niż dobrowolna sprzedaż rynkowa, dlatego często sama perspektywa takiego rozstrzygnięcia skłania rodzinę do ugody.

Jak przygotować wniosek do sądu?

Wniosek o dział spadku powinien wskazywać uczestników postępowania, podstawę dziedziczenia, skład majątku spadkowego, wartość mieszkania oraz proponowany sposób działu. Do wniosku zwykle dołącza się m.in. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, odpis księgi wieczystej, dokumenty dotyczące lokalu i dowody potwierdzające ewentualne nakłady lub poniesione koszty.

W petitum wniosku można zaproponować przykładowo przyznanie mieszkania matce albo jednemu z rodzeństwa z obowiązkiem spłaty udziału męża. Można także wnosić o sprzedaż lokalu i podział środków, jeżeli przejęcie mieszkania przez jednego spadkobiercę nie jest realne. Ostateczna decyzja należy jednak do sądu, który bierze pod uwagę przepisy, stanowiska uczestników, wartość lokalu oraz okoliczności konkretnej sprawy.

Jeżeli spadkobiercy są w stanie uzgodnić warunki, mogą zawrzeć ugodę sądową. To często pozwala skrócić postępowanie i uniknąć kosztów oraz ryzyka sprzedaży przymusowej.

Koszty utrzymania mieszkania i korzystanie z lokalu

Sam fakt, że mąż nie mieszka w odziedziczonym lokalu, nie oznacza automatycznie, że nie ponosi żadnych ciężarów związanych z nieruchomością. Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

W praktyce oznacza to, że opłaty konieczne dla utrzymania mieszkania mogą obciążać wszystkich współwłaścicieli proporcjonalnie do udziałów. Jednocześnie spadkobierca, który faktycznie sam korzysta z lokalu z wyłączeniem innych, może być zobowiązany do rozliczeń z pozostałymi, jeżeli korzystanie przekracza jego udział lub uniemożliwia innym współkorzystanie. Takie roszczenia zależą jednak od okoliczności i powinny być dobrze udokumentowane.

W sprawie o dział spadku można zgłaszać także roszczenia o rozliczenie nakładów, wydatków, pobranych pożytków albo innych rozliczeń między spadkobiercami związanych z majątkiem spadkowym. Warto zrobić to precyzyjnie, ponieważ późniejsze dochodzenie niektórych roszczeń może być utrudnione.

Ugoda, notariusz czy sąd?

Jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni, najszybszą drogą jest dział spadku u notariusza. Przy nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego. W umowie można ustalić, kto przejmuje mieszkanie, jaka spłata przysługuje pozostałym, kiedy ma nastąpić zapłata i jak zabezpieczyć jej wykonanie.

Jeżeli choć jeden spadkobierca nie zgadza się na sprzedaż, spłatę albo podpisanie aktu notarialnego, notariusz nie rozwiąże sporu. Wtedy konieczne jest postępowanie sądowe. Sąd nie potrzebuje jednomyślności uczestników, aby dokonać działu spadku, choć zgodne stanowisko stron może znacząco przyspieszyć sprawę.

FAQ

Czy jeden spadkobierca może sprzedać całe mieszkanie bez zgody pozostałych?

Nie. Może rozporządzać swoim udziałem, ale nie może samodzielnie sprzedać całej nieruchomości należącej także do innych spadkobierców. Aby doprowadzić do sprzedaży całego lokalu bez zgody rodziny, trzeba zwykle przeprowadzić sądowy dział spadku.

Czy sąd może zmusić spadkobierców do sprzedaży mieszkania?

Sąd może zarządzić sprzedaż nieruchomości, jeżeli jest to właściwy sposób zniesienia wspólności. Nie jest to jednak automatyczne. Sąd może też przyznać mieszkanie jednemu spadkobiercy z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Czy spadkobierca, który nie mieszka w lokalu, musi płacić czynsz?

Co do zasady współwłaściciele ponoszą ciężary i wydatki związane z rzeczą wspólną proporcjonalnie do udziałów. Możliwe są jednak dodatkowe rozliczenia, zwłaszcza gdy z mieszkania korzystają tylko niektórzy spadkobiercy.

Czy dział spadku można zrobić u notariusza?

Tak, ale tylko wtedy, gdy wszyscy spadkobiercy są zgodni co do sposobu podziału. Jeżeli w skład spadku wchodzi mieszkanie, umowny dział spadku wymaga aktu notarialnego.

Czy w sprawie o dział spadku można rozliczyć nakłady na mieszkanie?

Tak, w postępowaniu działowym można zgłaszać roszczenia dotyczące nakładów, wydatków, pożytków i innych rozliczeń związanych z majątkiem spadkowym. Trzeba je jednak konkretnie opisać i udowodnić.

Podsumowanie

Spadkobierca nie musi pozostawać bezterminowo we współwłasności mieszkania tylko dlatego, że pozostali członkowie rodziny nie chcą go sprzedać ani spłacić jego udziału. Jeżeli nie ma zgody na notarialny dział spadku, można złożyć do sądu wniosek o dział spadku i zaproponować konkretny sposób zakończenia wspólności.

Najczęściej w grę wchodzi przyznanie mieszkania jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem spłaty albo sprzedaż lokalu i podział ceny. W tej samej sprawie warto rozważyć zgłoszenie rozliczeń dotyczących kosztów utrzymania, nakładów i korzystania z mieszkania przez niektórych spadkobierców.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.