Darowizna mieszkania otrzymanego ze spadku – podatki i ulgi

Pan Roman otrzymał po siostrze mieszkanie na podstawie testamentu. Następnie chce przekazać je córce w darowiźnie. Córka rozważa sprzedaż lokalu i przeznaczenie pieniędzy na spłatę kredytu mieszkaniowego albo zakup działki budowlanej. W takiej sprawie trzeba osobno ocenić: podatek od nabycia spadku przez pana Romana, podatek od darowizny na rzecz córki oraz ewentualny PIT od sprzedaży mieszkania przez córkę.

Poniższe zasady odpowiadają stanowi prawnemu na 11 października 2026 r. Wynik podatkowy zależy jednak od dokumentów spadkowych, daty nabycia, darowizny i sprzedaży oraz sposobu wydatkowania pieniędzy ze sprzedaży.

Zwolnienie z podatku od spadków i darowizn przy spadku po siostrze

Nabycie mieszkania po siostrze może korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, ponieważ rodzeństwo należy do najbliższej rodziny wskazanej w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zwolnienie obejmuje m.in. małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. W bardziej oddalonych relacjach rodzinnych zasady bywają inne, co dobrze pokazuje przypadek, gdy rozważa się spadek po siostrze dziadka a podatek.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest terminowe zgłoszenie nabycia na formularzu SD-Z2 do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Przy dziedziczeniu termin 6 miesięcy liczy się zasadniczo od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia albo wydania europejskiego poświadczenia spadkowego. Jeżeli mamy do czynienia nie z dziedziczeniem, lecz z zapisem zwykłym, termin należy oceniać według momentu wykonania zapisu.

Jeżeli nabycie mieszkania po siostrze nie zostało zgłoszone w terminie, samo późniejsze przekazanie mieszkania córce nie naprawia tego uchybienia. Od 7 stycznia 2026 r. art. 4c ustawy o podatku od spadków i darowizn pozwala jednak w określonych sytuacjach przywrócić termin zgłoszenia z art. 4a. Podatnik musi złożyć wniosek i uprawdopodobnić, że uchybienie nastąpiło bez jego winy. Nie jest to automatyczny dodatkowy termin po każdym spóźnieniu.

Wniosek o przywrócenie terminu należy wnieść do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w ciągu 7 dni od ustania przyczyny uchybienia, jednocześnie składając zaległe SD-Z2. Samego 7-dniowego terminu na ten wniosek nie można przywrócić. Do tej procedury stosuje się odpowiednio art. 162 § 2 i 3 oraz art. 163 § 1 i 3 Ordynacji podatkowej. O skutkach niezłożenia zgłoszenia szerzej informuje poradnik o niezgłoszeniu spadku do urzędu skarbowego.

Przepisy przejściowe ograniczają zastosowanie nowego rozwiązania. Przywrócenie terminu jest dostępne dla nabyć od 7 stycznia 2026 r., a dla wcześniejszych tylko wtedy, gdy termin na SD-Z2 nie upłynął jeszcze do tego dnia (art. 2 ust. 1 ustawy z 21 listopada 2025 r.). Jeżeli termin zgłoszenia upłynął przed 7 stycznia 2026 r., nowelizacja nie otwiera go ponownie. Wówczas osobno trzeba ocenić obowiązek podatkowy, ewentualny obowiązek złożenia zeznania oraz przedawnienie.

Darowizna mieszkania dla córki a SD-Z2

Przekazanie mieszkania córce również mieści się w zwolnieniu dla najbliższej rodziny. Córka jest zstępną darczyńcy, a więc należy do tzw. grupy zerowej. Trzeba jednak pamiętać, że darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Przy nabyciu na podstawie umowy w formie aktu notarialnego obowiązek samodzielnego zgłoszenia SD-Z2 zasadniczo nie występuje, ponieważ notariusz przekazuje organom podatkowym informacje związane z aktem.

Inne reguły zgłaszania mogą dotyczyć darowizn dokonywanych bez aktu notarialnego, np. darowizny pieniędzy. Przy przekazaniu mieszkania córce w formie aktu notarialnego nie trzeba ponownie składać SD-Z2 tylko dlatego, że ojciec wcześniej odziedziczył ten lokal. Odrębny obowiązek pana Romana z tytułu spadku pozostaje jednak do oceny.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia

Darowizna mieszkania z ojca na córkę nie jest odpłatnym zbyciem, więc po stronie ojca co do zasady nie powstaje PIT z samego faktu przekazania lokalu. Problem podatku dochodowego może pojawić się dopiero wtedy, gdy córka sprzeda otrzymane mieszkanie.

Przy sprzedaży nieruchomości obowiązuje zasada 5 lat. Jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, trzeba rozliczyć sprzedaż w PIT-39. W przypadku córki nabyciem będzie darowizna od ojca, a nie wcześniejsze nabycie mieszkania przez ojca po siostrze. Oznacza to, że 5-letni termin dla córki liczy się od końca roku, w którym podpisano akt notarialny darowizny.

Inaczej byłoby, gdyby to pan Roman sam sprzedawał mieszkanie nabyte w spadku. Wtedy przy nieruchomości nabytej w drodze spadku 5-letni termin liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. To jednak nie przechodzi automatycznie na córkę, która nabywa lokal od ojca w drodze darowizny.

Ulga mieszkaniowa po sprzedaży darowanego mieszkania

Jeżeli córka sprzeda mieszkanie przed upływem 5 lat, stawka podatku wynosi 19% dochodu. Nie zawsze oznacza to jednak faktyczną zapłatę podatku. Dochód może korzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Termin na wydatkowanie przychodu wynosi 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Wydatki uprawniające do zwolnienia trzeba ponieść począwszy od dnia odpłatnego zbycia. Jeżeli córka przeznaczy cały przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, cały dochód może być zwolniony z PIT. Jeżeli wyda tylko część przychodu, zwolnienie będzie proporcjonalne.

Do typowych własnych celów mieszkaniowych należą m.in. zakup mieszkania lub domu, zakup gruntu pod budowę domu, budowa, rozbudowa lub remont własnego lokalu albo budynku mieszkalnego, a także spłata kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami, w tym kredytu refinansowego albo konsolidacyjnego, jeżeli spełnia ustawowe warunki. Wydatki mogą dotyczyć także nieruchomości położonej w państwie UE, EOG albo w Szwajcarii, jeżeli możliwa jest wymiana informacji podatkowych.

Zakup działki budowlanej może być własnym celem mieszkaniowym, ale nie każda działka spełnia ten warunek. Grunt powinien być przeznaczony pod budowę budynku mieszkalnego albo zmienić przeznaczenie w ustawowym terminie. Działka rekreacyjna, inwestycyjna bez związku z własnym mieszkaniem albo zakup dokonany wyłącznie w celu dalszej odsprzedaży może zostać zakwestionowany.

Przy planowaniu kolejnych czynności warto przeanalizować także optymalizację podatkową przy spadku, zwłaszcza gdy rodzina rozważa różne warianty: sprzedaż przez spadkobiercę, darowiznę dla dziecka albo późniejsze wykorzystanie środków na cele mieszkaniowe.

Jeżeli po darowiźnie planowana jest dalsza sprzedaż lokalu i reinwestycja środków, warto porównać zasady ulgi mieszkaniowej po sprzedaży odziedziczonej nieruchomości, bo znaczenie mają zarówno sposób nabycia, jak i własny cel mieszkaniowy.

Jak rozliczyć sprzedaż w PIT-39?

Jeżeli sprzedaż mieszkania przez córkę nastąpi przed upływem 5 lat, należy złożyć PIT-39 od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Zeznanie składa się niezależnie od tego, czy wystąpi podatek do zapłaty, czy podatnik wykazuje zwolnienie mieszkaniowe.

Przychodem jest cena ze sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. koszty pośrednika lub niektóre koszty aktu sprzedaży ponoszone przez sprzedającego. Przy nieruchomości otrzymanej w darowiźnie kosztem uzyskania przychodu nie jest wartość rynkowa mieszkania z dnia darowizny. Kosztem mogą być m.in. udokumentowane nakłady zwiększające wartość lokalu oraz ewentualny zapłacony podatek od spadków i darowizn w części przewidzianej przepisami.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe trzeba udokumentować. W praktyce znaczenie mają akty notarialne, potwierdzenia przelewów, umowy kredytowe, zaświadczenia bankowe, faktury VAT, dokumenty opłat administracyjnych i inne dowody pokazujące, że pieniądze ze sprzedaży zostały przeznaczone na cel mieszkaniowy podatnika.

Jeżeli podatnik zadeklaruje ulgę mieszkaniową, ale w terminie 3 lat nie wyda przychodu w deklarowanej wysokości, powinien złożyć korektę PIT-39 i zapłacić podatek wraz z odsetkami od zaległości podatkowej. Dlatego lepiej nie wpisywać w zeznaniu kwot, których nie da się realnie udokumentować.

Co powinien zrobić pan Roman i jego córka?

W opisanej sytuacji pan Roman powinien najpierw upewnić się, że prawidłowo rozliczył nabycie spadku po siostrze. Jeżeli uchybił terminowi SD-Z2, powinien sprawdzić, czy może wnioskować o jego przywrócenie z powodu braku winy i czy obejmują go przepisy przejściowe. Następnie darowizna mieszkania dla córki powinna zostać dokonana u notariusza. Po stronie córki sama darowizna nie powinna powodować podatku od spadków i darowizn, jeżeli spełnione są warunki zwolnienia dla najbliższej rodziny.

Najważniejsza decyzja dotyczy późniejszej sprzedaży. Jeżeli córka może poczekać ze sprzedażą do upływu 5 lat liczonych od końca roku otrzymania darowizny, sprzedaż nie będzie podlegała PIT i nie trzeba będzie składać PIT-39. Jeżeli sprzeda wcześniej, powinna od początku planować wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i gromadzić dokumenty.

FAQ

Czy córka musi zapłacić podatek od darowizny mieszkania od ojca?

Co do zasady nie, jeżeli darowizna jest dokonana między ojcem a córką i spełnione są warunki zwolnienia dla najbliższej rodziny. Ponieważ darowizna mieszkania wymaga aktu notarialnego, córka zasadniczo nie składa osobnego SD-Z2.

Czy ojciec zapłaci PIT od przekazania mieszkania córce?

Sama darowizna nie jest odpłatnym zbyciem, więc po stronie ojca co do zasady nie powstaje PIT. Trzeba jednak osobno ocenić, czy ojciec prawidłowo rozliczył wcześniejsze nabycie spadku po siostrze.

Czy spóźnione SD-Z2 po siostrze zawsze oznacza utratę zwolnienia?

Nie zawsze. Od 7 stycznia 2026 r., jeżeli podatnik bez własnej winy przekroczył termin, może wystąpić o jego przywrócenie, składając wniosek i zaległe SD-Z2 w ciągu 7 dni od ustania przeszkody. Uprawnienie to nie obejmuje jednak wcześniejszych nabyć, dla których termin zgłoszenia upłynął przed 7 stycznia 2026 r.

Od kiedy córka liczy 5 lat przy sprzedaży darowanego mieszkania?

Od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymała mieszkanie w darowiźnie. Dla córki nie jest decydująca data, w której mieszkanie nabyła wcześniej zmarła siostra ojca ani data nabycia spadku przez ojca. Dla porównania inne reguły stosuje się przy dziedziczeniu; osobno wyjaśniamy, jak liczyć 5 lat przy sprzedaży mieszkania ze spadku.

Czy spłata kredytu mieszkaniowego pozwala uniknąć PIT?

Może pozwolić na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, jeżeli kredyt został zaciągnięty na własne cele mieszkaniowe podatnika i spełnia ustawowe warunki. Spłatę trzeba udokumentować, a środki należy wydać w ustawowym terminie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 5 i art. 21 ust. 1 pkt 131) – tekst ustawy.
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (art. 4a i 4c) – tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 478.
4. Ustawa z dnia 21 listopada 2025 r. o zmianie ustawy o podatku od spadków i darowizn (art. 2 – przepisy przejściowe) – Dz.U. 2025 poz. 1854.
5. Ordynacja podatkowa (art. 162 § 2 i 3 oraz art. 163 § 1 i 3) – tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 622.
6. Ministerstwo Finansów: zwolnienie z podatku od spadków i darowizn w najbliższej rodzinie.
7. Ministerstwo Finansów: zbycie nieruchomości, PIT-39 i ulga mieszkaniowa.