Dziedziczenie mieszkania po siostrze dziadka a podatek
• Data: 2026-01-02 • Autor: Katarzyna Nosal
Ciocia (siostra mojego ojca) w testamencie wskazała moją córkę jako spadkobierczynię mieszkania. Jak ta kwestia ma się do wysokości podatku od spadku i darowizn? Czy są jakieś kwestie związane z odziedziczeniem mieszkania, na które należy zwrócić uwagę, a które mogą ograniczyć ten podatek?
.jpg)
Odziedziczenie nieruchomości a podatek
Niestety wnuki rodzeństwa nie znajdują się w uprzywilejowanej grupie podatkowej w zakresie podatku od spadów i darowizn. Zgodnie z art. 4a ustawy o tym podatku „zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę”.
Zstępni rodzeństwa (a taką jest wnuczka brata) należą do II grupy podatkowej, w której podatek wynosi obecnie 1893 zł 30 gr i 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł (przyjęłam te dane z uwagi na fakt, że mieszkanie z całą pewnością będzie warte ponad 23 665 zł).
Ulga mieszkaniowa
W przypadku jednak nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie w drodze dziedziczenia przez osobę z II grupy podatkowej nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu.
Trzeba jednak pamiętać, że ulga dotyczy osób, które dziedziczą mieszkanie i:
„2) nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
3) nie przysługuje im spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
4) nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi rozwiążą umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
5) będą zamieszkiwać, będąc zameldowanymi na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku i nie dokonają jego zbycia przez okres 5 lat:
a) od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego – jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku,
b) od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku – jeżeli nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego” (art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn).
Uwagi formalne do powyższego:
- przy obliczaniu równowartości 110 m2 należy więc w pierwszej kolejności ustalić czystą (pomniejszoną o długi i ciężary) wartość całego budynku lub lokalu – aby tego dokonać, od wartości rynkowej budynku lub lokalu odejmowana jest kwota przejętych długów i ciężarów odpowiadająca stosunkowi wartości budynku (lokalu) do wartości całego spadku lub darowizny;
- odliczenie dotyczy wyłącznie budynku lub lokalu – nie obejmuje ono gruntu, na którym wybudowano budynek. W przypadku nabycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w celu obliczenia wysokości ulgi, należy wyodrębnić wartość samego budynku lub lokalu.
Zatem podatek pojawi się w związku z udziałem mieszkania w gruncie, na którym jest posadowiony budynek. Tu jest duże prawdopodobieństwo, że wartość tego udziału nie przekroczy kwoty wolnej od podatku (27 090 zł). Trzeba pamiętać, że to ulga, a nie zwolnienie, co oznacza, że zeznanie podatkowe musi zostać złożone, wartości wyliczone, a jedynie ulga pomniejsza podatek. Tutaj jednak z dużym prawdopodobieństwem ulga i kwota wolna od podatku wyzeruje podatek należny.
Przykłady
Wnuczka brata dziedziczy mieszkanie po wujku
Agnieszka dowiedziała się, że jej zmarły wujek, brat jej dziadka, zapisał jej w testamencie swoje mieszkanie w Warszawie o powierzchni 65 m². Jako że jest wnuczką brata spadkodawcy, należy do II grupy podatkowej. Rynkowa wartość mieszkania wynosi 500 000 zł. Agnieszka nie ma żadnego innego mieszkania, nie jest najemcą, a po otrzymaniu spadku wprowadza się do lokalu i dokonuje zameldowania na pobyt stały w ciągu miesiąca. Zgłasza nabycie spadku w US w terminie i spełnia wszystkie warunki ulgi mieszkaniowej. W związku z tym podatek liczony będzie tylko od wartości gruntu, która wynosi 15 000 zł – poniżej kwoty wolnej od podatku (27 090 zł). Dzięki uldze Agnieszka nie zapłaci podatku, mimo że formalnie należała do mniej uprzywilejowanej grupy podatkowej.
Mężczyzna dziedziczy mieszkanie po cioci, ale posiada już inne lokum
Tomasz odziedziczył po swojej cioci (siostrze mamy) mieszkanie w Gdańsku o powierzchni 80 m². Mimo że należy do II grupy podatkowej, teoretycznie mógłby skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Problem w tym, że Tomasz posiada już inne mieszkanie, które wynajmuje. Nie zamierza się go pozbywać ani zamieszkać w nowo nabytym lokalu. W tej sytuacji nie spełnia warunków ulgi mieszkaniowej i musi zapłacić podatek od spadku. Po odjęciu kwoty wolnej i zastosowaniu odpowiedniej skali podatkowej urząd skarbowy nalicza mu podatek w wysokości 35 000 zł.
Kobieta dziedziczy udział w mieszkaniu po bracie swojej babci
Ewa odziedziczyła ½ udziału w mieszkaniu po bracie swojej babci. Wartość całego mieszkania wynosi 400 000 zł, a więc udział Ewy wart jest 200 000 zł. Ewa nie posiada innego lokalu, nie jest najemcą i po przejęciu spadku wprowadza się do odziedziczonego mieszkania oraz dokonuje meldunku na pobyt stały. Wypełnia też obowiązek złożenia zeznania podatkowego. Dzięki spełnieniu wszystkich warunków ulgi Ewa nie zapłaci podatku od tej części lokalu (do 110 m²), jednak udział w gruncie pod budynkiem o wartości 10 000 zł również zostaje doliczony – na szczęście mieści się w kwocie wolnej od podatku.
Podsumowanie
Dziedziczenie nieruchomości przez dalszych krewnych, takich jak wnuki rodzeństwa, podlega opodatkowaniu według II grupy podatkowej, co oznacza obowiązek zapłaty podatku, jeśli wartość spadku przekracza 23 665 zł. Istnieje jednak możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej, która pozwala uniknąć podatku od lokalu do 110 m², pod warunkiem spełnienia określonych wymogów – m.in. braku innego mieszkania, zamieszkania i zameldowania w odziedziczonym lokalu oraz niewycofywania się z jego posiadania przez 5 lat. Ulga nie obejmuje gruntu, który może podlegać osobnemu opodatkowaniu.
Oferta porad prawnych
Odziedziczyłeś nieruchomość i nie wiesz, czy musisz zapłacić podatek? A może zastanawiasz się, czy przysługuje Ci ulga mieszkaniowa? Skorzystaj z naszych porad prawnych online – przeanalizujemy Twoją sytuację, wyjaśnimy przepisy i wskażemy możliwe rozwiązania. Nie czekaj, już dziś opisz nam swoją sprawę w formularzu umieszczonym pod tekstem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
.jpg "Odrzucenie spadku przez dalszą rodzinę, kiedy zaczyna się bieg terminu?")
.jpg "Obowiązek wykonania zapisu zwykłego w testamencie")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Zachowek po zmarłym małżonku a darowizna do majątku wspólnego
» Postanowienie o nabyciu spadku a wypłata środków z banku
» Spadek po siostrze prababci, spis inwentarza, obowiązki spadkobierców i problem dzierżawy
» Egzekucja ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu po śmierci dłużnika, jakie prawa mają spadkobiercy i domownicy?
» Darowizna działki, zachowek i odwołanie darowizny, najważniejsze kwestie prawne
