Darowizna działki a zachowek – najważniejsze zasady

Najważniejsze:

Zachowek można dochodzić dopiero po śmierci spadkodawcy; za życia rodziców samo otrzymanie nieruchomości przez dzieci nie tworzy jeszcze roszczenia o zachowek.
Przy obliczaniu zachowku do spadku dolicza się darowizny, a ich wartość ustala się według stanu z chwili darowizny i cen z chwili ustalania zachowku.
Służebność mieszkania może obniżyć wartość darowanej działki lub domu, jeżeli była elementem stanu prawnego nieruchomości przy darowiźnie.
Darowizny nie może „cofnąć” brat ani siostra; co do zasady odwołać ją może darczyńca, głównie z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego.
Roszczenia związane z zachowkiem przedawniają się zasadniczo po 5 latach, ale początek biegu terminu zależy od tego, przeciwko komu kierowane jest roszczenie.

Darowizna działki dla dzieci a przyszły zachowek

Jeżeli rodzice za życia przekazali dzieciom działki w darowiźnie, nie oznacza to automatycznie, że jedno dziecko już teraz ma wobec drugiego roszczenie o zapłatę. Zachowek jest roszczeniem związanym ze spadkiem, a więc staje się aktualny dopiero po śmierci spadkodawcy. Dopóki rodzice żyją, brat nie może skutecznie żądać od Pana zachowku tylko dlatego, że otrzymał Pan większą albo bardziej wartościową nieruchomość.

Po śmierci każdego z rodziców trzeba jednak osobno zbadać, co wchodzi do spadku, jakie darowizny zostały dokonane przez tego rodzica i jaka część majątku przypadłaby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym. Ma to szczególne znaczenie, gdy rodzice byli współwłaścicielami nieruchomości albo przekazywali działki z majątku wspólnego.

W praktyce przy podobnych sprawach kluczowe jest ustalenie, czy wartość działki otrzymanej przez brata, ewentualnie innych darowizn albo składników spadku, pokrywa jego zachowek. Jeżeli brat otrzymał już majątek odpowiadający co najmniej należnemu mu zachowkowi, roszczenie o dopłatę może nie powstać.

Zobacz również: darowizna nieruchomości a zachowek

Kto ma prawo do zachowku i ile wynosi zachowek?

Do zachowku uprawnieni są zstępni, małżonek oraz rodzice spadkodawcy, o ile byliby powołani do spadku z ustawy. W typowej sytuacji, gdy po rodzicu dziedziczą dzieci, każde z nich może być uprawnione do zachowku, jeżeli nie otrzymało odpowiedniej wartości w spadku, testamencie, darowiźnie, zapisie windykacyjnym albo w inny sposób zaliczany na zachowek.

Wysokość zachowku wynosi zasadniczo połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby danej osobie przy dziedziczeniu ustawowym. Jeżeli uprawniony jest małoletni albo trwale niezdolny do pracy, zachowek wynosi dwie trzecie wartości takiego udziału.

Przykładowo, jeżeli po jednym z rodziców dziedziczyłoby dwoje dzieci po 1/2 spadku, zachowek pełnoletniego dziecka wynosi co do zasady 1/4 wartości substratu zachowku po tym rodzicu. Nie jest to jednak proste porównanie wartości działek otrzymanych przez rodzeństwo, ponieważ trzeba uwzględnić konkretny majątek każdego z rodziców, treść aktów darowizny, ewentualny testament, inne darowizny oraz długi spadkowe.

Jak dolicza się darowizny do spadku przy zachowku?

Przy ustalaniu zachowku do spadku dolicza się także darowizny dokonane przez spadkodawcę. Właśnie dlatego przekazanie działek dzieciom za życia rodziców może mieć znaczenie przy późniejszym rozliczeniu. Szerzej omawia to zagadnienie artykuł o tym, jak wygląda doliczanie darowizn do substratu zachowku.

Wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, ale według cen z chwili ustalania zachowku. Oznacza to, że jeżeli rodzice darowali działkę niezabudowaną, a brat później wybudował na niej dom z własnych środków, co do zasady przy rozliczeniu darowizny nie powinno się traktować tego domu jako darowizny od rodziców. Istotny jest stan nieruchomości z dnia darowizny, a nie późniejsze nakłady obdarowanego.

Jeżeli jednak darowana Panu działka była już zabudowana w chwili darowizny, jej zabudowanie jest elementem stanu z chwili darowizny i powinno być uwzględnione w wycenie. W sporze o zachowek zwykle potrzebna jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, a w sądzie często opinia biegłego.

Zobacz również: darowizna a roszczenie o zachowek

Darowana działka wywołuje spór o przyszły zachowek?

Prawnik przeanalizuje darowiznę, służebność i pozostały majątek rodziców, wyjaśni zasady wyceny do zachowku oraz oceni, czy istnieją podstawy do odwołania darowizny.

Wyślij sprawę do bezpłatnej wyceny ›

Opisanie sprawy i wycena są bezpłatne • Dopiero później decydujesz, czy zamawiasz poradę

Czy służebność mieszkania obniża wartość darowizny?

Służebność mieszkania ustanowiona na rzecz dziadków, mamy albo innej osoby może obniżać wartość nieruchomości, ponieważ ogranicza sposób korzystania z prawa własności. Jeżeli służebność istniała już w chwili darowizny albo została ustanowiona w tym samym akcie notarialnym, powinna być brana pod uwagę przy ustalaniu stanu prawnego nieruchomości z chwili darowizny.

Nie oznacza to jednak, że każda służebność obniża wartość w takim samym stopniu. Znaczenie mają m.in. zakres służebności, wiek i sytuacja osoby uprawnionej, możliwość korzystania z lokalu lub części domu, a także realny wpływ obciążenia na wartość rynkową nieruchomości. Sam fakt, że osoba uprawniona faktycznie nie korzysta z mieszkania, nie musi automatycznie usuwać skutków prawnych służebności, jeżeli prawo nadal istnieje.

Jeżeli służebność wygasła, została wykreślona z księgi wieczystej albo ustanowiono ją dopiero po darowiźnie, ocena może być inna. W takiej sytuacji trzeba przeanalizować akt notarialny, księgę wieczystą i daty ustanowienia obciążeń.

Ważne: W sprawach o zachowek różnica między wartością działki niezabudowanej, działki zabudowanej i nieruchomości obciążonej służebnością może przesądzić o tym, czy dopłata w ogóle się należy. Przed uznaniem roszczenia warto sprawdzić akt darowizny i wykonać rzetelną wycenę.

Czy brat może cofnąć darowiznę albo żądać ponownego podziału działek?

Brat nie może samodzielnie odwołać darowizny dokonanej przez rodziców ani wymusić ponownego podziału nieruchomości tylko dlatego, że po latach uznał podział za mniej korzystny. Odwołanie darowizny jest uprawnieniem darczyńcy, a nie rodzeństwa obdarowanego.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym darczyńca może odwołać darowiznę już wykonaną przede wszystkim wtedy, gdy obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Chodzi o zachowania poważne, zawinione i skierowane przeciwko darczyńcy, np. ciężkie naruszenie obowiązków rodzinnych, przemoc, poważne znieważenie albo uporczywe odmawianie pomocy w sytuacji, gdy pomoc była konieczna. Wątpliwości budzi też sytuacja, w której uprawnienie miałoby przejść na inną osobę — wyjaśniamy to w tekście o tym, czy mama może cofnąć darowiznę po ojcu albo czy robi to spadkobierca darczyńcy.

Odwołanie darowizny nie służy do korygowania po latach nierównego podziału majątku między dziećmi. Co więcej, darowizny nie można odwołać z powodu rażącej niewdzięczności, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył. Uprawnienie do odwołania darowizny jest także ograniczone terminem rocznym od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.

Przedawnienie roszczenia o zachowek

Roszczenie o zachowek przedawnia się zasadniczo z upływem 5 lat. Jeżeli roszczenie kierowane jest przeciwko spadkobiercy, termin liczony jest od ogłoszenia testamentu. Jeżeli roszczenie dotyczy osoby obowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu otrzymanej darowizny albo zapisu windykacyjnego, termin biegnie od otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy.

Po upływie terminu przedawnienia zobowiązany może podnieść zarzut przedawnienia. W praktyce oznacza to, że nawet zasadna kwotowo sprawa może zostać przegrana, jeżeli uprawniony zbyt późno wystąpi z pozwem.

Aktualne przepisy przewidują również, że osoba zobowiązana do zapłaty zachowku może w wyjątkowych przypadkach żądać odroczenia terminu płatności, rozłożenia zachowku na raty, a w szczególnie uzasadnionych sytuacjach także jego obniżenia. Sąd bierze wtedy pod uwagę sytuację osobistą i majątkową obu stron.

Co trzeba ustalić przed odpowiedzią na żądanie zachowku?

Przed zapłatą albo odmową zapłaty zachowku warto ustalić kilka elementów: kto był właścicielem darowanej nieruchomości, czy darowizna pochodziła z majątku wspólnego rodziców, jakie były wartości poszczególnych działek w chwili darowizny, czy nieruchomości były obciążone służebnością oraz czy obdarowani otrzymali jeszcze inne świadczenia od rodziców.

Znaczenie może mieć także to, czy rodzice pozostawili testament, czy były długi spadkowe, czy któryś ze spadkobierców odrzucił spadek, zrzekł się dziedziczenia albo został wydziedziczony. Dopiero po zebraniu tych danych można oszacować, czy roszczenie brata o zachowek jest realne i jaka mogłaby być jego wysokość.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, dlaczego w sprawach o darowiznę działki i zachowek sama różnica powierzchni nieruchomości nie wystarcza do oceny roszczenia.

PRZYKŁAD 1

Rodzice przekazali córce działkę zabudowaną domem, a synowi działkę niezabudowaną. Po śmierci ojca okazało się, że obie nieruchomości były darowane z majątku wspólnego rodziców. Przy obliczaniu zachowku po ojcu uwzględniono tylko tę część darowizn, która odpowiadała udziałowi ojca, a wartość działek ustalono według ich stanu z dnia darowizny. Dom wybudowany później przez syna z jego środków nie został potraktowany jako darowizna od ojca.

PRZYKŁAD 2

Matka darowała jednemu dziecku dom obciążony służebnością mieszkania na rzecz dziadków, a drugiemu dziecku działkę bez obciążeń. W późniejszej sprawie o zachowek biegły wycenił dom z uwzględnieniem służebności, ponieważ była wpisana w księdze wieczystej już w chwili darowizny. W efekcie wartość darowizny domu została przyjęta niżej niż wartość podobnej nieruchomości bez takiego obciążenia.

PRZYKŁAD 3

Ojciec podarował synowi działkę, a po kilku latach relacje rodzinne się pogorszyły. Drugi syn twierdził, że darowiznę można cofnąć, bo podział majątku był niesprawiedliwy. Samo poczucie nierównego potraktowania nie wystarczyło jednak do odwołania darowizny. Ewentualne odwołanie mogłoby pochodzić od darczyńcy i wymagałoby wykazania rażącej niewdzięczności obdarowanego wobec niego.

FAQ

Czy brat może żądać zachowku, jeżeli rodzice nadal żyją?

Nie. Roszczenie o zachowek powstaje dopiero po śmierci spadkodawcy. Za życia rodziców brat może co najwyżej analizować swoją przyszłą sytuację, ale nie ma jeszcze roszczenia o zachowek po żyjących rodzicach.

Czy do zachowku liczy się dom wybudowany przez brata na darowanej działce?

Co do zasady nie, jeżeli dom został wybudowany po darowiźnie ze środków brata. Przy wycenie darowizny liczy się stan nieruchomości z chwili darowizny, a ceny z chwili ustalania zachowku. Trzeba jednak sprawdzić akt notarialny i rzeczywisty stan działki w dacie darowizny.

Czy służebność mieszkania zawsze zmniejsza zachowek?

Nie zawsze w takim samym stopniu. Służebność może obniżać wartość nieruchomości, ale jej wpływ zależy od treści prawa, czasu jego trwania, zakresu korzystania i sytuacji osoby uprawnionej. Najczęściej potrzebna jest wycena rzeczoznawcy.

Czy można uniknąć zapłaty zachowku, jeśli samemu też jest się uprawnionym do zachowku?

To zależy od wyliczeń. Osoba zobowiązana do zapłaty zachowku może powoływać się na otrzymane przez uprawnionego darowizny, własne prawo do zachowku oraz aktualnie także na możliwość rozłożenia płatności na raty, odroczenia terminu albo wyjątkowego obniżenia świadczenia.

Czy rodzice mogą po latach odwołać darowiznę, bo zmienili zdanie?

Sama zmiana zdania nie wystarcza. Po wykonaniu darowizny jej odwołanie jest możliwe głównie z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego wobec darczyńcy i zasadniczo w terminie roku od dowiedzenia się o tej niewdzięczności.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji brat może w przyszłości analizować roszczenie o zachowek dopiero po śmierci rodziców i tylko wtedy, gdy otrzymane przez niego przysporzenia nie pokryją należnego mu minimum ustawowego. Sama różnica między działkami nie przesądza jeszcze o obowiązku dopłaty.

Przy wyliczeniu zachowku trzeba uwzględnić darowizny od każdego z rodziców, stan nieruchomości z chwili darowizny, ceny z chwili ustalania zachowku oraz ewentualne obciążenia, takie jak służebność mieszkania. Brat nie może natomiast samodzielnie cofnąć darowizny ani wymusić nowego podziału majątku.

Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?

Opisz swoją sprawę prawnikowi ›

Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 888, art. 898-900, art. 991-1007.
2. Art. 1007 Kodeksu cywilnego - przedawnienie roszczeń z zachowku.